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Kündigung wegen Eigenbedarfs, evtl. Widerspruch


03.10.2007 14:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sehr geehrte Damen und Herren,

nach einem mehrjährigen Auslandsaufenthalt werde ich mit meiner Frau und kleinen Tochter im Juni 2008 nach München zurückkehren. Meine Eltern besitzen dort (Schwabing) ein Mehrfamilienhaus und haben bereits im Frühjahr 2007 den Mietern einer ca. 100 qm großen 4-Zimmer-Wohnung (Ehepaar mit erwachsenem Sohn) wegen Eigenbedarfs zum 30.4.2008 gekündigt. Dies ist die einzige Wohnung im Besitz meiner Eltern, die für mich und meine Familie in Frage kommt.
Nach der ursprünglich geäußerten Bereitschaft auszuziehen haben die Mieter nun aber einen Anwalt eingeschaltet, der einen möglichen Widerspruch gegen die Kündigung von großzügigen finanziellen Kompensationen abhängig macht. Er argumentiert mit einer unzumutbaren Härte, da
- die Mieter bereits seit 30 Jahren die Wohnung bewohnten
- sie in dieser Zeit erhebliche Investitionen in die Wohnung getätigt hätten (die sie aber auf Nachfrage nicht belegen konnten)
- beide krankheitsbedingt zu 100% erwerbsunfähig sind, von ihrem Sohn gepflegt werden und deshalb
- weder einen Umzug noch eine angemessene Ersatzwohnung finanzieren könnten.

Meine Fragen:
- Wie sind die Chancen dieser Argumentation zu bewerten, falls es zu einem Gerichtsverfahren käme? Müssen wir damit rechnen, dass eine krankheitsbedingte Erwerbsunfähigkeit in der Regel höher eingestuft wird als unser Eigenbedarf?
- Was ist eine „angemessene Ersatzwohnung“? Meine Eltern haben aus Rücksicht auf die Situation der Familie nur eine sehr moderate Miete, weit unterhalb der nach dem Mietspiegel ortsüblichen Höhe, verlangt. In Schwabing ist es darum tatsächlich schwierig, in dieser Größe etwas preislich Vergleichbares zu finden. Ist z.B. eine 3-Zi-Whg mit 80 qm in einem anderen Stadtteil „angemessen“?
- Falls wir finanziellen Kompensationen zustimmen: Können eigene Investitionen des Mieters, z.B. für kleinere Renovierungen, tatsächlich geltend gemacht werden? Ist das nicht sowieso üblich?
- Wie können wir uns am besten absichern, dass die Mieter im Fall einer Einigung tatsächlich fristgemäß die Wohnung verlassen?

Sehr geehrter Fragesteller,

für die Frage, ob ein Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung Erfolg haben kann oder nicht, ist eine Interessenabwägung vorzunehmen. Die Interessen von Mieter und Vermieter sind gleichwertig zu berücksichtigen. Ein Fortsetzungsanspruch des Mieters besteht bei Überwiegen seiner Interessen.

Auf Mieterseite nicht zu berücksichtigen sind dabei Instandsetzungsaufwendungen und ähnliche Mieterleistungen, wenn diese bereits abgewohnt sind; LG Düsseldorf, WuM 1971, 98. Hier sollte der Mieter tatsächlich aufgefordert werden, seine Aufwendungen der Art und Höhe nach und den Zeitpunkt der Aufwendungen näher zu belegen, um das Risiko abschätzen zu können.

Ebenfalls zugunsten des Mieters nicht zu berücksichtigen sind die notwendigen mit dem Umzug verbundenen Nachteile; LG Berlin, ZMR 1989, 425.

Hohes Alter und lange Wohndauer reichen für sich genommen ebenfalls noch nicht aus, um ein überwiegendes Interesse der Mieter zu begründen. Zusammen mit einer Erkrankung oder einer körperlichen Behinderung der Mieter können diese Umstände aber tatsächlich Bedeutung erlangen, wenn z.B. die Mieter durch den Umzug einen Teil ihrer Selbständigkeit aufgeben müssten; KG Berlin, 8 U 288/03. Insoweit wären die genauen körperlichen Gegebenheiten und die Umstände der Pflege durch den Sohn (z.B. Häufigkeit, Dauer, Aufwand und Fahrzeit für die Pflegeperson) zu berücksichtigen. Es ist anhand Ihrer Informationen derzeit nicht auszuschließen, dass sich daraus erhebliche Fortsetzungsgründe ergeben können.

Angemessener Ersatzwohnraum ergibt sich aus den wirtschaftlichen und persönlich zumutbaren Bedingungen für die Mieter. Eine Faustformel gibt es hierzu leider nicht. Eine höhere Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht Wohnraum noch nicht unangemessen, wenn die Miete im Rahmen der Gesamteinkünfte der Mieter einschließlich Wohngeld tragbar ist. Die Bemühungen Ersatzwohnraum zu suchen, dürfen sich üblicherweise (wenn keine besonderen Umstände maßgeblich sind; hier z.B. die Pflege) nicht auf das bisherige Wohngebiet beschränken; LG Hamburg, ZMR 2003, 265.

Sollten Sie sich mit den Mietern einig sein, empfielt es sich, einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen. Zum notwendigen Inhalt sollten Sie sich dringend anwaltlich beraten lassen. Eine Gewähr, dass die Mieter tatsächlich zum vereinbarten Termin ausziehen, erhalten Sie dadurch leider nicht; durch zweifelsfrei Vereinbarungen im Vorfeld können Sie aber eine mögliche spätere Räumung über das gerichtliche Verfahren aber auf jeden Fall beschleunigen.

Abschliessend bleibt festzuhalten, dass aufgrund der gebotenen Abwägungen keine Seite eine 100 %-ige Verhandlungsposition hat. Um "Waffengleichheit" zu erzielen, empfehle ich Ihnen ebenfalls einen Rechtsanwalt mit Ihrer Interessenvertretung zu beauftragen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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