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Kündigung wegen Eigenbedarf rechtsgültig?


| 06.04.2005 13:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag.

Ich bewohne seit Oktobter 2003 eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus. Mein Vermieter bewohnt die Wohnung nebenan. Es besteht ein unbefristeter Mietvertrag. Bei Vertragsabschluss habe ich dem Vermieter mitgeteilt, dass ich für mindestens zwei Jahre in der Wohnung bleiben möchte.

Nach meiner Rückkehr aus dem Urlaub am 15.03. fand ich im Briefkasten ein auf den 27.02. datiertes Schreiben mit folgendem Wortlaut (inkl. Rechtschreibfehler):

Betr.: Mitverhältnis Straße, Hausnummer

Sehr geehrter Herr *,
hiermit kündige ich das Mitverhältnis für o.g. Wohnung fristgemäß zum 31.05. 2005 aufgrund von Eigenbedarf.

Beigefügt war ein kleiner Zettel, auf dem der Vermieter ankündigte, sich in den folgenden Tagen zu melden. Dies ist jedoch – zumindest persönlich – bis heute nicht geschehen. Auf Nachfrage teilte er mir per Email mit, dass ihm und seiner Frau die bisherige Wohnung zu klein sei, sie „hoffentlich bald zu dritt“ seien und die Suche nach einer passenden Wohnung nicht erfolgreich war. Deshalb wolle er gerne „die ganze Wohnung“ nutzen. Dazu ist zu erwähnen, dass bereits vor meinem Einzug eine Wand entnommen wurde, so dass meine Wohnung um ein Zimmer verkleinert und die des Vermieters entsprechend vergrößert wurde. Meines Wissens hat der Vermieter in diesem Haus keine weiteren Wohnungen, und auch diese beiden gehören nicht ihm sondern seiner Schwiegermutter.

Das ein berechtigter Eigenbedarf vorliegt, stelle ich eigentlich nicht in Frage. Ich möchte jedoch gerne die Kündigung verzögern. Bei mir steht nach Beendigung meines Studiums am Jahresende ein Wohnungs-/Ortswechsel an, so dass ein weiterer Umzug für einige Monate eine erheblich zusätzliche Belastung darstellt.

Nun ist die Frage: Ist mir die Kündigung fristgerecht zugegangen, obwohl ich mich (mit Wissen des Vermieters) im Urlaub befand und nicht damit rechnen konnte?
Und noch wichtiger: Ist die Kündigung rechtskräftig, obwohl im Kündigungsschreiben weder eine Begründung noch eine Bezugnahme auf 573a erfolgt ist?
Was kann ich tun?


MfG
06.04.2005 | 14:33

Antwort

von


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63450 Hanau
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Da Sie die Wohnung erst seit 1 1/2 Jahren bewohnen, kann Ihr Vermieter den Vertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist nach § 573c Abs.1 BGB kündigen.

Nach dieser Vorschrift ist eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Das bedeutet, eine am 3 Werktag des Monats Februar erklärte Kündigung beendet das Mietverhältnis also am 31.04.05. Da Ihr Vermieter also 27.02.05 gekündigt hat, hat er den gesetzlichen Kündigungstag nicht eingehalten. Die Kündigungsfrist beginnt erst ab dem dritten Werktag im März zu laufen, also am Donnerstag und endet dementsprechend erst 31.05.2005.

Die Frist ist insoweit vom Vermieter eingehalten worden.

Allerdings liegt bei Ihnen kein Fall der erleichterten Kündigung nach § 573 a BGB vor.


In dem Kündigungsschreiben muss angegeben werden, dass der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB Gebrauch machen will.Eine unterlassene Angabe kann nicht nachgeholt werden. Der Vermieter kann jedoch erneut kündigen.

Gegenüber einem Rechtunkundigen reicht die Wiedergabe der Vorschrift nicht aus, der Vermieter muss den Gesetzestext deutlich wiedergeben. Fehlt diese Voraussetzung, ist die Kündigung unwirksam. Die Angabe von Gründen ist hierbei nicht erforderlich.

Nach dem geschilderten Sachverhalt muss davon ausgegangen werden, dass Ihr Vermieter sich in der Kündigung nicht explizit auf das Sonderkündigungsrecht beruft.

Insgesamt liegen die Vorasussetzungen für das Sonderkündigungsrecht nicht vor.

Es könnte sich aber um eine Eigenbedarfskündigung handeln, hier muss allerdings der Vermieter seinen Nutzungswillen darlegen.
Kündigt der Vermieter also mit der Begründung, weil er eine Familie gründen wolle und eine größere Wohnung brauche, liegt eine wirksame Bedarfskündigung vor. Die Kündigung ist aus diesem Grund wirksam.

Ich rate Ihnen daher, mit Ihrem Vermieter zu reden und über eine mögliche Verländerung des Mietverhältnisses bis um Jahresende zu verhandeln.



Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 06.04.2005 | 15:24

Die Kündigungsfrist konnte also ab dritten März laufen, obwohl das Schreiben mir erst Mitte März zugegangen ist? Ich kann ja nicht nachvollziehen, wann der Vermieter es in meinen Briefkasten gelegt hat...
Kann ich die Kündigung also als unwirksam ansehen, da im Schreiben keine Begründung des Eigenbedarfs geliefert wurde? (Das wird aus ihren Ausführungen nicht ganz klar)
Muss ich (trotzdem) schriftlich widersprechen?

Vielen Dank für die schnelle Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.04.2005 | 15:40

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Bedarfsgründe muss der Vermieter in der Kündigung genau benennen. Aus dem Schreiben müssen die Tatsachen für das Nutzungsinteresse eindeutig hevorgehen. Unterlässt er dies, ist die Kündigung unwirksam.

Ich hatte zunächst Ihren Sachverhalt so verstanden, dass er den konkreten Bedarfsgrund bereits in der Kündigung genannt hat. Wenn er nach Ihren ergänzenden Ausführungen dies nicht getan hat, haben Sie Recht und die Kündigung ist unwirksam.

Dass Ihnen die Kündigung in Ihrer Abwesenheit zugegangen ist, macht eine Kündigung nicht unwirksam.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt

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