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Kündigung wegen gestörtem Vertrauensverhältnis / Fortsetzung des Mietvertages


26.02.2005 02:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrter Ratgebender,

I. ersteinmal die relevanten Auszüge aus dem Mietvertrag:


§ 2 MIETZEIT
Das Mietverhältnis beginnt am 01.03.2003
...

3. Der Mietvertag wird auf die Dauer von 24 Monaten geschlossen und läuft bis zum 28.02.2005.
Er verlängert sich jeweils um 12 Monate, falls er nicht gekündigt wird.

4. Für qualifizierte Zeitmietverträge nach §575 BGB gilt eine gesonderte Vereinbarung.

5. Die Kündigung muß schriftlich bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist zugehen. Bei der ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses im Sinne der Ziffer 3 richtet sich die Länge der Kündigungsfrist nach den zwingenden Vorschriften des BGB.
...

7. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung.


§ 15 ZUSTAND DER MIETRÄUME
...

4. Folgende Einrichtungen sind Eigentum des Vermieters:
Spüle, Herd und Kühlschrank


§ 17 VERÄNDERUNGEN AN UND IN DEN MIETRÄUMEN DURCH DEN MIETER

Veränderungen an und in der Mietsache, insebsondere Um- und Einbauten und dergl., sollen nur mit schriftlicher Einwilligung des Vermieters vorgenommen werden. Auf Verlangen des Vermieters ist der Mieter verpflichtet die Um- oder Einbauten ganz oder teilweise im Falle seines Auszugs zu entfernen und den früheren Zustand wieder herzustellen, ohne dass es eines Vorbehalts des Vermieters bei Einwilligung bedarf.


II. Zum Sachverhalt

Ich (Mieter) habe die vom Vermieter gestellte Süle aus praktischen Gründen umgestellt. Als der Vermieter diese Umstellung fetstellte war er damit einverstanden diesen Zustand bis zu meinem Auszug zu akzeptieren.
Am 01.11.04 ist ein Warmwasserboiler, der sich über der Spüle befindet übergelaufen. Aufgrund der verstellten Spüle ist das übergelaufene Wasser nicht in diese gelaufen, sondern auf den Küchenboden. Daduch ist ein geringer Schaden beim Nachbarn unter mir entstanden, welchen ich mittlerweile beseitigt habe.
Im Zuge dieses Wasserschadens forderte mich der Vermieter auf den ursprünglichen Zustand der Spüle (ohne eine von ihm vorgegebenen Frist) wiederherzustellen. Dem kam ich aber bis zu einer Besichtigung des Vermieters nicht nach. Daraufhin erfolgte eine Kündigung wg. eines nachhaltig gestörten Vertrauensverhälnises (Kündigungsschreiben siehe unten).

Ich bin auch weiterhin (falls rechtlich möglich) nicht bereit vor Auszug die Spüle in den Ursprungszustand wiederherzustellen. Da ich mittlerweile fachgerecht dafür gesorgt habe, dass solch ein Wasserschaden sich nicht wiederholen kann.


III. Das Kündigungsschreiben [Meine Anmerkungen in Klammern]:

Mir wurde mit anwaltlichem Schreiben vom 22.02.2005 zum 31.05.2005 gekündigt. Begründung:

Anlass der Kündigung war der am 01.11.2004 durch Sie verursachten Wasserschaden. Im Mietverhältnisinbegriffen war die von einem Mandanten bereit gestellte Küchenzeile. Bei der Spüle handelt es sich um ein eigens für die Küchennische angefertigtes Möbel, welches aufgrund der Wasseranschlüsse und des Standortes Boilers unbedingt an dieser Stelle stehen bleiben muss [Anm.:dies war mir nicht bekannt]. Zu dem Wasserschaden ist es gekommen, weil Sie diese Spüle verrückt haben somit der Überlauf des Boilers nicht mehr in die Spüle laufen konnte und das Wasser direkt auf den Küchenboden lief. Im Beisein der Unterzeichnerin hat mein Mandant Sie am Tag des Schadens, 01.11.2004, darauf hingewiesen, dass Sie den Ursprungszustand der Küchenzeile wieder herzustellen haben, damit dieser Vorfall keine Wiederholung findet. Dieses Verhalten stellt u.a. einen Verstoß gegen § 17 Ihres Mietvertrages dar, hiernach waren Sie verpflichtet zu allen Umbauten in der Mietsache vorher die schriftliche Zustimmung des Vermieters einzuholen einzuholen. Dies ist nicht geschehen.
Am 01.11.2004 versicherten Sie meinem Mandanten, im Beisein der Unterzeichnerin, nach dem Abtrocknen der Wand und des Bodens den alten Zustand wieder herzustellen [Anm.: Ich verstand hier, dass ich das bei Auszug zu erledigen hatte].
Während eines Gesprächs ca. eine Woche später, erklärten Sie auf Nachfragen gegenüber meinem Mandanten erneut, dass Sie nach dem Abtrocknen den Ursprungszustand wieder herstellen werden, um so ein erneutes Überlaufen des Boilers auf den Küchenfußboden zu verhindern [Anm.: Ich bezog mich hier nur auf eine Verhinderung eines weiteren Wasserschadens, evt. durch andere Maßnahmen].
Bereits am 01.11.2004 hat mein Mandant Ihnen gegenüber geäußert, dass das Vertragsverhältnis erheblich belastet ist und bei Fortschreiten dieser Belastung eine Kündigung unausweichlich sei. [Anm.: Dies ist keinesfalls so gesagt oder angedeutet worden]. Dieser Ausspruch ist als Abmahnung zu werten.
Am 12.02.2005 haben sich die Unterzeichnerin und mein Mandant erneut davon überzeugen können, dass der alte Zustand des Küchenmöbels noch nicht wieder hergestellt ist.

