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Kündigung wegen Vertragsverletzung - dauerhafte Untervermietung

18.07.2014 07:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Ein längerer Auslandsaufenthalt begründet für den Mieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung. Der Vermieter muss in einem solchen Fall daher grundsätzlich eine Untervermietung genehmigen.

Seit Oktober 2005 miete ich eine 1,5-Zimmerwohnung in München. Im Juni 2011 bin ich erstmals für 6 Wochen ins Ausland gegangen und habe bei meinem Vermieter bzw. über die Hausverwaltung, die als direkter Kontakt fungiert, die Erlaubnis zur Untermiete angefragt. Dem wurde stattgegeben. Nach meiner Rückkehr hatte ich mich entschieden, auf eine viermonatige Reise zu gehen. Erneut fragte ich um Erlaubnis zur Untermiete für den Zeitraum Oktober 2011 bis Mitte Februar 2012. Dem wurde wieder stattgegeben. Während meines Auslandsaufenthaltes ist meine Oma, die in Moskau lebte gestorben, so dass ich nach meiner Rückkehr nach München Mitte Februar aus verschiedenen Gründen entschieden habe, ab Anfang März für wieder vier Monate nach Moskau zu gehen. Einer Verlängerung der Untermiete hatte der Vermieter bzw. die Hausverwaltung zugestimmt. Leider liegen mir über diese Erlaubnisse zur Untermiete keine Unterlagen vor, soweit ich mich erinnere lief das alles mündlich. Meinen Aufenthalt in Moskau verlängerte ich, die Untermiete wurde auch verlängert. Im August 2012 gab es einen Untermieterwechsel, dem Vermieter/Hausverwaltung zugestimmt hatten. Auch zur Verlängerung, als ich meinen Aufenthalt im November 2012 entschied zu verlängern. Von Mitte November 2012 bis Ende Februar 2013 habe ich dann selbst mit in der Wohnung gewohnt, da ich auf ein Visum warten musste. Die Miete habe ich mir mit der Untermieterin geteilt. Im Übrigen überweise ich die Miete immer direkt an den Vermieter und erhalte die Untermiete von der Untermieterin auf mein Konto. Ich habe einen Dauerauftrag, so dass der Vermieter die Miete jeden Monat pünktlich erhält. Nach diesen drei Monaten war ich dreimal im Abstand von drei Monaten wieder in München und habe immer Hallo gesagt bei der Hausverwaltung. Das Thema der Untermiete hatten wir, soweit ich mich erinnere, nicht mehr besprochen, die Hausverwaltung hat mich aber nie aufgefordert, das Untermieterverhältnis aufzulösen. Im Februar 2014 informierte mich die Untermieterin, dass die Hausverwaltung mich sprechen wolle und sich erkundigt hat, wann ich denn zurückkommen würde. Angeblich hätte meine Untermieterin dann gesagt, dass ich überhaupt nicht mehr zurückkomme. Das stimmt so nicht, allerdings kann ich momentan nicht sagen, wann genau ich zurückkommen werde. Seit Oktober 2013 arbeite ich in Moskau bei einer deutschen Firma, Visum und Arbeitsvertrag laufen noch bis Ende August 2016. Der Vermieter bzw. Hausverwaltung haben dann wohl "Panik" bekommen und mir über die Untermieterin ausrichten lassen im März, ich solle entweder selbst kündigen oder sie würden mich kündigen wegen Vertragsbruch (zu lange Untermiete). Ich rief die Hausverwaltung sofort aus dem Urlaub an Mitte März. Da hörte ich nur das Gleiche. Der Vermieter sei sehr verärgert, er hätte mir gutwillig die Untermiete erlaubt und jetzt hätte ich die Wohnung quasi jemand anderem übergeben. Ich dürfte nicht länger untervermieten. Ich sagte: Gut, ich muss mit meiner Untermieterin sprechen, ich melde mich wieder. Danach sind einige Wochen vergangen, meine Untermieterin war selbst im Urlaub, nach ihrer Rückkehr hat sie mir die