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Kündigung wegen Eigenbedarf und Neubau

| 28.08.2012 10:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Mir ist als Mieter eine Eigenbedarfskündigung angekündigt worden: Seit März 2007 wohne ich allein im Erdgeschoß in einer Doppelhaushälfte, mit unbefristetem möbliertem Mietvertrag, das obere Stockwerk steht leer. In der anderen Haushälfte wohnt meine Vermieterin. Nun sagt sie, daß sie und ihr Sohn im März oder April nächsten Jahres meine Hälfte abreißen und dafür ein größeres Haus anbauen wollen, in das er ziehen will. Sie bleibt dabei in ihrer Hälfte wohnen. Das wundert mich, wo es doch ein Haus aus zwei Hälften ist und auch das Dach ein sichtliches Ganzes ist. Der Bauantrag läuft angeblich, und ich müßte es erfahren, wenn er im Bauausschuß der Gemeinde zur Genehmigung behandelt wird.
Wo der Mann jetzt wohnt, weiß ich nicht, und ob er dort ausziehen muß, aber weit kann es nicht sein, denn er kann mit dem Fahrrad herfahren.
Es fragt sich also, ob eine Kündigung gegen mich hier rechtens ist. Ich habe gehört, falls nicht, nützt das vielleicht auch nichts, weil Mieter außer in sozialen Härten trotzdem nicht einsprechen dürfen. Das klingt sonderbar. Ob ich ein Härtefall bin? Dazu kann ich nur folgendes sagen, zählt das? Ich habe einen Arbeitsplatz in einer Region mit sicherlich besonders hohen Mieten, und ich verdiene monatlich unter 1800 € brutto.
Was kann ich und sollte ich jetzt tun? Erst mal abwarten, bis der Bauantrag im Bauausschuß kommt, oder bis es der Vermieterin von selber einfällt, mir eine schriftliche Kündigung zu geben? Oder sie gleich darauf aufmerksam machen, daß sie es mir schriftlich mit Begründung geben muß? Und wenn sie das tut (umgehend, oder aber spät und kurzfristig), hat es dann Zweck, dagegen anzugehen? Und wie mache ich das, und wo?

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Nach § 573 BGB kann Ihre Vermieterin Ihnen die Kündigung des Mietverhältnisses erklären, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung desselben hat. Ein solches berechtigtes Interesse kann vorliegen, wenn die Vermieterin die Räume als Wohnung für sich oder ihre Familienangehörigen benötigt.

Nach Ihrer Schilderung soll demnächst der Sohn Ihrer Vermieterin im neu geplanten Anbau wohnen. Insofern liegt ein schützenswertes Nutzungsinteresse der Vermieterin grundsätzlich vor. Dass zuvor Umbaumaßnahmen durchgeführt werden sollen, ist meines Erachtens unerheblich, solange diese zielstrebig durchgeführt werden. Diese Lage entspricht derjenigen, in der vor Einzug des Angehörigen größere Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. In diesen Fällen wird ein berechtigtes Interesse des Vermieters in der Regel angenommen.

Darüber hinaus ist aber auch erforderlich, dass der Vermieter bzw. die begünstigte Person ein Nutzungsinteresse an der Wohnung hat. Das Gesetz spricht hier von „benötigen", § 573 BGB . Dieses Nutzungsinteresse liegt vor, wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorhanden sind. Ob diese Voraussetzung gegeben ist, lässt sich in Ihrem Fall nicht ohne Weiteres sicher prognostizieren. Es wird auf den Hintergrund ankommen, warum der Sohn zu seiner Mutter ziehen soll/will. Auch die derzeitigen Wohnverhältnisse des Sohnes können ausschlaggebend sein. Nachvollziehbare Gründe können z. B. sein, dass die Wohnung des Sohnes zu klein geworden ist, zu teuer ist oder er selbst durch Kündigung seine Wohnung verlieren wird. Auch Gründe in der Person der Mutter (z. B. Pflege, Unterstützung im Alltag) können zur Rechtfertigung herangezogen werden. Spätestens mit der Kündigung werden Sie die Gründe, die eine Kündigung notwendig machen sollen, erfahren. Die Kündigung muss das berechtigte Interesse darlegen.

