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Kündigung wegen Eigenbedarf widerspricht einer Ergänzung zum Mietvertrag


22.04.2005 22:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Fragestellung resultiert aus folgendem Sachverhalt:

Meine Mutter hat mir das Eigentum an Ihrer ETW übertragen, wobei sie den lebenslangen Nießbrauch hat. Die Wohnung ist fremd vermietet. Der Mietvertrag bestand schon bevor ich Eigentümer wurde.

In 01/1999 wurde ein "Mietvertrag für Wohnungen" (Verlags-Nr. 525) abgeschlossen.

Hinsichtlich "Mietzeit und ordentlicher Kündigung" heisst es in dem Mietvertrag:

"Das Mietverhältnis beginnt in 03/1999 und endet in 02/2004. Es verlängert sich jedoch um ein Jahr, wenn es nicht gekündigt ist.
Die Kündigungsfrist beträgt 3/6/9/12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5/5 Jahre/8 Jahre/10 Jahre vergangen sind.
Die Kündigung muss schriftlich bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigung erfolgen, (durch den Vermieter unter Angabe sämtlicher Kündigungsgründe und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht => dieser in Klammern gesetzte Passus ist im Mietvertrag durchgestrichen). Für die Rechtzeitigkeit kommt es nicht auf die Absendung sondern auf den Empfang der Kündigung an."

In 02/2004 wurde eine formlose "Ergänzung zum Mietvertrag" mit folgendem Wortlaut verfasst:

"Name Vermieter" und "Name Mieter" vereinbaren hiermit eine Verlängerung des zwischen den Parteien in 02/1999 geschlossenen Mietvertrags über die "Anschrift Wohnung" um weitere fünf Jahre bis zum Ende 02/2009.Die Verlängerung erfolgt zu den gleichen Konditionen, wie sie im Mietvertrag von 1999 festgelegt wurden."

Diese Ergänzung wurde von beiden Parteien unterschrieben.

Obwohl ich mich mit diversen Ausführungen zum Mietrecht beschäftigt habe ist für mich nicht erkennbar, um welche Art von Mietvertrag es sich handelt - Zeitmietvertrag nach altem oder neuem Mietrecht, Zeitmietvertrag nach altem Mietrecht mit oder ohne Kündigungsschutz?

Ferner ist mir die rechtliche Wirksamkeit der "Ergänzung zum Mietvertrag" nicht klar, da es sich nicht um einen neuen Vertrag handelt.

Besonders wichtig ist mir folgende Frage:
Unter welchen Voraussetzungen und mit welcher Begründung kann vor Ende 02/2009 eine Kündigung wegen Eigenbedarf vorgenommen werden?
Wer muss diese Kündigung aussprechen, wenn ich die ETW beziehen möchte - meine Mutter als Vermieterin/Nießbrauchnehmerin oder ich als Eigentümer?

Für eine möglichst umfangreiche und für einen "Laien" verständliche Antwort bedanke ich mich im Voraus.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Eine Kündigung des Mietvertrages wegen Eigenbedarfs kann grundsätzlich nur der Vermieter aussprechen, und das ist in dem von Ihnen geschilderten Fall Ihre Mutter, aufgrund des ihr zustehenden Nießbrauchrechtes.

Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, daß Ihre Mutter einen vernünftigen und nachvollziehbaren Eigennutzungswunsch hat und die Wohnung entweder selbst beziehen will, oder Sie einem Familienangehörigen, etwa Ihnen, zur Nutzung überlassen will. Ob dies in Ihrem Fall eine Option ist, richtet sich auch danach, wie Ihre Mutter, bzw. Sie (oder etwaige Geschwister) derzeit Ihren Wohnbedarf decken. Das müßte im Einzelfall geprüft werden und kann ohne nähere Informationen nicht festgestellt werden.

Problematisch ist allerdings die im Februar 2004 getroffene Vereinbarung.

Zwar führt der Abschluß eines neuen Zeitmietvertrages ohne Angabe eines in § 575 BGB genannten Befristungsgrundes zu einem unbefristeten Mietverhältnis. Ein neuer Mietvertrag wurde jedoch nicht geschlossen, sondern lediglich die Konditionen des bereits bestehenden Kettenmietvertrages modifiziert, so daß § 575 BGB bereits deshalb nicht zur Anwendung kommen wird. Diese Vorschrift findet nur Anwendung auf nach dem 01.09.2001 geschlossene Mietverträge.

Selbst wenn man aber § 575 BGB auf diese Vereinbarung anwenden will, wird ein Verstoß gegen diese Vorschrift aber deshalb nicht anzunehmen sein, weil die Vereinbarung darauf hindeutet, daß beide Parteien eine Verlängerung des Vertrages bis 2009 gewünscht haben. Hätte der Mieter dies nicht auch gewollt, hätte er sich auf die Vereinbarung nicht einlassen brauchen. Der ansonsten bei Abschluß eines Neuvertrages bestehende Zwang, vom Vermieter gewünschte Klauseln zu akzeptieren, andernfalls der Vertrag eben nicht zustande kommt, kann hier nicht unterstellt werden. Denn der Mieter hatte bereits einen Mietvertrag mit Kündigungsschutz. Deshalb ist davon auszugehen, daß beide Parteien eine Verlängerung der Vertragslaufzeit gewünscht haben. Die Vereinbarung kann daher auch als zulässiger, vertraglicher Kündigungsauschluß angesehen werden, wenn die Interessenbewertung ergibt, dass sich die Parteien für eine gewisse Zeit an den Vertrag binden wollten. Dafür sprechen die vorgenannten Gründe.

