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Kündigung wegen Eigenbedarfs formell unwirksam?

| 25.04.2015 13:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben am 02.02.15 die Kündigung unseres Vermieters wegen Eigenbedarf erhalten. Diese wurde persönlich übergeben und mündlich sowie schriftlich begründet. Der Vermieter wohnte bisher im Einfamilienhaus nebenan und kündigt aufgrund der Trennung von seiner Frau auf Eigenbedarf weil er unsere Wohnung (5 Zimmer, Ca. 130-140 am, wurde nie richtig ausgemessen) in Zukunft selbst bewohnen möchte. Die Kündigung wurde zu Ende Juli ausgesprochen. Es wurde auf das Widerrufsrecht aufmerksam gemacht. Nun meine Frage, wir haben den Mietvertrag 2009 mit dem Vermieter und seiner Frau geschlossen. Damals waren sie noch nicht verheiratet, aber beide sind eben Vermieter. In der Kündigung stehen auch beide oben im Kopf drin, unterschrieben hat jedoch nur der Vermieter. Keine Unterschrift und keine Vollmacht seiner Frau. Zu dieser Zeit stand sie wohl auch noch mit im Grundbuch. Mittlerweile wurde das glaube ich geändert, die behält nun das Haus was beide bewohnt haben und er das , in dem wir zur Miete wohnen. Ist die Kündigung nicht aufgrund der einen fehlenden Unterschrift formell unwirksam? Falls ja, müssen wir widersprechen, zurückweisen oder können wir sie einfach ignorieren und so mehr Zeit gewinnen? Trotz intensiver Sucher haben wir noch keinen passenden Wohnraum gefunden und überlegen ein Haus zu kaufen, was jedoch umfassend aus- und umgebaut werden müsste, was natürlich alles nicht in drei Monaten erledigt wäre, zumal ein Teil davon vermietet ist. Selbst wenn wir noch eine Wohnung finden würden, kämen dann 2 Umzüge innerhalb weniger eines Jahres auf uns zu.
Ich hoffe auf eine rechtsverbindliche Auskunft und danke im Voraus.

Einsatz editiert am 25.04.2015 15:14:02

25.04.2015 | 16:50

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Parteien des Mietvertrages i.S.d. §§ 535 ff. BGB sind im Jahre 2009 sowohl die beiden Vermieter als auch Sie bzw. Sie und Ihr Mann.

Die Ihnen am 02.02.2015 überreichte Kündigung hätte von beiden Vermietern unterschrieben werden müssen. Ist sie nur von einem Vermieter unterschrieben, so muss dieser mit Originalurnkunde z.B. durch Vollmacht nachweisen, dass der nicht unterschreibende Vermieter diesen zur Kündigung bevollmächtigt hat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 2. Juli 1987 - 10 U 23/83).

Die Kündigung i.S.d. §§ 573 ff. BGB vom 02.02.2015 ist unwirksam und müsste den Formalien entsprechend noch ein mal ausgesprochen werden.

Sie können der guten Ordnung halber auch noch Widerspruch gegen die Bedarfskündigung i.S.d. § 574 BGB erklären und den Vermietern bis Ende Mai zukommen lassen.

Kleiner Tipp, wenn Sie ein Haus kaufen sollten, versuchen Sie einen Aufhebungsvertrag mit Ihren Vermietern zu vereinbaren, zeitlich so gelegt, dass Sie dann gleich in das gekaufte Haus umziehen können.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rückfrage vom Fragesteller 25.04.2015 | 17:23

Danke für ihre Antwort. Es ist so, dass wir den Vermieter nicht auf den Formfehler hingewiesen haben, da wir dies selbst erst vor wenigen Tagen mitbekommen haben. Der Einzug in das Haus, falls es mit dem Kauf klappt, könnte auch erst frühestens in 6-8 Monaten erfolgen. Daher dachten wir, dass wir die Kündigung ignorieren, und es auf eine Klage ankommen lassen, da ja diese Kündigung unwirksam ist. Um eben diese Zeit zu gewinnen. Was hätten wir denn schlimmstenfalls zu befürchten? Wenn sich das überhaupt so pauschal beantworten lässt.Vielen Dank nochmal.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.04.2015 | 17:28

Wenn Sie jetzt erst auf den Formfehler hinweisen werden, dann können Sie sich aus § 174 nicht mehr auf die fehlende Bevollmächtigung berufen. Daher ist die Kündigung aus diesem Grund nicht mehr anzugehen.

Falls Sie das Mietobjekt nicht räumen sollten, so wird der vermieter Sie im Rahmen einer Räumungsklage aus dem Objekt zu bekommen versuchen. Damit gewinnen Sie zwar auch Zeit, dies ist aber mit erheblichen gerichtlichen Kosten verbunden.

Ergänzung vom Anwalt 25.04.2015 | 17:00

An dieser Stelle ist noch zu ergänzen, dies kann ich aus der Ferne nicht beurteilen, aber um sich auf die formelle Unwirksamkeit berufen zu können, müssten Sie dem Formfehler i.S.d. § 174 BGB "unverzüglich" zurückweisen. Jetzt, über zwei Monate nach der Kündigung, wäre dies zu spät.

Daher ist es entscheidend, wann Sie Ihren Vermieter auf den Formfehler hingewiesen haben, haben Sie dies schon im Februar getan, bleibt die Kündigung unwirksam. Wrde Sie dies erst jetzt tun, werden Sie sich auf diesen Fehler nicht mehr berufen können.

Bewertung des Fragestellers 25.04.2015 | 18:15

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