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Kündigung wegen Zusammenlegung zweier Wohnungen


31.05.2007 19:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

seit vier Jahren bewohne ich in einem Mietshaus in Heidelberg eine vollwertige Ein-Zimmer-Wohnung (1 Zimmer, Küche, Bad). Ein unbefristeter Mietvertrag ist vorhanden, der Vermieter wohnt nicht im selben Haus.

Nun erhielt ich eine Kündigung des Vermieters (per Einschreiben mit Rückschein), in welcher er mir ohne Angabe von Gründen fristgerecht kündigte. Auf telefonische Nachfrage erfuhr ich, daß er meine Wohnung mit der gegenüberliegenden größeren (ich glaube drei Zimmer-) Wohnung durch bauliche Maßnahmen zusammenlegen will. Das könnte in meinen Augen durchaus ein Grund bezüglich der wirtschaftlichen Verwertung sein, da daß Verhältnis bisher gut war, habe ich mündlich zugesagt, ausziehen zu wollen.

Da mich nun aber heute der Vermieter darauf hingewiesen hat, daß ich nach Auszug noch streichen muß, war ich etwas verwundert. Schließlich macht es doch mehr Sinn, nach der baulichen Veränderung zu renovieren. Auf meine Nachfrage teilte er mir dann zunächst mit, daß die Zusammenlegung noch nicht sicher sei, außerdem soll ich damit rechnen, daß eine Maklerin potenziellen Interessenten eventuell meine Wohnung zeigen will. Am Ende des Gespräches sollte ich dann aber doch wieder davon ausgehen, daß die Zusammenlegung stattfindet(!).

Meine Planung ist schon so weit, daß ich trotz meines Studiums auf jeden Fall ausziehe. Trotzdem habe ich den Eindruck, daß die Kündigung nicht rechtsgültig ist. Gerne würde ich den Vermieter darauf hinweisen und mit ihm eine Einigung treffen, die mir das Renovieren erspart, ihm aber keinen Grund gibt, die Kaution einzubehalten. Außerdem habe ich für die Dachfenster die Rollos selber kaufen müssen (ca. 240 Euro), eine Erstattung möchte ich nicht verlangen, wenn mir die Renovierung erlassen wird.

Wie ist die Rechtslage? Ist der Kündigungsgrund im Falle der Zusammenlegung rechtmäßig? Kann der Vermieter trotz allem auf die Renovierung bestehen (im Mietvertrag ist eine Streichung bei Auszug festgeschrieben)?

Vielen Dank und herzliche Grüße

Sehr geehrter Ratsuchender,

aufgrund Ihres dargestellten Sachverhalts lässt sich Ihre Frage summarisch wie folgt beantworten:

Grundsätzlich hat der Vermieter bei ordentlichen Kündigungen im Kündigungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse zu benennen.
Der Vermieter hat hierbei die Kündigungsgründe so anzugeben, dass diese erkennbar, insbes. von anderen Sachverhalten und Lebensvorgängen unterscheidbar sind. Dem Mieter soll so ermöglicht werden, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung und die Aussichten einer Rechtsverteidigung zu verschaffen.

Eine ohne diese Begründung erklärte Kündigung ist unwirksam.
Da Sie angegeben haben, dass die Kündigung keinerlei Gründe enthielt, ist sie schon aus dem Grund unwirksam.

Allerdings kann die Kündigung unter Umständen in einen Antrag auf Aufhebung des Mietverhältnisses umgedeutet werden. Folgt der Mieter z.B. einer formnichtigen Kündigung des Vermieters, kann darin die Annahme eines solchen Antrags durch schlüssiges Verhalten liegen.
Hier müsste also in Ihrem Einzelfall geprüft werden, ob durch Ihr Einverständnis eventuell eine einvernehmliche Aufhebung vorliegt.

Des Weiteren soll der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen. Auch diese Sollvorschrift scheint der Vermieter nicht beachtet zu haben.

Auch hinsichtlich des von Ihnen recherchierten Grundes der Zusammenlegung ist die Wirksamkeit der Kündigung zweifelhaft.
Der Vermieter kann gemäß § 573 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt unter anderem dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Vom Vermieter ist zu fordern, dass er die Art der geplanten Verwertung angibt und darlegt, inwiefern das bestehende Mietverhältnis diese Verwertung konkret behindert. Auch müssen wenigstens die den erheblichen Nachteil begründenden Tatsachen ersichtlich sein.

Bei den von Ihnen angegebenen Gründen ist es hier sehr fraglich, ob auf Seiten des Vermieters tatsächlich ein berechtigtes Interesse besteht.

Ich möchte Sie noch darauf hinweisen, dass Ihnen unter bestimmten Voraussetzungen bei einer unberechtigten Kündigung ein Schadensersatzanspruch zustehen könnte (z.B. auf Ersatz von Umzugskosten, Kosten für Beschaffung der neuen Wohnung , nutzlos gewordene Aufwendungen für die alte Wohnung, Kosten für notwendige Ersatzbeschaffungen, Ummeldekosten). Eine umfassende Prüfung ist in diesem Rahmen nicht möglich, Sie sollten ggf. einen Rechtsanwalt kontaktieren.

Hinsichtlich der Renovierung ist darauf zu verweisen, dass der BGH die Verwendung von Klauseln zu Schönheitsreparaturen stark eingeengt hat. Sie sollten daher ggf. prüfen lassen, ob die Klauseln in Ihrem Mietvertrag rechtswirksam sind. Bei einer unwirksamen Klausel müssten Sie die Wohnung nicht renovieren.

Bezüglich der Rollos ist es zunächst so, dass Sie als Mieter grundsätzlich vorgenommene Einbauten, wie auch Rollos wieder entfernen müssen.
Ein Ersatz für Aufwendungen gibt es gemäß § 539 BGB nur bei freiwilligen Vermögensopfer des Mieters auf die Mietsache, die sich auf deren Aussehen, Wirkungsweise, Brauchbarkeit oder Haltbarkeit günstig auswirken.
Sie sollten hier ggf. eine Einigung mit dem Vermieter erzielen, dass Sie die Rollos in der Wohnung belassen und er Ihnen einen gewissen Wert vergütet bzw. anderweitig ablöst.
Vielleicht lässt sich auch unter dem Hinweis, dass Ihnen eventuell Schadensersatzansprüche aufgrund der unwirksamen Kündigung zustehen könnten, eine Einigung erzielen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben. Soweit Sie gegen den Vermieter vorgehen möchten, können Sie mich gerne kontaktieren.

Dr. E. Feldmann
Rechtsanwältin

Kanzlei Dr. Feldmann
Wittbräucker Straße 421
44267 Dortmund
info@kanzlei-fm.de
Tel.: 0231/5325288
Fax: 0231/5325290


Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen:
Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.
Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewerung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.
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