Selbst wenn man aber eine solche Auslegung der Vereinbarung ablehnt und eine § 575 BGB widersprechende Befristung in der Vereinbarung sehen sollte, wird sich Ihre Mutter aber nicht zu ungunsten des Mieters auf die Unwirksamkeit der Befristung stützen können. Denn: "Die Regelung soll den Mieter nicht vor einer längeren Bindung an den Vertrag, sondern vor dem Verlust der Wohnung schützen." (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 575 BGB Rz. 66). Es widerspräche daher der gesetzlichen Regelung und Treu und Glauben, wenn Ihre Mutter nun mit dem Argument, die Verlängerung sei unwirksam, eine Eigenbedarfskündigung vor dem Februar 2009 aussprechen könnte.

Ich sehe daher keine Chancen, eine Eigenbedarfskündigung vor dem von den Parteien gewünschten Ablauf des Vertrages durchzusetzen.

Ich hoffe, daß meine Antwort für einen Laien verständlich war und ich Ihnen geholfen habe. Selbstverständlich stehe ich Ihnen für etwaige Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 23.04.2005 | 07:41

Sehr geehrter Herr Schwartmann,

vielen Dank für Ihre schnelle und umfangreiche Antwort.

Ihren Ausführungen entnehme ich, dass meine Informationen nicht detailliert genug und meine Fragestellung zu allgemein waren. Ich wende mich daher im Rahmen der "Nachfrage-Option" heute noch einmal an Sie.
Zu Beginn Ihrer Antwort schreiben Sie, dass meine Mutter für eine Eigenbedarfskündigung einen vernünftigen und nachvollziehbaren Eigennutzungswunsch für sich oder einen Familienangehörigen haben muss und dass die Frage geklärt werden muss, wie der derzeitige Wohnbedarf gedeckt wird.

Meine Mutter bewohnt ein eigenes EFH ca. 200 km von meinem Wohn-und Arbeitsort sowie von der vermieteten ETW entfernt. Meine Frau und ich bewohnen eine Mietwohnung mit ca. 60-65qm Wohnfläche (abzgl. Dachschrägen), die für zwei Personen ausreicht. Wir erwarten nun - was in 2004 zum Zeitpunkt des Abschlusses der Verlängerungsvereinbarung weder geplant noch "in Arbeit" war - Nachwuchs und haben daher zukünftig einen erhöhten Wohnraumbedarf.
Die zzt. an ein kinderloses Ehepaar vermietete ETW meiner Mutter - welche in der Nähe unseres derzeitigen Wohnortes und insbesondere näher an meinem Arbeitsplatz liegt - umfasst eine Wohnfläche von ca. 150 qm.
Sicherlich ist es nicht meine Absicht, die in 2004 getroffene Verlängerungsvereinbarung für unwirksam zu erklären.
Dennoch stellt sich für mich aufgrund der nunmehr geänderten Lebensumstände die Frage:
Besteht trotz der rechtswirksamen Verlängerungsvereinbarung aus 2004 die Möglichkeit für eine Eigenbedarfskündigung aus den
o. a. Gründen und wenn ja - welche Kündigungsfrist muss beachtet werden?

Ich möchte anfügen, dass ich den hier angebotenen Service sehr gut finde und verbleibe mit freundlichen Grüssen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.04.2005 | 14:31

Sehr geehrte Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Grundsätzlich kann Eigenbedarf geltend gemacht werden, wenn Ihnen Ihre Mutter die in ihrem Eigentum stehende Wohnung zu Wohnzwecken überlassen will, und Sie derzeit in einer Mietwohnung leben.

Die Verlängerungsklausel des Mietvertrages bis zum Februar 2009 steht aber einer Kündigung des Vertrags vor diesem Termin entgegen. Die Vereinbarung sollte ja gerade bezwecken, daß der Mieter vor Februar 2009 nicht mit dem Verlust seiner Wohnung rechnen muß. Eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung könnte daher nur zum Ablauf des Vertrages erfolgen. Betrachtet man die Vereinbarung als wechselseitigen Kündigungsverzicht, würde dies sogar bedeuten, daß erst nach dem Februar 2009 eine Kündigung ausgesprochen werden kann, da beide Parteien bis dahin auf die Ausübung des Kündigungsrechtes verzichtet haben. Gegen diese Auslegung spricht meines Erachtens jedoch der Wortlaut der Vereinbarung, wonach lediglich die bisherige zulässige Verlängerung des Vetrages von einem Jahr auf nun 5 Jahre bis 2009 modifiziert werden sollte.

Letztlich wird es daher darauf hinauslaufen, daß eine Kündigung frühestens zum Februar 2009 möglich sein wird.

Ich bedauere, daß ich Ihnen mit meiner Einschätzung der Rechtslage keine Hoffnung auf einen baldigen Bezug der Wohnung machen kann. Es besteht jedoch immer die Möglichkeit, mit dem Mieter eine einvernehmliche Regelung zu finden. Dazu stehe ich Ihnen gerne helfend zur Seite.

Mit freundlichen Grüßen aus Köln

A. Schwartmann

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