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Kündigung wegen Eigenbedarf nach Streit um Betriebskostenabrechnung

| 27.01.2011 15:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir bewohnen seit über 5 Jahren als Familie (4 Personen) ein 130m² Haus. Wir haben enorm viel Arbeit auch in den Garten gesteckt, der eine einzigste Baustelle war.

Ende 2010 überprüften wir zum ersten Mal die Betriebskostenabrechnung unseres Vermieters genauer und stellten erhebliche gesetzliche Abweichungen fest. Deshalb legten wir begründeten Widerspruch ein und machten Vorschläge zur gerechten Abrechnung, auf die sich der Vermieter aber nicht einlassen wollte. Er hat eine sehr hohe Gasrechnung, die er uns ungerechterweise (und nicht nach der Heizkostenverordnung) auf uns abwälzen wollte. Da wir nur einen Gaszähler für uns als Mieter und ihm als Vermieter (2 Parteien, 4 Personen) war die Abrechnung zwar schwierig, aber machbar. Jedoch reduzierte sich nach dem ersten Mal seine Abrechnung von fast 800 € Nachzahlung auf knapp 400 €. Als wir dann immer noch Fehler (lt. Verordnung) feststellten und weiterhin auf eine korrekte Abrechnung bestanden, schicke er uns dann eine Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf.

Eine Erklärung war dabei (seine Tochter und ihr Freund wollen irgendwann eine Familie gründen) und nun in unser Mietshaus ziehen.

Jedoch kündigte er nicht nach den Fristen des $ 573c BGB, sondern schon zum April 2011.

Was können wir als verzweifelte Mieter tun. Mein Sohn ist so mitgenommen, vor allem, weil wir sein Zimmer erst vor ein paar Tagen ganz frisch sanierten.

Könnte man sich auf einen Härtefall nach § 574 Abs. 2 BGB berufen? Wir wohnen in einem kleinen Ort, die Schule der Kinder um die Ecke, die Arbeit vor Ort. Es gibt keine weiteren vergleichbaren Angebote an Mietshäusern oder größeren Wohnungen.

Wie kann man das nachweisen, dass der in § 574 Abs. 2 BGB angemessene Ersatzwohnraum nicht in dieser Zeit beschafft werden kann?

Haben zwei Personen überhaupt ein Anrecht auf so ein großes Haus? Mietwohnungen in einem Neubaublock gibt es hier ausreichend. Außerdem hat der Vermieter noch ein weiteres Haus im Ort vermietet.

Falls es doch zum Auszug kommen sollte, kann man dann Schadenersatz fordern, wenn die Tochter doch nicht einzieht oder sehr verspätet? Wie kann man dann vorgehen?

Es ist so traurig, dass dies nach einer Nichteinigung wegen den Betriebskosten geschehen muss. Wir haben immer unsere Miete pünktlich bezahlt. Dieses Jahr im September 2011 sollte sogar laut Mietvertrag die Miete (Staffelmiete) erhöht werden.

Was können wir tun, um nicht auf der Straße zu sitzen oder in eine viel kleinere Wohnung (zwischenzeitlich) zu ziehen, was wieder enorm viel Geld kostet, was wir nicht haben?

Verzweifelte Grüße

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Zunächst ist Ihnen anzuraten, der vorliegenden Kündigung schriftlich und unter Zugangsnachweis zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen.

Hierbei sollten Sie auch bereits das Vorliegen von Eigenbedarf bestreiten und zudem darauf verweisen, dass selbst der Kündigungsgrund für den Eigenbedarf nicht dazu berechtigt, geltende Kündigungsfristen abzukürzen. .

Inhaltlich ist auszuführen, dass der Vermieter nur dann kündigen kann, soweit einer der gesetzlichen Gründe hierfür vorliegt. Vorliegend stützt sich der Vermieter auf Eigenbedarf. Zunächst bedarf eine solche Kündigung einer entsprechenden Form. Der Vermieter muss den Eigenbedarf detailliert darlegen und begründen und zudem muss der Vermieter auf die Möglichkeit des Widerspruchs gem. § 574 BGB hinweisen. Selbst wenn die Kündigung der erforderlichen Form entspricht, so ist Tatsache, dass dem Vermieter zunächst die Hände gebunden sind, soweit Sie zum Kündigungstermin, ob korrekt oder nicht, die Wohnung nicht räumen. Für diesen Fall müsste der Vermieter Räumungsklage erheben. Im Rahmen einer solchen müsste der Vermieter den Ihrerseits bestrittenen Eigenbedarf darlegen und auch beweisen. Inwieweit dem Vermieter ein solcher Beweis gelingt, kann momentan nicht beurteilt werden.

Tatsache ist jedoch, dass auch durch den Eigenbedarf geltendene Kündigungsfristen nicht abgekürzt werden dürfen. Ein Mietverhältnis, welches mehr als fünf Jahre andauert, kann nur mit einer Frist von sechs Monaten abzüglich drei Werktagen gekündigt werden. Da momentan nicht bekannt ist, wann Ihnen die Kündigung zugegangen ist, kann kein konkreter Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses genannt werden.

