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Kündigung wegen Eigenbedarf nach Ablauf des Vorkaufsrechtes


| 13.11.2013 09:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Sehr geehrter Herr Anwalt,

wir haben mit unserem Mieter einen Mietvertrag, in dem die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen wurde.

§ 2 Mietzeit
2.1 Das Mietverhältnibse beginnt am 1.Februar 2010 und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen
Der Vermieter verzichtet jedoch auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung bis zum
31.12.2 012
2.2.Wird nach Ablauf der Mietzeit der Gebrauch der Mietsache von den Mietern
fortgesetzt, so tritt auch bei fehlendem Widerspruch des Vermieters gegen die Fortsetzung eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nicht ein.§ 545 BGB findet keine Anwendung
2.3. Eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder seine Rechtsnachfolger wegen Eigenbedarf oder der Verhinderung der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes ist nicht zulässig.

Hintergrund dieser Vereinbarung war, dass es ein entgeltliches notariell eingeräumtes Vorkaufsrecht gab, dass bis zum 31.12.2014 befristet war. Danach verfällt es, dass bezahlte Entgelt wird nicht auf den KP angerechnet bzw. zurückgezahlt. Mietvertrag und Vorkaufsrechtsurkunde tragen das gleiche Datum. Eine Vormerkung wurde eingetragen.

Der Mieter hat mir bereits heute angedeutet, dass er die Immobilie trotz der bestehenden Vereinbarungen doch nicht kaufen möchte.

Ich möchte nun die Immobilie anderweitig verkaufen. Einen Käufer wird aber interessieren, ob er den Mieter wegen Eigenbedarfs nun kündigen kann. Ich bin der Meinung dass er es kann, da der Verzicht auf Eigenbedarfskündigung nur im Zusammenhang mit dem eingeräumten Vorkaufsrecht zu sehen ist und Ende 2014 erlischt.

Das führt der notarielle Vertrag aus:

§ 2 Vorkaufsrecht
Herr A räumt mit Wirkung auch für seine Rechtsnachfolger im Eigentum,
Herrn B ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht gem. § 463 f f . BGB
zu den nachfolgenden Bedingungend, die Bestandteil des Vorkaufsrechtes
sind, ein.

Wenn Herr B von diesem Vorkaufsrecht, das bei jedem Verkauf durch
Herrn A oder seine Rechtsnachfolger im Eigentum ausgeübt werden
kann, gebrauch macht, ist er abweichend von § 464 Abs. 2 BGB berechtigt,
das Kaufobjekt, gleichgültig ob es zu einem höheren Kaufpreis an einen
Dritten veräußert wurde, zum Preis von .....€ lastenfrei zuerwerben.

Herr B schuldet hierfür ein Entgelt in Höhe von .....€. Auf die Zahlung dieses
Entgeltes wird verzichtet, wenn die Auflassung auf Herrn B bis 31.12.2O12
beurkundet ist.

Wird die Auflassung zwischen der Zahlung und dem 31.12.2O14 beurkundet ,
so ist die Zahlung auf den Kaufpreis anzurechnen.

Wechselt bis zum 31.12.2014 das Eigentum auf einen Dritten, so erstattet
Herr A die Differenz zwischen .....€ und dem erhöhten Kaufpreis sowie die
auf das Entgelt gezahlten Beträge.

Die Preisbindung erlischt mit dem 31.12.2014, es sei denn Herr A oder dessen
Rechtsnachfolger im Eigentum hat ein bis zu diesem Zeitpunkt
beurkundetes Angebot des B zum Preis von ...€ zu kaufen, nicht angenommen.


So nun konkret die Frage:

Wenn ich nun die Immobilie mit Mieter darin veräußere, hat dann der Käufer ab 2015 das Recht, wegen Eigenbedarfs die Kündigung auszusprechen. Wie ist dann die Kündigungsfrist.

mfg
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Aus dem Mietvertrag selbst ergibt sich zunächst keine zeitliche Beschränkung des Kündigungsausschlusses. Daher kann sich der Mieter grundsätzlich auch nach Ablauf des Jahres 2014 gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr setzen.

Ich kann aus den von Ihnen zitierten Passagen des notariell eingeräumten Vorkaufsrechts leider auch nichts Abweichendes erkennen, was auf einen an das zeitlich beschränkte Vorkaufsrecht gekoppelten Kündigungsausschluss hinweisen könnte. Ein Vorkaufsrecht hat grundsätzlich auch keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung bzw. deren Ausschluss.

Etwas anderes würde natürlich gelten, wenn Sie im Streitfalle darlegen und beweisen könnten, dass der Hintergrund für den Kündigungsausschluss die Vorkaufsvereinbarung war.
Auch ist zu beachten, dass die Rechtsprechung gewisse Anforderungen an einen wirksamen Kündigungsverzicht stellt. So muss dieser Verzicht grundsätzlich schriftlich erfolgen (BGH, Urteil vom 4. 4. 2007 - VIII ZR 223/06). Zudem kann er wegen unangemessener Benachteiligung des Vermieters unwirksam sein, wenn der formularmäßige Verzicht auf die Geltendmachung von Eigenbedarf in keinem nachvollziehbaren Wechselseitigkeitsverhältnis steht, der Mieter also keine Gegenleistung dafür erbringt, dass ihm die langfristige Nutzungsmöglichkeit der Wohnung garantiert wird (vgl. AG Hamburg-Altona, Urteil vom 05.01.2010 - 315A C 204/09).
Wenn keine weitere Gegenleistung für den Kündigungsverzicht vereinbart wurde, erleichtert dies natürlich Ihre Argumentation, dass der Kündigungsverzicht nur im Zusammenhang mit dem zeitlich begrenzten Vorkaufsrecht zu sehen sein soll. Der reine Wortlaut der Vereinbarungen erfordert eine solche Interpretation aber leider nicht zwingend, sodass Im Streitfalle ein gewisses Prozessrisiko bestehen bleiben würde.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 13.11.2013 | 11:10

Hallo,

ich hatte ja darauf hingewiesen, dass der Mietvertrag und der notarielle Vertrag über das Vorkausrecht an einem Tag beim Notar abgeschlossen wurde. Das wäre eigentlich der Beweis (kein Vollbeweis aber Indiz) dafür, dass der Verzicht auf das Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs verknüpft ist mit dem Vorkaufsrecht und eigentlich nur damit Sinn macht. (Empfängerhorizont)

Ich hatte in meiner ersten Anfrage noch nach der Frist gefragt. Würden Sie mir die bitte noch benennen für den Fall, dass das Kündigungsrecht zieht? Danke.

mfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2013 | 12:31

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

In der Tat sprechen hier die Indizien für eine entsprechende Verknüpfung. Da dies aber nicht ausdrücklich im Vertrag erwähnt wird, bleibt wie gesagt ein gewisses Risiko.

Die Frist für die Kündigung wegen Eigenbedarfs richtet sich nach § 573c Absatz 1 BGB und beträgt zunächst drei Monate, verlängert sich aber je nach Mietdauer um jeweils weitere 3 Monate (nach 5 bzw. 8 Jahren). Die Kündigung durch den Erwerber kann aber erst nach vollständiger Eigentumsübertragung erfolgen. Bei einer Wohnungsumwandlung sind auch die Kündigungssperrfristen des § 577a BGB zu beachten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen


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Bewertung des Fragestellers 13.11.2013 | 12:34


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