Sollte ein Kündigungsgrund tatsächlich vorliegen, kann in Erwägung gezogen werden, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, § 574 BGB . Dies setzt voraus, dass ein Härtefall vorliegt und die berechtigten Interessen der Vermieterin die Beendigung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen würden. Die Anforderungen an einen Härtefall sind jedoch eher streng. Im Einzelfall könnte ein Härtefall anzuerkennen sein, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht gefunden werden kann. Meines Erachtens reicht der Umstand, dass die Mieten relativ hoch sind und Ihr Einkommen unter 1.800 EUR liegt allein nicht aus, um einen Härtefall zu begründen.

Derzeit können Sie leider nicht viel unternehmen. Sie können erwägen, sich nach einer anderen Wohnung umzuschauen, falls Ihnen tatsächlich demnächst gekündigt wird. Sie könnten der Vermieterin mitteilen, dass Sie die Kündigung kritisch auf ihre Berechtigung überprüfen lassen werden. Dies könnte allerdings den Nachteil haben, dass die Vermieterin eher bemüht sein wird, die Kündigung ordnungsgemäß zu begründen und Sie damit später nicht die fehlende oder mangelhafte Begründung einwenden können. Erhalten Sie später eine unwirksame – nicht oder mangelhaft begründete – Kündigung, können Sie sich hierauf berufen. Ihre Vermieterin müsste Ihnen erneut kündigen. So können Sie zumindest einen Zeitaufschub gewinnen. Aus taktischen Gründen sollten Sie Ihre Vermieterin also nicht „schlau machen".

Wenn Sie eine schriftliche Kündigung erhalten, sollten Sie diese auf ihre Rechtmäßigkeit überprüfen lassen. Möglicherweise ist diese nicht wirksam oder die Kündigungsfristen wurden fehlerhaft ermittelt. Erhalten Sie keine ordnungsgemäße Kündigung, brauchen Sie (vorerst) nicht auszuziehen. Sie müssen auch nicht gegen eine unwirksame Kündigung vorgehen. Ziehen Sie nicht aus, kann und muss Ihre Vermieterin eine Räumungsklage anstrengen. Diese würde sie nur dann gewinnen, wenn die Kündigung ordnungsgemäß war, nicht jedoch bei deren Unwirksamkeit.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

Rückfrage vom Fragesteller 28.08.2012 | 14:51

Danke, soweit gut, nur was heißt "Wenn Sie eine schriftliche Kündigung erhalten, sollten Sie diese auf ihre Rechtmäßigkeit überprüfen lassen."
Heißt Überprüfung, daß ich das Kündigungsschreiben einem Anwalt zeige, oder daß ich es dem Amtsgericht zeige, mit dem Hinweis, daß dies noch kein ausdrücklicher Widerspruch sein soll?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.08.2012 | 15:32

Sehr geehrter Rechtsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Wenn Sie ein Kündigungsschreiben erhalten, sollten Sie dieses einem Rechtsanwalt vorlegen. Dieser kann überprüfen, ob der dargelegte Sachverhalt einen Kündigungsgrund rechtfertigt. Das Gericht ist hierfür nicht zuständig. Anschließend haben Sie genügend Informationen, um über Ihr weiteres Vorgehen entscheiden zu können. Sie können sich entsprechend für oder gegen einen Auszug entscheiden.

Sollte die Kündigung wirksam sein, so können Sie – falls ein Härtefall vorliegt – der Kündigung widersprechen. Dies geschieht schriftlich gegenüber dem Vermieter spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses. Hat die Vermieterin Sie nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, so können Sie den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

Sollte die Kündigung unwirksam sein, so müssen Sie theoretisch nicht weiter tätig werden. Sie können dem Vermieter jedoch mitteilen, dass Sie nicht ausziehen. Allerdings müssen Sie keinen Widerspruch erheben. Auch gegenüber dem Gericht müssen Sie in diesem Falle nicht tätig werden. Betrachtet die Vermieterin ihre Kündigung weiterhin als wirksam, so müsste die Vermieterin selbst tätig werden. In diesem Falle würde sie eine Räumungsklage gegen Sie vor Gericht erheben. Erst wenn das Gericht Sie auffordert, sich gegen die Klage zu verteidigen, müssen Sie sich gegenüber dem Gericht Erklärungen abgeben.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

Bewertung des Fragestellers 29.08.2012 | 10:50

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Ich denke, die Antwort war in den zwei Schritten, einschließlich Rückfrage, so ausführlich und gut, wie es in meiner Situation möglich ist. Es wird sich zeigen, ob sie mir helfen wird, aber falls nicht, dann kann die Anwältin nichts dafür.

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