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Kündigung wegen Verkauf, Sonderfall

| 20.01.2014 09:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


Kurz zur Sachlage:

Ich bin Eigentümer von 2 nebeneinanderliegenden Eigentumswohnungen mit jeweils 40 qm und 80 qm in einer WEG mit insgesamt 20 Wohneinheiten.

Ich habe die Wohnungen dergestalt umgebaut, dass zur Zeit 2 60qm Wohnungen im Rahmen eines "normalen", unbefristeten Mietvertrages vermietet sind.

Nun würde ich gerne die Wohnungen verkaufen, was jedoch aufgrund der (Miet-)Aufteilung in 60 zu 60 unmöglich erscheint, da ein Verkauf nur für die 40qm und die 80qm Wohnung möglich ist. Ein "gebündelter" Verkauf als 120qm wäre auch mit deutlichen wirtschaftlichen Einbussen verbunden.

Eine Änderung der Teilungserklärung von 40:80 auf 60:60 ist leider auch nicht möglich, da ich hierzu die Zustimmung aller (!) anderen WEG-Parteien benötigen würde, was nach derzeitigem Stand der Dinge nicht durchführbar ist.

Meine Frage nun:

Habe ich die Möglichkeit, wegen des anstehenden Verkaufs den Mietern zu kündigen, da ich durch die Vermietung ja essentiell an der Wahrung meiner wirtschaflichen Interessen gehindert werde und wenn ja, wie wäre das Prozedere und welche Chancen hätte ich im Falle einer Kündigung?

Nur am Rande noch eine weitere Frage:
wenn ich nicht verkaufen sollte und evtl. neue Mieter in die Wohnungen nehmen sollte, wie könnte ich einen Mietvertrag gestalten, damit eine Kündigung für den o.a. Fall einfach möglich wäre (z.B. Zeitmietvertrag mit Verkaufsabsicht)?

Guten Tag,

ich beantworte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen und unter Berücksichtigung des von Ihnen gebotenen Einsatzes wie folgt:

Die Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses ist dann zulässig, wenn Sie

"durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde(n)",

so § 573 Abs. 2 Zif 3 BGB.


"Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen."

So der BGH in seiner Entscheidung vom 2801.2009, Az.: VIII ZR 8/08.

Im Klartext: Es kann sein, dass Sie berechtigt sind, zu kündigen, das kann hier aber nicht abschließend beurteilt werden, weil dazu eine Einzelfallabwägung vorgenommen werden muss.

Sie kommen daher um eine konkrete anwaltliche Beratung nicht herum.


Natürlich ist möglich, Mietverträge zeitlich zu beschränken, sofern die sich aus § 575 BGB ergebenden Voraussetzungen erfüllt sind.

Auch hier muss im Einzelfall eine entsprechende Beratung erfolgen.

Ich bin gerne bereit, Sie in einem weiterführenden Mandat zu beraten und zu vertreten.


Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.01.2014 | 13:11

Sehr geehrter Herr Otto,

offen gestanden hätte ich mir etwas mehr erwartet, als nur ein simples Zitieren der einschlägigen Gesetzestexte - die ich ja,
wie Sie meiner Frage entnehmen konnten, bereits kannte - und das Anpreisen Ihres Mandats.

Ich hatte eine konkrete Frage gestellt und auf den entsprechenden Erfahrungsschatz eines Anwalts gehofft; alleine, um eine
Abschätzung für mich zu treffen, ob eine Kündigung Ausssicht auf Erfolg hat, oder ob ich es lieber bleiben lasse.

Diese Erwartung haben Sie leider nicht erfüllt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.01.2014 | 13:23

Sie haben zwar eine konkrete Frage gestellt, aber die zu einer abschließenden Beantwortung notwendigen Informationen nicht erteilt.

Da dies aber nach dem zitierten BGH-Urteil erforderlich ist, konnten Ihre Erwartungen nicht erfüllt werden.

Bewertung des Fragestellers 20.01.2014 | 13:28

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Siehe Fragestellung und Antwort, sowie Ausflüchte ala "aber die zu einer abschließenden Beantwortung notwendigen Informationen (wurden)nicht erteilt" - welche, wird nicht ausgeführt. Leider unnütze Zeit- und Geldverschwendung."
Stellungnahme vom Anwalt:
"Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen."
So der BGH.

Hätte der Fragesteller die von mir zitierte Entscheidung gelesen (Leitsatz hätte schon gereicht), würde er selber einsehen, dass eine von ihm erwartete generalisierte Abschätzung der Erfolgsaussichten nicht möglich ist.