Hinsichtlich des Eigenbedarfs ist notwendig, damit dieser im Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung zukunftsorientiert bis zum Ablauf der Kündigungsfrist prognostiziert werden kann und auch noch zum Zeitpunkt des Ablauf der Kündigungsfrist besteht. Fällt der Eigenbedarf zwischenzeitlich weg, entfällt der Kündigungsgrund, die Kündigung ist damit gegenstandslos. Zieht der Mieter jedoch zwischenzeitlich aus und entfällt nachträglich der Eigenbedarf, so steht dem Mieter das Recht zu, das Mietverhältnis fortzusetzen, was jedoch mit Begründung eines neuen Mietverhältnisses unsinnig wäre, oder aber Schadensersatz zu verlangen, soweit infolge der Kündigung nunmehr eine höhere Miete zu zahlen wäre.

Die Frage danach, inwieweit Sie gegenüber dem Vermieter auch besonderer Härte gem. § 574 Abs. 1 und Abs. 2 BGB geltend machen können, kommt es auf eine Interessenabwägung an. Hierfür spielen auch die örtlichen Gegebenheiten hinsichtlich vergleichbarer Wohnungen eine Rolle sowie der Umstand, dass der Vermieter hier offensichtlich lediglich prognostiziert, dass seine Tochter und deren Lebensgefährte in der Zukunft ein Kind planen, was wohl eine vage Prognose darstellt. Darüberhinaus wird für den Vermieter negativ einfließen, dass ein 130 m² großes Haus für einen 2-Personen-Haushalt nicht erforderlich ist.

Im Ergebnis befindet sich jedoch der Vermieter insgesamt in der Darlegung-und Beweislast.

Für die weitere Verfahrensweise rate ich Ihnen daher an, ein Schreiben an den Vermieter zu verfassern, in welchem Sie der Kündigung gem. § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 a BGB verlangen. Im Rahmen der Begründung sollten Sie den behaupteten Eigenbedarf bestreiten und darauf verweisen, dass eine Interessenabwägung dazu führen würde, dass für Sie eine unzumutbare Härte bei Beendigung des Mietverhältnisses eintreten würde. Darüber hinaus sollte Sie darauf hinweisen, dass seine Prognose des Eigenbedarfs zukunftsorientiert zu vage ist.

Rein vorsorglich sollten Sie zudem darauf verweisen, dass geltende Kündigungsfristen nicht berücksichtigt und abgekürzt wurden, das Mietverhältnis ohnehin erst frühestens nach sechs Monaten abzüglich drei Werktagen nach Zugang der Kündigung enden kann.

Hinsichtlich der weiteren Verfahrensweise haben Sie dann die Wahl, ob Sie Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der Kündigung erheben. Ich weise jedoch darauf hin, dass eine Feststellungsklage unzulässig werden kann, soweit der Vermieter Räumungsklage erhebt. Sie können aber auch den Räumungszeitpunkt zunächst abwarten, die Wohnung weiterbewohnen, nicht räumen, sodann wäre der Vermieter im Zugzwang gegen Sie einen Räumungstitel zu erwirken. Hier müsste der Vermieter darlegen und beweisen, dass tatsächlich auch noch prognostiziert auf den rechtmäßigen Kündigungszeitpunkt der Eigenbedarf vorliegt.

Da jedoch die Frage danach, inwieweit tatsächlich Eigenbedarf gegeben ist oder dieser aber nur vorgeschoben wird, weitere Angaben und einer detaillierten Prüfung des Einzelfalls bedarf, rate ich Ihnen dringend an, sich auch innerhalb der weiteren Verfahrensweise anwaltlich beraten und vertreten lassen, bestenfalls durch einen Anwalt ihres Vertrauens vor Ort, da die örtlichen Gegebenheiten auch von Relevanz sein dürften.

Ich hoffe, dass ich Ihnen vorerst behilflich sein konnte und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 27.01.2011 | 18:02

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Wir haben noch ein paar Nachfragen.

