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Kündigung wegen Zahlungsverzugs/Eigenbedarfs


06.05.2005 19:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Damen und Herrn,

ich besitze in Kornwestheim im elterlichen Haus eine Eigentumswohnung, die mein Alterssitz sein sollte. Vor ca. 4 1/2 Jahren hatte ich einen Makler beauftragt, die Wohnung - die vorher von meiner Nichte bewohnt war - neu zu vermieten. Er hat mir keine Auswahl an Mietern gebracht, sondern seine Tochter mit Freund. Da diese die Wohnung selbst renovieren wollten, war ich mit 1 Jahr Mietminderung einverstanden. Kaum hatten sie den Mietvertrag unterschrieben zurück, wollten sie 2 Jahre Mietminderung womit ich mich einverstanden erklärt habe. Danach konnten sie die Kaution nicht fristgemäß bezahlen und im Sommer war ihnen die DG-Wohnung zu heiß.
Im Februar kündigten sie Mietminderung wegen kaputter Heizung an. Der Wartungsdienst, dem ich sofort einen Auftrag zur Reparatur gab, stellte fest, dass die Heizung in Ordnung war, jedoch wurde die Heizung in der DG-Wohnung von den Mietern entlüftet, ohne Bescheid zu sagen und man im Heizkeller Wasser nachfüllen konnte.
Danach hieß es, die Fenster wären zugig, so daß man die Straße hören würde. Das Haus wurde 1972 nach den zu der zeit allgemeinen Regeln gebaut und teilweise wurden die Fenster in der DG Wohnung im Jahr 1985 erneuert.
Danach hieß es, das Wasser wäre rostig und man bemängelte, daß die DG-Fenster keine Rolläden hätten.
Hinzu kommt, dass private Schränke der Mieter im Hausflur stehen und mehrere Fahrräder sowie Autoreifen unter der Treppe gelagert werden. Auch in der Waschküche, die für die Hausgemeinschaft ist, steht ein eigenes Regal. Hier haben sich schon die anderen Eigentümer beschwert. Trotz mehrmaliger Aufforderung die Privatsachen in die Wohnung zu stellen, ist nichts geschehen.
Wegen des rostigen Wassers und den angeblich zugigen Fenstern wurde jetzt die Miete um fast 21 % gekürzt. Lt. einem Gerichtsurteil ist für rostiges Wasser 1,9 % in Abzug zu bringen.
Ich wollte wegen all dem Ärger die Wohnung schon verkaufen, aber wie mir mein Makler sagte, machen die Mieter die Wohnung schlecht und auf seine Frage, warum sie dann nicht ausziehen würden, kam nur die Antowort, daß sie aus der Wohnung nicht ausziehen wollten.
Ich habe die Miete mit der gesetzlichen Frist auf die lt. Mietspiegel angemessene Miete angehoben, jedoch kam keine Zustimmung. Auch Freunde von mir, die in der Straße wohnen können bezeugen, dass die Vergleichsmieten in der Höhe liegen.
Wenn ich die Wohnung jetzt nicht verkaufe, werde ich (ich bin 63 und gehe bald in Rente) die Wohnung selbst nutzen wollen.
Muss ich wegen der Höhe der Mietminderung einen Prozess anstrengen? Kann ich jetzt schon zum Ende meiner Berufszeit kündigen bzw. die Kündigung ankündigen, damit die Mieter sich darauf einstellen und kann ich - falls ich früher in Rente gehe - mit der gesetzlichen Frist auf Eigenbedarf kündigen um selbst einzuziehen?
Es wäre freundlich, wenn Sie mir bald antworten könnten.
Guten Abend,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst wäre in Ihrem Fall zu prüfen, ob Sie nicht ohnehin bereits ein Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzuges der Mieter haben. Ein solches Recht zur fristlosen Kündigung besteht gem. § 554 BGB immer dann, wenn die Mieter mit mehr als 2 Monatsmieten im Verzug ist. Durch die meiner Ansicht nach vollkommen überzogene Mietminderung der Mieter, besteht ein solcher Verzug in Ihrem Fall wohl.

Zugleich müssten Sie dann die ausstehende Nettomiete geltend machen. Sollte dies außergerichtlich nicht fruchten, bleibt nur der Weg einer Räumungs- bzw. Zahlungsklage beim örtlichen Amtsgericht.

Eine weitere Möglichkeit wäre die fristgemäße Kündigung wegen Eigenbedarfs gem. § 564 b BGB.

Grundsätzlich gilt dabei:

Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. In diesem Zusammenhang muß der Vermieter im Kündigungsschreiben die Person angeben, für die er die Wohnung benötigt und einen konkreten Sachverhalt darlegen, auf den er das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt.

Der Termin, ab welchem Sie die Wohnung beanspruchen wollen, muss also feststehen. Sog. Vorratskündigungen sind unwirksam.
Der Eigenbedarf muß zu dem Zeitpunkt bestehen, in dem die Kündigung ausgesprochen wird; er muß auch noch zum Zeitpunkt der Wirksamkeit der Kündigung gegeben sein. Zu diesem Zeitpunkt muß demnach der Vermieter die Wohnung "benötigen".

Ich rate Ihnen, den Mietern fristlos wegen Zahlungsverzuges zu kündigen und gleichzeitig die Räumung nach Ablauf der Kündigungsfrist zu fordern. Schließlich finde ich das Verhalten der Mieter äußerst unlauter und keineswegs vertragsgemäß.

Dazu sollten Sie sich unbedingt anwaltlicher Hilfe bedienen. Gern stehe auch ich Ihnen zur Seite.


Ich hoffe,Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de
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