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Kündigung wegen Verkaufsabsicht


| 10.07.2007 07:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Im Oktober 2003 habe ich einen Einheitsmietvertrag abgeschlossen. Damals lebte mein im Pflegeheim befindlicher Vater noch, so dass der Mietvertrag (notarielle Vollmacht vorhanden)auf seinen Namen ausgestellt wurde. Mein Vater ist mittlerweile verstorben.
Es wurde unter "Zeitmietvertrag" 5 Jahre angekreuzt. Somit endet der Vertrag am 1.11.2008. Es wurde aber unter dem nächsten Punkt angekreuzt: "Der Mieter hat bei Vertragsabschluss Kenntnis genommen..." da die Wohnung für sich (also mich) oder meine Tochter nutzen will.
Dem ist mittlerweile nicht mehr so, ich werde das Haus verkaufen. Die Mieter können es selbst nicht erwerben. Kann ich das Haus jetzt schon einem Makler übergeben und besteht die Chance, dass die Mieter dann auch nach den 5 Jahren ausziehen müssen oder muss ich die 5 Jahre abwarten und kann es erst dann verkaufen?
Bei der Vorbereitung des Vertrages habe ich damals bei einem Anwalt vorgesprochen, aber mittlerweile haben sich ja die Gesetze geändert, soviel ich weiß.
Gruß, vielen Dank

-- Einsatz geändert am 10.07.2007 07:37:50
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Sie können das Haus jederzeit verkaufen und auch einen Makler mit dieser Tätigkeit beauftragen. Allerdings könnten Sie wegen § 575 Abs. 1 S. 2 BGB ein Problem bekommen, da die Gründe für einen Zeitmietvertrag nicht mehr bestehen. Dies kann der Mieter gemäß § 575 Abs. 2 S. 1 BGB vom Vermieter erfragen, der auch eine wahrheitsgemäße Antwort schuldet. Das Mietverhältnis könnte sich demnach auf unbestimmte Zeit verlängern mit der Konsequenz, dass die gesetzlichen Kündigungsvorschriften eintreten. Eine Veräußerung der Mietsache führt nicht zur Beendigung des Mietvertrages – der Erwerber tritt anstelle des Vermieters in den Mietvertrag ein, der fortbesteht wie § 566 Abs. 1 vorschreibt.

Ein möglicher Kündigungsgrund könnte aber § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sein, doch sind mir die wirtschaftlichen Daten nicht bekannt, so dass eine abschließende Beurteilung hier nicht erfolgen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

BGB § 575 Zeitmietvertrag
(1) 1Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. 2Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
(2) 1Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. 2Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) 1Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. 2Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. 3Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

BGB § 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1.
der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2.
der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3.
der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

BGB § 566 Kauf bricht nicht Miete
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) 1Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. 2Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Nachfrage vom Fragesteller 10.07.2007 | 19:54

Danke für die schnelle Antwort,
wenn aber die Gründe (Selbstnutzung) gegeben wären, wäre die Auflösung des Mietverhältnsses nach 5 Jahren gültig, so habe ich das verstanden? Stimmt das? (Es verstreicht ja noch eine Zeit und wer weiß, wie sich die Situation ändert)
Ich werde in ca. 3 Jahren in Rente gehen, die äußerst gering ausfällt und nicht einmal meine derzeitige Miete trägt. Das Haus ist als meine "Altersvorsorge" gedacht, das war auch der Wunsch meines Vaters (den ich jahrelang finanziell unterstützen musste, da er auch nur eine geringe Rente bekam).
Den Mietern würde es in dem Häuschen (mit Obstgarten, Brunnen im Keller) gut gehen und ich hätte nicht einmal das Existenzminimum?
Mit den von Ihnen aufgezählten Paragraphen komme ich nicht ganz klar.
Wenn also alles nicht "passt", würde das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen sein, so entnehme ich dem Text. Und dann? Wie kann ich dann kündigen?
Bitte beantworten Sie dies noch, aber bitte in der Form, dass ich es auch verstehe. Wenn es "ernst" wird, muss ich mich ja sowieso mit den Paragraphen auseinandersetzen.
Viele Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.07.2007 | 10:15

Sehr geehrter Ratsuchende,

ja, wenn die Gründe, auf die bei Vertragsabschluss hingewiesen wurden – hier: die beabsichtigte Eigennutzung gemäß § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB – noch bestehen, endet die Mietzeit zum vereinbarten Zeitpunkt und die Mieter müssen das Haus verlassen. Wenn die Mieter ausgezogen sind, können Sie das Haus aus finanziellen Gründen verkaufen.

Wenn Sie das Haus aber schon vor Ablauf des Zeitmietvertrages verkaufen, gelten die Gründe nicht weiter – eine Eigennutzung würde gerade nicht stattfinden – und die Mieter hätten Anspruch auf Verlängerung der Mietzeit, § 575 Abs. 3 S. 2 BGB. Dies würde auch gegenüber dem Erwerber des Hauses gelten (das Haus kann ja verkauft werden und die Mieter werden mit übernommen).

Bei Wegfall der besonderen Privilegierung des § 575 BGB gelten die allgemeinen Regelungen zur Kündigung: wenn die Mieter ihren Pflichten nachkommen, kann nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses gekündigt werden, § 573 Abs. 1, Abs. 2 BGB.

Für Sie ist es eine Option, den Auszug der Mieter abzuwarten und dann das Haus zu verkaufen. Allerdings besteht ja die Möglichkeit, dass es Interessenten für ein vermietetes Haus gibt.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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