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Kündigung wg. Eigenbedarf (Zwangsversteigerung)


| 03.09.2007 11:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Ich habe vor, ein kleines Einfamilienhaus mit großem Grundstück aus einer Zwangsversteigerung zu erwerben. Falls ich den Zuschlag erhalte, übernehme ich leider auch einen Mieter, der anscheinend nicht bereit ist, freiwillig auszuziehen.

Der Mieter rechnet nämlich fest damit, dass der neue Eigentümer die Heizung, die Fenster und die Isolierung erneuert, damit die Mietsache wieder einwandfrei hergestellt ist. Bei dem Besichtigungstermin wurde seitens des Mieters auch gleich auf die asbesthaltigen Heizkörper und die Frischwasser-Bleiverrohrung im Haus hingewiesen.

Natürlich möchte ich das Häuschen nach der Ersteigerung modernisieren und selber mit meiner Partnerin bewohnen. Ich werde daher mein Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarf geltend machen.

1. Frage: Muss ich mein Sonderkündigungsrecht direkt nach der erfolgreichen Versteigerung oder erst nach dem Tag der Zustellung des amtlichen Zuschlagbeschlusses geltend machen? Die Frage stellt sich mir, weil diese amtliche Urkunde erst einige Wochen nach der Ersteigerung zugestellt wird und somit für mich ja wieder kostbare Zeit vergeht, oder?

Vom Gefühl her bin ich mir sicher, dass dieser Mieter Widerspruch wegen besonderer Härte (Sozialklausel?) gegen meinen Eigenbedarf einlegen wird. Er ist knapp 60 Jahre alt und freischaffender Künstler. Das kleine Häuschen dient ihm, neben den Wohnzwecken, nämlich auch als Atelier. Er hat den Mietvertrag mit dem damaligen Eigentümer übrigens vor 2 Jahren abgeschlossen.

2. Frage: Falls sein künstlerisches Gewerbe auch im Mietvertrag vereinbart ist, habe ich da überhaupt Chancen ihn kurzfristig herauszuklagen? Immerhin hört man ja bzgl. Räumungsklagen die schlimmsten Schauergeschichten…

3. Frage: Falls es hart auf hart kommen sollte, und ich den Mieter aufgrund eines ausgiebigen Rechtsstreits nicht in 3 Monaten hinaus bekomme, muss ich dem dann aufgrund der Gesetzeslage sogar noch seine Mietsache modernisieren (Bleirohre, asbesthaltige Heizkörper etc.)?

Da die Zwangsversteigerung bereits in 14 Tagen ansteht, bedanke ich mich für die Mühe und die kurzfristige Beantwortung im Voraus!

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

1.
Das Sonderkündigungsrecht des Erstehers gemäß § 57a ZVG muss zum nächstmöglichen Termin wahrgenommen werden. Dabei wird Ihnen eine kurze Überlegungsfrist von höchstens einer Woche zugebilligt, die sich vom Zuschlag und nicht von der Rechtskraft des Beschlusses an berechnet, Sie müssen also schnell handeln. Sie sollten für eine zügige und sichere Zustellung sorgen; Eigenbedarf ist ein berechtigtes Interesse.

2.
Ob die Räumung kurzfristig stattfinden kann, hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab. Zunächst muss – auch bei einem gewerblichen Mieter ist dies der Fall - mit der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573c BGB (bis zum 3. Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats, hier also bis zum 04.10. zum 31.12.2007) gekündigt werden. Ist die Wohnung dann nicht geräumt, muss ein Räumungstitel erwirkt werden, was angesichts der Überlastung der Gerichte ebenso wie die Vollstreckung aus diesem Titel leider dauern kann.

3.
Grundsätzlich trifft den Vermieter die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache, § 535 BGB; ggf. kann beim Vorliegen von Mängeln die Miete nach § 536 Abs. 1 gemindert werden, dies aber nur dann, wenn keine Kenntnis der Mängel bei Abschluss des Mietvertrags vorlag, § 536b BGB. Die Behebung gesundheitsgefährdender Mängel kann grundsätzlich verlangt werden.

Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen (Verfassen der Kündigung etc.) zu beauftragen und hoffe, Ihnen einen ersten Überblick zu Ihrem Problemkreis verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.09.2007 | 18:25

Vielen Dank für die superschnelle Auskunft! Da Sie mir die Hilfe eines Rechtsanwaltes vor Ort anraten, gehe ich in der Annahme, dass ich mich aufgrund der "Gegebenheiten des Einzelfalls" lieber auf eine längerfristige Sache einstellen sollte (wahrscheinlich bis zu über 6 Monate und mehr). Zur "Belohnung" muss ich dann noch vorher die Bleiwasserleitungen austauschen und die asbestverseuchten Nachtspeicheröfen entsorgen lassen, um keine Gegenklage aufgrund der Gesundheitsgefährdung zu riskieren. Habe ich so in etwa Ihre Anwort richtig interpretiert? Hatte nämlich eigentlich gedacht, dass ich das Haus aufgrund der bestehenden Gesundheitsgefährdung (gemäß Wertgutachen: Asbest, Blei, Zugluft etc.) als unbewohnbar deklarieren kann (bzw. auch muß) und der Mieter somit umgehend das Haus verlässt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.09.2007 | 12:29

Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal gibt der gesundheitsgefährdende Zustand der Wohnung dem Mieter die Möglichkeit zu Mietminderung und fristloser Kündigung. Ein Anspruch auf Renovation besteht dagegen nur bei unverzüglich zumutbarer Abhilfe. Sollten Sie etwa aus Kostengründen hierzu nicht in der Lage sein, wäre sein Ansinnen - zumal Sie das Mietverhältnis beenden wollen - als rechtsmissbräuchlich zu werten.
Wenn Sie also kündigen, müssen Sie nicht sofort nach Erwerb des Hauses mit der Renovierung anfangen, ggf. kann ein Rechtsstreit abgewartet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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