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Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung


| 11.10.2006 18:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas M. Boukai



Sehr geehrte Damen und Herren,

Folgender Sachverhalt: ich habe eine vermietete ETW per 01.04.2006 erworben. Nach den Regelungen des Mietvertrages ist die Miete bis zum 3. Werktag des laufenden Monats zu überweisen.

Die Miete für April ging pünktlich ein (04.04.). Danach ging die Miete wie folgt ein: Miete 05/06: am 10.05., Miete 06/06: am 13.06., Miete 07/06: am 13.07., Miete 08/06: am 17.08., Miete 09/06: am 11.10. (!), Miete 10/06: am 11.10.

Die verspätete Mietzahlung wurde von mir in der Vergangenheit mehrfach mündlich/telefonisch und am 06.06.2006 erstmals schriftlich (per Einwurf-Einschreiben) moniert. Nachdem die Mietzahlungen daraufhin weiterhin unpünktlich eingegangen sind, habe ich den Mieter am 14.08.2006 per Einwurfeinschreiben wegen der laufenden verspäteten Mietzahlung abgemahnt und die Kündigung des Mietverhältnisses angedroht. Daraufhin ging im September überhaupt keine Miete ein und die Oktober-Miete kam wiederum verspätet (s.o.).

Darüber hinaus verschleppt der Mieter die Übertragung der Mietkaution seit April 2006. Entsprechende Schreiben von mir bzw. der betreffenden Bank werden seinerseits ignoriert. Auch hierzu habe ich ihn nach diversem Schriftverkehr mit einem separaten (Einwurfein-)Schreiben vom 14.08.2006 wegen fehlender Mitwirkung bei der Übertragung der Kaution abgemahnt und ebenfalls die Kündigung des Mietverhältnisses angedroht.

Neben der verspäteten Mietzahlung für die Wohnung hat sich der Mieter einige Monate lang geweigert, die Miete für einen Tiefgaragenstellplatz zu zahlen, da er diesen nicht mehr benötigen würde. Der Stellplatz wurde jedoch zusammen mit der Mietwohnung vermietet, so dass hier eine unzulässige Teilkündigung vorgelegen hat. Dieser Mietrückstand hat einige Monate angedauert, mittlerweile wurde jedoch die betreffende Nachzahlung (unter wiederholter Fristsetzung mit Androhung des Erlasses eines Mahnbescheides) geleistet.

Vor diesem Hintergrund folgende Frage: mit Urteil vom 11.01.2006 (AZ: VIII ZR 364/04) hat der BGH die Position des Vermieters bekanntlich nicht unwesentlich verbessert. So soll es künftig möglich sein, nach einer korrekt ausgesprochenen Abmahnung ggf. bereits nach der ersten weiteren verspäteten Mietzahlung eine (fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen.

Ich möchte dem betreffenden Mieter nun eine letzte Abmahnung mit Fristsetzung aussprechen. Hierbei möchte ich erneut sowohl die unpünktliche Mietzahlung als auch die fehlende Mitwirkung bei der Übertragung der Mietkaution monieren.

Sofern der Mieter auch künftig unpünktlich zahlt (wovon auszugehen ist):

1.) kann ich mit einer adäquaten Erfolgsaussicht das Mietverhältnis kündigen, obwohl dieses formal erst seit 04/06 besteht?

2.) Ist ggf. der erneute Ausspruch einer Abmahnung nicht mehr notwendig, da der Mieter ja bereits nach erfolgter Abmahnung vom 14.08.2006 nicht pünktlich gezahlt hat?

Bitte Info + vorab vielen Dank!
Sehr geehrte(r) Fragensteller(in).

Aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Grundsätzlich besteht auch bei permanent verspäteter Mietzahlung die Möglichkeit zu kündigen.
Zum einen ist eine fristlose Kündigung (außerordentliche) nach §§ 543 Abs.2 Nr.3, 569 Abs.3 Nr.1, Nr.2 BGB und eine fristgemäße Kündigung nach § 573 Abs. 1 Nr.1 BGB gerechtfertig, zum anderen bedarf es hierzu jeweils einer vorherigen Abmahnung.

Da hier der Inhalt Ihrer Abmahnung nicht bekannt ist sollten Sie sicherheitshalber eine schriftliche Abmahnung nach folgenden Kriterien aussprechen.

1) Hinweis auf den Fälligkeitszeitpunkt der Mietzahlung und dass dieser mehrfach erheblich überschritten wurde.
2) Auflistung der Zahlungseingänge der letzten Monate.
3) Eine Aufforderung die Miete künftig pünktlich eingehend zu zahlen.
4) Die Ankündigung der fristlosen und/oder fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses bei weiterem Vertragsverstoß durch unpünktliche Zahlungen.

Sie sollten sich nach Möglichkeit den Zugang der Abmahnung – am besten auf einer Abschrift - quittieren lassen oder entsprechend einen Zustellungsnachweis einbehalten (Einschreiben mit Rückschein).
Entspricht Ihre bisherige Abmahnung den genannten Kriterien und können Sie den Zugang nachweisen bedarf es keiner erneuten Abmahnung.

Sofern nach der Abmahnung weitere Rückstände auftreten können Sie dann die Kündigung aussprechen.
Hier sollten Sie dann neben der fristlosen Kündigung hilfsweise die ordentliche Kündigung erklären.
Achten Sie auch unbedingt auf eine ordnungsgemäße Kündigung.

Ich hoffe Ihre Fragen zufrieden stellend beantwortet zu haben.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bitte beachten Sie, dass die Antwort auf Ihren Angaben beruht und sich die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes nur bei Kenntnis aller Details der Sache vollumfänglich und sicher treffen lässt.

Mit freundlichen Grüßen,

Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 11.10.2006 | 19:52

Guten Tag Herr Anwalt,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Ausführungen.

Verzeihen Sie meine Offenheit, aber Ihre Antwort hat mir offen gesagt nicht viel weitergeholfen.

Die allgemeinen Ausführungen zu den kündigungsrelevanten BGB-Regelungen und die Anforderungen an eine wirksame Abmahnung sowie zu den Erfordernissen an den ordnungsgemäßen Zugang einer Abmahnung sind mir bekannt.

Ich fragte explizit

a) nach der Möglichkeit, ob unter Berücksichtigung der geschilderten Zahlen/Daten/Fakten und insbesondere unter Berücksichtigung des betreffenden BGH-Urteils (AZ VIII ZR 364/04 vom 11.01.2006) eine ausreichende Aussicht auf eine erfolgreiche Kündigung des Mietverhältnisses besteht und

b) ob eine weitere Abmahnung ggf. überflüssig ist, da der Mieter bereits eine wirksame Abmahnung erhalten hat und daraufhin erneut unpünktlich gezahlt hat.

Insofern wäre ich Ihnen dankbar, wenn sie mir die beiden vorstehenden Fragen unter Berücksichtigung des Sachverhaltes beantworten würden.

Hierfür herzlichen Dank vorab.

M. Troß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2006 | 10:41

Sehr geehrter Fragesteller.

Ihre Offenheit ist erwünscht, schliesslich ist es auch mein Anliegen Ihnen weiter zu helfen. Ihre Fragen wurden allerdings bereits umfassend von mir beantwortet. Sofern ich mich bei der Beantwortung missverständlich ausgedrückt habe bitte ich um Nachsicht.
Klarstellend zu Ihrer Nachfrage:
a) ja
b) ja
Ich hoffe Ihnen nunmehr weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -

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