schriftliche Kündigung weitergeleitet. "Kündigung wegen Vertragsverletzung - dauerhafte Untervermietung". Der Vermieter beruft sich auf Paragraph 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, „wegen laufend schuldhafter und nicht unerheblicher Vertragsverletzungen", „Untervermietung mit Wirkung ab 11.10.11 bis 15.02.12 und ab 07.09.2012 bis heute 18.03.2014". Datum des Schreibens: 22.03.2014. Zugegangen im April per E-Mail über meine Untermieterin. Kündigungsfrist: 30.06.2014. Ich arbeite in einer Anwaltskanzlei und habe mich von einem Kollegen beraten lassen. Er ist allerdings kein Fachmann für Mietrecht. Er konnte zumindest sagen, dass die Frist nicht richtig sei, da ich die Wohnung über 8 Jahre Miete, steht mir eine Kündigungsfrist von 9 Monaten zu. Mein Kollege rief bei der Hausverwaltung an, zunächst einmal um das Gespräch aufzunehmen, er betonte, dass ich ihm keinen offiziellen Auftrag erteilt hätte. Er bemängelte die Frist und betonte auch, dass der Vermieter kein Vertragsverhältnis mit der Untermieterin hätte, worauf die Hausverwaltung besteht. Es wurde in meine Abwesenheit eine Zusatzvereinbarung zwischen der aktuellen Untermieterin und dem Vermieter geschlossen für einen Zeitraum, der bereits lange abgelaufen ist. Der Vermieter wusste von der Untermiete und hat die Verlängerung stillschweigend zunächst akzeptiert. Um weiterem Ärger aus dem Weg zu gehen und da ich verstanden habe, dass mir eine Untermiete so oder so nicht länger erlaubt wird, ich mir die Miete dann aber nicht leisten kann, habe ich mich bereiterklärt, zum 15.09.2014 auszuziehen. Ich rief die Hausverwaltung zunächst im Mai vor meiner Reise nach München am selbst an und habe das Thema dann vor Ort besprochen. Die Untermieterin und ich haben eine Schreiben „Verlängerung der Kündigungsfrist für Mieter und Untermieter" unterschrieben, demnach wir zum 15.09.14 beide ausziehen. Nun habe ich von dem Urteil viii zr 349/13 gelesen und mich gefragt, ob die Handlung meines Vermieters rechtens ist, ob ich anwaltlich gegen ihn vorgehen kann und ob die meine Unterschrift unter das letzte Schreiben ein Problem darstellt. Im Übrigen steht in meinem Mietvertrag „Der Mieter darf die Mieträume nicht untervermieten". Als Problem kommt noch hinzu, dass sich in meiner Abwesenheit Schimmel in der Wohnung gebildet hat. Sollte ich in der Wohnung wohnen bleiben dürfen, befürchte ich einen weiteren Streit mit dem Vermieter bzgl. Behebung des Schadens. Es wurde zwar bereits etwas unternommen, der Schimmel ist aber wieder durchgekommen. Außerdem habe ich derzeit die Befürchtung, meine Untermieterin könnte bereits ohne Abstimmung ausgezogen sein, da sie mir die letzten zwei Monatsmieten nicht überwiesen hat. Dem muss ich selbst noch nachgehen, auf schriftliche Aufforderungen zur Zahlung hat sie nicht reagiert.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Bei einer Kündigung nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters">§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB</a> handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, bei der der Vermieter die Kündigungsfristen des <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung">§ 573 c Abs. 1 BGB</a> einhalten muss. Wenn Sie mehr als 8 Jahre in der Wohnung gewohnt haben, beträgt die Kündigungsfrist tatsächlich 9 Monate. Die vom Vermieter zu kurz gewählte Kündigungsfrist hätte im Ergebnis aber wohl nur dazu geführt, dass das Mietverhältnis nicht zum 30.06.2014 beendet worden wäre, sondern erst zum Ablauf der neunmonatigen Kündigungsfrist.

