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Kündigung wegen lfd verspäteter Mietzahlung - Mieter reagiert nicht

| 30.03.2011 09:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,
ich habe meinem Mieter am 8.3.11 wegen fortgesetzter verspäteter Mietzahlung (§ 543 (3)) fristlos zum 30.4. und vorsorglich fristgemäß zum 30.6. (§ 573 (2) Satz 1.) gekündigt.
Die Miete kam 11 mal in 14 Monaten zu spät (tlw > 1 Monat). Die Mahnung wurde im Dezember geschickt, danach gab es wieder Verzug im März.

Der Mieter hat bisher nicht reagiert, bzw. der Kündigung auch nicht widersprochen. Ich gehe aber momentan davon aus, dass er nicht vorhat freiwillig auszuziehen (Ergebnis eines etwas stürmischen Telefonats).

Dazu habe ich zwei Fragen:
- Ist aus Ihrer Sicht die Kündigung berechtigt?
- Was kann/muß ich tun, wenn der Mieter weiterhin nicht reagiert?


Sehr geehrter Ratsuchender,
unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und des mitgeteilten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:

1.)
Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung folgt in erster Linie aus § 543 BGB.
Danach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen.

Nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insb. eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss also insb. unzumutbar sein.

Der Bundesgerichtshof geht in seiner Rechtssprechung davon aus, dass fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen unzumutbar sind und einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB darstellen (vgl. BGH VIII ZR 364-04).

Dieser Grund ist in Ihrem Fall (11 mal in 14 Monaten) gegeben.

Voraussetzung für eine außerordentliche fristlose Kündigung ist zudem eine Abmahnung gem. § 543 Abs. 3 BGB.
Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegen-
heit zur Änderung seines Verhaltens geben.

Reagiert der Mieter nicht auf die Abmahnung und setzt sein Verhalten auch danach fort (es reicht im Einzelfall auch ein einmaliger wiederholter Zahlungsverzug, so BGH VIII ZR 364-04), so macht er damit deutlich, dass er nicht
bereit ist, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen, so dass eine außerordentliche Kündigung gem. § 543 BGB berechtigt und wirksam ist.

In Ihrem Fall hat der Mieter trotz Abmahnung sein Fehlverhalten fortgesetzt, so dass die Voraussetzungen für eine Kündigung grds. erfüllt sind.

Das Recht zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist daneben möglich.

2.)
Sollte der Mieter nicht freiwillig ausziehen, sollten Sie dem Mieter eine Räumungsfrist setzen und für den Fall, dass kein rechtzeitiger Auszug erfolgt, mit Klageerhebung drohen.

Nach Ablauf dieser Frist sollten Sie Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben.

Sobald Sie einen Titel auf Räumung erwirkt haben. sollten Sie die Vollstreckung durchführen.

Nachfrage vom Fragesteller 30.03.2011 | 10:23

Vielen Dank für Ihre Antwort.
Das heißt, wenn der Mieter bis zum 30.4. nicht ausgezogen ist, könnte ich danach z.B. eine Räumungsfrist bis zum 31.5. setzen. Ist das richtig und sinnvoll?
Welche Form muß die Räumungsfrist haben (Bezug auf welchen §)?
Und letzte Frage, in welcher Größenordnung bewegen sich die Gerichtskosten einer Räumungsklage?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.03.2011 | 10:56

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

1.)
Sie können durchaus eine kurze Räumungsfrist bis zum 31.05. setzen, da das Mietverhältnis bereits zum 30.04. gekündigt wurde und der Mieter dementsprechend ausreichend Gelegenheit hatte die Wohnung zu räumen.

Eine besondere Form ist sowohl für eine Abmahnung als auch das Setzen einer Räumungsfrist im Mietrecht gesetzlich nicht vorgeschrieben.

Aus Gründen der Nachweisbarkeit (Sie müssten u.a. den Zugang der Abmahnung beweisen)empfiehlt sich jeweils ein Einwurfeinschreiben oder ein Einschreiben mit Rückschein.

2.)
Die Höhe der Gerichts- und Anwaltskosten für eine Räumungsklage richtet sich nach dem sogenannten Streitwert. Bei Streitigkeiten über Mietverhältnisse (z. B. einer Räumungsklage) wird i.d.R. die Jahresmiete ohne Betriebskosten zugrunde gelegt.

Die Gebühren können Sie unter http://www.justiz.nrw.de/BS/Hilfen/Kostenrechner.php berechnen lassen.

Bewertung des Fragestellers 30.03.2011 | 10:59

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