Unter der Voraussetzungen des § 574 BGB haben Sie nach dem Gesetz das Recht, der Kündigung zu wiedersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Die Erklärung, mit der der Kündigung wiedersprochen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt wird, bedarf der schriftlichen Form und muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen.

Bereits hiermit wiedersprechen wir einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB.



IV. Meine Fragen

Welche Ausicht auf Erfolg hat die Kündigung meines Vermieters, vorausgesetzt ich wiederspreche dieser?

Welche Möglichkeiten habe ich das Mietverhältnis über den 28.02.2006 hinaus fortzusetzen?


Mit freundlichen Grüßen
Guten Morgen,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte.

Die Kündigung des Mietverhältnisses beruht auf § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, da der Vermieter Ihnen mit ordentlicher Frist gekündigt hat und Ihnen einen Verstoß gegen Ihre vertraglichen Pflichten vorwirft.

Dieser Kündigung sollten Sie widersprechen und Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Das ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Eine fristgerechte Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB setzt ein berechtigtes Interesse des Vermieters voraus. Ein solches berechtigtes Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Diese Voraussetzungen dürften m.E. nicht vorliegen. Denn der Pflichtverletzung muss eine gewisse Bedeutung zukommen. Hier wird es aber bereits an einer schuldhaften Pflichtverletzung fehlen, denn Sie sind davon ausgegangen, daß der Vermieter Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes erst bei Rückgabe der Wohnung verlangt und nicht sofort.

Außerdem war Ihnen nicht bekannt, daß die Spüle " unbedingt an dieser Stelle stehen bleiben muss", denn offenbar enthält der Mietvertrag dazu keine Vereinbarung.

Desweiteren sehe ich aber auch § 17 des Mietvertrages als nicht einschlägig an. Denn bei der Spüle handelt es sich um einen Einrichtungsgegenstand, den Sie zwar nicht ohne Erlaubnis des Vermieters entfernen durften (was ja auch nicht geschehen ist). Sie durften aber die Wohnung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches umgestalten und die Spüle deshalb auch - vermutlich nur geringfügig - auf Seite schieben und anders plazieren. Dazu hatte Ihnen der Vermieter schließlich auch sein Einverständnis erteilt. Daß dies nur mündlich geschah, ist aus Beweisgründen problematisch, aber nicht im Hinblick auf § 17 des Mietvertrages. Soweit für die Erlaubnis des Vermieters zu Umbauten nämlich vertraglich die Schriftform vorgesehen ist, dient diese nur Beweiszwecken und schließt die Wirksamkeit eines mündlich erteilten Einverständnisses nicht aus.

Da Ihnen weder bekannt war, daß die Spüle unbedingt an der vorherigen Stelle stehen bleiben sollte und Sie sich auch nicht verpflichtet haben, die Spüle vor ihrem Auszug wieder an "ihren" Platz zu stellen, dürfte bereits keine schuldhafte Pflichtverletzung vorliegen.

Selbst wenn man aber in dem Verrücken der Spüle und dem Unterlassen des "Rückbaus" eine solche schuldhafte Pflichtverletzung erkennen sollte, hätte der Vermieter Sie vorher abmahnen müssen. Eine solche Abmahnung muß nicht zwingend schriftlich erfolgen. Auch eine mündliche Abmahnung ist wirksam, allerdings kaum nachweisbar, wenn Sie nicht vor Zeugen erfolgt ist. Ich gehe davon aus, daß der Vermieter die von ihm behauptete Abmahnung nicht nachweisen wird können, so daß die Kündigung auch aus diesem Grunde keinen Erfolg haben wird.

Letztlich steht einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages aber auch § 2 Ziffer 3 des Mietvertrages entgegenstehen, denn nach dem Willen des Verwenders dieser Klausel - also des Vermieters - sollte ein sogenannter Kettenmietvertrag mit einer Mindestlaufzeit und nachfolgenden, jährlichen Verlängerungen geschlossen werden. Eine solche Vereinbarung ist nach dem seit dem 01.09.01 geltenden Mietrecht nicht mehr zulässig, da eine Befristung des Mietvertrages nur unter den in § 575 BGB genannten Voraussetzungen möglich ist. Das Mietverhältnis ist daher tatsächlich unbefristet und von Ihnen jederzeit kündbar.

Auf die Unwirksamkeit der Befristung wird sich der Vermieter, als Verwender dieser Klausel, aber nicht berufen können, denn dies wäre ein widersprüchliches Verhalten. Mit der Klausel wollte er ja gerade die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausschließen!

Ich sehe daher gute Chancen, sich gegen die Kündigung zu wehren. Sie sollten dazu einen Anwalt aufsuchen. Da eine unberechtigte Kündigung eine Vertragsverletzung seitens des Vermieters darstellt, werden Sie auch die Erstattung Ihrer Anwaltskosten als Schadensersatz verlangen können, müssen diese aber ggf. gerichtlich durchsetzen.

Sehr gerne bin auch ich bereit, Sie in dieser Angelegenheit zu vertreten und schlage vor, daß Sie mich in den nächsten Tagen einfach einmal diesbezüglich anrufen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort zunächst geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



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Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de
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