Die weitaus wichtigere Frage ist daher, ob überhaupt ein Kündigungsgrund für den Vermieter vorliegt. Der Vermieter begründet die Kündigung mit einer dauerhaften Untervermietung, die einen Vertragsbruch darstellt. Wie Sie darlegen, hatte der Vermieter die Untervermietung inklusive der ersten Verlängerung zunächst genehmigt. Erst jetzt, als er von einer dauerhaften Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung ausging, hat er diese Erlaubnis widerrufen und anschließend gekündigt. Damit liegt Ihr Fall anders als der Fall in dem von Ihnen zitierten Urteil, bei dem der Vermieter von vornherein die Untervermietung für die Zeit des (zeitlich begrenzten) Auslandsaufenthalts der Mieter verweigert hatte. Bei Ihnen geht es um die Frage, ob der Vermieter einer weiteren Verlängerung bis zu Ihrer evtl. Rückkehr Ende August 2016 hätte zustimmen müssen.

Geht man wie der BGH davon aus, dass ein vorübergehender Auslandsaufenthalt des Mieters grundsätzlich ein berechtigtes Interesse im Sinne des <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/553.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 553 BGB: Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 553 BGB</a> darstellt, bei dem der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung hat, hätte der Vermieter - meiner Meinung nach - zumindest dann die weitere Verlängerung der Untervermietung genehmigen müssen, wenn Sie die Wohnung bei Ihren Besuchen in München noch nutzen und/oder sich in der Wohnung noch Eigentum von Ihnen befindet, Sie dem Vermieter die weitere Dauer der Untervermietung bis mind. Ende August 2016 angezeigt hätten und vor allem mit Ihrer Rückkehr in die Wohnung tatsächlich zu rechnen ist. Der Vermieter wäre nämlich grundsätzlich nicht verpflichtet, einer dauerhaften oder zeitlich nicht absehbaren Überlassung der gesamten Wohnung ohne jegliche Nutzung durch den Hauptmieter zu akzeptieren.

Es kommt also entscheidend darauf an, ob in Ihrem Fall tatsächlich noch ein echtes Untervermietungsverhältnis besteht oder aber schon eine dauerhafte komplette Wohnungsübergabe an die Untermieterin erfolgt ist. Diese Frage lässt sich hier nicht ausreichend beurteilen und müsste im Zweifel von einem Gericht geklärt werden.

Das nächste Problem ist, dass Sie sich offensichtlich schriftlich zu einem Auszug zum 15.09.2014 bereit erklärt haben. Dieses Schreiben könnte evtl. als Aufhebungsvertrag ausgelegt werden. Wäre dies der Fall, müsste weiter geprüft werden, ob Sie diesen Aufhebungsvertrag wegen eines Irrtums noch anfechten könnten. Dazu käme es aber u. a. entscheidend darauf an, ob Sie tatsächlich noch einen Anspruch auf die weitere Untervermietung hatten und die Vereinbarung nur in Unkenntnis dieses Anspruchs unterschrieben haben. Die Vereinbarung, zum 15.09.2014 auszuziehen, könnte insoweit tatsächlich einige Probleme bereiten.

Richtig ist dagegen, dass ein Untermietverhältnis nur ein Vertragsverhältnis zwischen dem Hauptmieter (Ihnen) und dem Untermieter begründet. Zwischen Untermieter und Vermieter besteht grundsätzlich kein Vertragsverhältnis. Insofern wäre zu klären, welche Art Zusatzvereinbarung zwischen dem Vermieter und der Untermieterin geschlossen wurde, da diese evtl. eine (unwirksame oder unzulässige) Vertragsänderung Ihres Hauptmietvertrags darstellen könnte.

Wegen der Schimmelbildung in der Wohnung müsste zunächst die Ursache geklärt werden. Wurde die Schimmelbildung von der Untermieterin verursacht, würden Sie gegenüber dem Vermieter nach <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/540.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 540 BGB: Gebrauchsüberlassung an Dritte">§ 540 Abs. 2 BGB</a> dafür haften, so dass Sie für die Beseitigung oder die Kosten der Beseitigung verantwortlich wären. Inwieweit Sie dann Ihrerseits die Kosten von der Untermieterin erstattet verlangt können, wäre dann weiter zu klären.

Insgesamt kann ich Ihnen nur anraten, sich vor Ort in München tiefergehend anwaltlich beraten und vertreten zu lassen. Insbesondere die schriftliche Vereinbarung über den Auszug zum 15.09.2014 müsste unbedingt tiefergehend geprüft werden, bevor entschieden werden kann, ob und ggf. wie gegen den Vermieter vorgegangen werden kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierungshilfe für das weitere Vorgehen geben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin<!--dejureok-->

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