Wenn wir der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, welche Möglichkeiten hat dann unser Vermieter? Er ist in der Beweislast, heißt das, dass er uns vergleichbare Angebote vorlegen muss (im Kündigungsschreiben hat er geschrieben, dass er uns keine Alternative anbieten kann)? Wie bereits geschrieben, ist der Ort, in dem wir wohnen eine Kleinstadt mit wenig bis gar keinen vergleichbaren Angeboten. Das Herauslösen der Kinder aus der Schule stellt für uns alle eine persönliche Härte dar. Auch die Nähe zum Arbeitsplatz würde, wenn wir in einem größeren Umkreis ein Mietobjekt suchen, verloren gehen. Wenn wir dann einfach wohnen bleiben, bis wir Ersatz gefunden haben, was kann unser Vermieter machen? Kann er aufgrund unseres Widerspruches (Härtefall) irgendwelche Sachen veranlassen, die sich auf uns negativ auswirken? Zum Beispiel eine Räumungsklage aufgrund des Widerspruchs? Wie lange würde dann dieser Widerspruch aufgrund des Härtefalls dauern? Bis wir ggf. ein neues Objekt mieten können? Müssten wir dann eventuell selbst nochmal kündigen?
Weiterhin würden wir gern wissen, wie wir sicherstellen können, unsere Kaution wiederzubekommen. Da ja unserer Meinung nach die Kündigung des Hauses aufgrund der falschen Betriebskostenabrechnung zustande kam, vermuten wir, dass der Vermieter bei Auszug einfach die Kaution um diesen rechtlich falschen Betrag kürzt. Wir haben das Haus immer pfleglich behandelt, jedoch sind nach fast 7 Jahren kleinere Abnutzungserscheinungen am Laminat zu sehen. Ist dies ein Grund zur Minderung der Kaution? Wenn bei Auszug eine Begehung mit dem Vermieter stattfindet, und dort keine Mängel gefunden werden, kann er später noch welche darlegen? Falls es so weit kommt, können wir Klage auf Auszahlung der Kaution erheben? Bis wann muss er uns eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vorlegen?
Halten Sie unsere Chancen, falls es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen sollte (bezüglich Härtefallregelung und Betriebskostenabrechnung), Recht zu bekommen für hoch? Mit welchen Kosten müssen wir dann ca. rechnen? (Kaution: 1.300 €, letzte Abrechnung Betriebskosten: ca. 400 €).
Die Härtefallregelung scheint mir ja sehr subjektiv. Wir sind bereit, auch in einem gewissen Umkreis zu suchen. Ist nach § 574 Abs. 2 BGB „angemessener Ersatzwohnraum" auch in unserem Fall eine 4-Zimmer-Neubaublock-Wohnung?
Die Kündigung wurde am 27.01.2011 zugestellt und enthält alle notwendigen gesetzlichen Angaben.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.01.2011 | 10:57

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

Wie bereits erwähnt, ist der nächste Schritt des Vermieters eine Räumungsklage, soweit Sie die Wohnung nicht rechtzeitig räumen. Hier muss der Vermieter zunächst beweisen, dass die Kündigung wirksam ist, auch ein Kündigungsgrund vorliegt.

Erbringt der Vermieter den Beweis, dann müssten Sie darlegen, dass es für Sie eine unzumutbare Härte darstellen würde.

Die Erfolgsaussichten können auf einer Beratungsplattform nicht beurteilt werden, da es vorliegend auf einzelne Umstände ankommt, die nicht bekannt sind.

Wir das Mietverhältnis fortgesetzt, dann müssten Sie tatsächlich selbst kündigen, falls Sie doch ein neues Objekt anmieten.

Vergleichsobjekte muss Ihnen der Vermieter nicht benennen.

Denkbar ist tatsächlich, dass der Vermieter die Kaution einbehält, dann bleibt Ihnen nichts anderes übrig, auf Zahlung zu klagen.

Hinsichtlich der BK-abrechnung genügt es, wenn diese formal fehlerfrei binnen eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungsjahres dem Mieter zugestellt wird. Liegen hierin materielle Fehler, weil etwas falsch berechnet wurde, können diese auch nach Ablauf eines Jahres korrigiert werden.

Eine Härtefall liegt nicht allein dann vor, wenn Sie einen gewissen Lebenstandard nicht mehr halten können, demnach müssen Sie sich auch auf eine Neubauwohnung in geeigneter Größe verweisen lassen.

Bewertung des Fragestellers 10.02.2011 | 09:02

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"Oberflächliche Aussagen, die ich allein bereits aus dem BGB herauslesen kann. Kein Hinweis auf sonstige Urteile und aus den Folgen und den tatsächlichen Möglichkeiten eines gerichtlichen Vorgehens (Beweisführung § 574 Abs. 2 BGB, Nachweismöglichkeiten Eigenbedarfsnichtnutzug, ca. Kosten und Fristen für Mieter, wenn Vermieter Räumungsklage erhebt, usw.)."
Stellungnahme vom Anwalt:
Sehr geehrter Fragesteller,

dies ist eine Erstberatungsplattform. Der Anwalt hat hierzu 120 min Zeit, Sie können daher nicht erwarten, dass für alle Eventualitäten Ausführungen gemacht werden können, was bereits einem Gutachten entsprechen würde. Darüber hinaus haben Sie mit der Nachfrage Zusatzfragen gestellt, die ich hätte keineswegs beantworten müssen, denn die Nachfrage dient lediglich zur Klärung von offenen Fragen zur Ausgangsfrage und nicht zum unübersichtlichen Stellen von weiteren, nicht von der Ausgangsfrage umfassten Fragen. Und bestenfalls sollten Sie nochmals genau lesen, die Darlegungs- und Beweislasten wurden dargestellt. Zu den Kosten kann nichts gesagt werden, da die Bruttomiete überhaupt nicht bekannt ist.

Ihre Bewertung ist damit an der Sache vorbei.

Mit freundlichen Grüßen