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Kündigung wegen Eigenbedarfs trotz Kündigungsverzicht im Mietvertrag?


05.12.2010 16:54 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein Haus gekauft und in diesem Haus gibt es 2 Wohnungen, beide sind vermietet. Wir sind darauf angewiesen eine dieser Wohnung selbst zu bewohnen, da wir nicht Kreditrate und Mietzins für unsere jetzige Wohnung gleichzeitig zahlen können – eigentlich ein eindeutiger und klassischer Fall von Eigenbedarf.

Jedoch hat der vorherige Vermieter bzw. Eigentümer sich nichts dabei gedacht (wie er selbst sagte) als er folgendes in dem Formularmietervertrag ankreuzte:

Zit.: „Beide Parteien vereinbaren, dass eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses frühestens zum 01.09.2013 mit gesetzlicher Frist erklärt werden kann. Ein solcher Verzicht kann höchstens für die Dauer von 47 Monaten seit Abschluss des Vertrages mit der Möglichkeit der Kündigung zum Ablauf dieses Zeitraumes erfolgen".

Abschluss Mietvertrag: 30.08.2008

Jetzt habe ich gelesen, dass solche Klauseln länger als für 4 Jahre vereinbart als unwirksam anzusehen sind. Ist dies in dem vorliegenden Fall tatsächlich so und können wir sodann unter Einhaltung der gesetzlichen Frist unter dem Hinweis auf Eigenbedarf kündigen?


Vielen Dank !

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Sehr geehrter Ratsuchender,

ja, Sie können trotz der formularmäßigen Vereinbarung ordnungsgemäß kündigen.

Nach der Ansicht des BGH kann ein -auch beiderseitiger - Verzicht formularmäßig nur für einen Zeitraum von maximal 4 Jahren vereinbart werden (BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346). Der mit dem Voreigentümer im Mietvertrag vereinbarte Verzicht ist jedoch widersprüchlich. Die damals eingetragene Frist (bis 01.09.2013) beinhaltet eine Dauer von 5 Jahren, während der Nachsatz (47 Monate) eine Dauer von 4 Jahren beinhaltet.

Nach Ansicht der Rechtsprechung erfolgt in diesem Fall keine Umdeutung der Klausel mit der Folge, dass eine zulässige Ausschlussfrist von 4 Jahren angenommen wird, sondern die Klausel ist insgesamt ungültig so dass Sie kündigen können (BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05, WuM 2006, 152).


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.03.2011 | 10:09

Sehr geehrter Herr Schiessl,

vielen dank für Ihre kompetente Antwort. Ich hätte eine kurze Nachfrage: Ein hiesiger Anwalt sieht das genauso wie Sie, jedoch sagt der gegnerische Anwalt, dass sich diese Klausel nur auf die Sicht des Mieters beziehen würde, d.h. lediglich zugunsten des Mieters nicht des Vermieters zu sehen ist. D.h. eine solche Klausel wäre nur dann ungültig wenn sie zu Ungunsten des Mieters besteht. Stimmt dies oder habe ich als Vermieter die gleichen Ansprüche an die Ungültigkeit dieser Klausel?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.03.2011 | 13:48

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Gedanke des gegnerischen Anwalts ist nicht unintelligent, da die Vorschriften der §§ 306 ff BGB ja den Verbraucher schützen wollen.

Die §§ 306 ff BGB bestimmen jedoch generell und abstrakt die Unwirksamkeit der zu beanstandenden Klauseln.

Das bedeutet, es kommt nicht darauf an, ob sich der Verbraucher auf die Unwirksamkeit der Klausel beruft, sondern die Klausel ist bei einem entsprechenden Verstoß einfach unwirksam. Dies kann auch, wie in Ihrem Falle, ein Nachteil für den Verbraucher, also den Mieter sein.


MIt freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt


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