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Kuendigung wegen Eigenbedarf bei Haertefall


19.01.2018 22:40 |
Preis: 70,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag.

Meine Frau und ich haben im Jahr 2012 eine Wohnung angemietet. Wir sind beide als Mieter im Mietvertrag angegeben. 2013 ist unser erster Sohn zur Welt gekommen. Im Jahr 2016 hat meine Frau die Diagnose einer schweren Krankheit bekommen. Die anschliessende Behandlung war zwar anstrengend, hat aber gut angeschlagen. Aus aertzlicher Sicht befindet sich meine Frau in Remission, gilt also im medizinischen Sinne nicht als vollstaendig geheilt. Seitdem ist sie 50% schwerbehindert.

Einige Monate nach Abschluss der Behandlung, im Mai 2017, habe ich das Angebot bekommen, fuer meinen Arbeitgeber im Rahmen einer Entsendung fuer 8 Monate befristet in China zu arbeiten. Wir haben das Angebot angenommen und sind temporaer nach China umgezogen. Die o.g. Mietwohnung haben wir behalten, da schon absehbar war, dass wir nach 8 Monaten wieder zurueckkommen und uns den Aufwand der Wohnungssuche und die zu erwartende hoehere Miete sparen wollten. Waehrend des Aufenthalts in China haben wir die Miete fuer die Wohnung regulaer weiterbezahlt, fuer eine entsprechende Pflege der Wohnung gesorgt (Briefkasten, Lueften, Heizungsableser etc) und die Wohnung auch NICHT untervermietet. Ich war etwa einmal pro Quartal beruflich auf Dienstreise (von China nach Deutschland) und habe anstelle eines Hotels unsere ungenutzte Wohnung benutzt.

Jetzt hat uns der Vermieter angesprochen, dass ihm aufgefallen ist, dass die Wohnung ja im Moment ungenutzt ist und ob wir uns vorstellen koennen, zeitnah auszuziehen, da die Mutter der Ehefrau seines Sohns die Wohnung gerne beziehen wuerde (aus Altersgruenden naeher zur Familie). Verwandtschaftsverhaeltnis aus meiner Sicht zu entfernt fuer Eigenbedarf.

Das haben wir abgelehnt, da wir die Wohnung ja extra weiterbezahlt haben, um eine Anlaufstelle nach China zu haben. Wir planen, spaetestens 2021 eine Immobilie zu kaufen und dann direkt von dieser Wohnung in ein groesseres Haus zu ziehen.

Aufgrund unserer Absage hat die Familie fuer diese Mutter nun eine andere Wohnung in der Naehe angemietet, die allerdings bis xxxxx befristet ist. Daher hat sie uns gefragt, ob wir eine Vereinbarung finden koennen, dass wir garantiert zu diesem Zeitpunkt ausgezogen sind, sodass die Mutter der Ehefrau seines Sohns dann in unsere Wohnung umziehen kann.

Grundsaetzlich entspricht das ohnehin in etwa unseren Plaenen und meine Frau erwartet noch ein weiteres Kind, sodass wir sowieso mehr Platz brauchen. Trotzdem hatte ich aber die Befuerchtung, dass wir uns nun auf die Suche nach einer Kaufimmobilie machen und naechstes Jahr braucht die Vermieterin die Wohnung vielleicht fuer sich selbst (die Frau ist auch 77 Jahre alt) oder jemand anderes aus der Familie.

Deswegen waere ich grundsaetzlich bereit, unseren Mietvertrag zu befristen (zum xxxxx), allerdings nur wenn die Vermieterin im Gegenzug eine Kuendigung wegen Eigenbedarf bis zu diesem Datum ausschliesst, damit wir diese Diskussion nicht in einem Jahr nochmal fuehren und dann ist vielleicht das Verwandtschaftsverhaeltnis ausreichend fuer eine Eigenbedarfskuendigung.

Im Entwurf der Aufhebungsvereinbarung sind zwei Absaetze enthalten, zu denen ich einige rechtliche Fragen habe:

1. Das zwischen Herrn und Frau xxx und Frau xxx geschlossene Mietverhaeltnis endet spaetestens zum xxxxx, sofern es nicht von den Mietern zu einem frueheren Zeitpunkt gekuendigt wird.
2. Der Vermieter verzichtet darauf, eine Kuendigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen, die das Mietverhaeltnis vor dem xxxxx beendet
3. Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhaeltnisses gem $ 545 BGB im Falle der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache nach Beendigung des Mietverhaeltnisses wird ausgeschlossen
4. Der Mieter verzichtet auf die Erklaerung des Fortsetzungswiderspruchs gem. $ 574 BGB und auf Raeumungsschutz, soweit gesetzlich zulaessig

Punkt 1 und 2 sind fuer mich nachvollziehbar. Fragen zu Punkt 3 und 4:

- Was passiert, wenn wir aufgrund besonderer persoenlicher Umstaende (Haertefall), zum Beispiel die Geburt eines behinderten Kindes, eine weitere Schwangerschaft oder eine schwere Erkrankung, nicht in der Lage sind, die Wohnung zu raeumen? Wuerde uns das dann aufgrund dieser Vereinbarung trotzdem zugemutet werden?
- Falls wir die Vereinbarung nicht unterschreiben: Hat unsere Vermieterin aufgrund unserer aktuellen persoenlichen Situation (meine Frau ist 50% schwerbehindert, wir haben 1 kleines Kind, meine Frau ist schwanger mit dem zweiten Kind) ueberhaupt eine Aussicht auf Erfolg bei einer Kuendigung wegen Eigenbedarf (unter der Annahme, dass das Verwandtschaftsverhaeltnis ausreicht bzw. die Vermieterin diesmal selbst einziehen will)? Falls die Aussicht auf Erfolg im Moment gering ist, wie lange haelt dieser Schutzstatus aufgrund Schwangerschaft und Schwerbehinderung an?
- Kann die Tatsache, dass wir uns aktuell in China aufhalten und die Wohnung aktuell groesstenteils ungenutzt ist (von meinen Dienstreisen abgesehen), in irgendeiner Form gegen uns verwendet werden, z.B. als Kuendigungsgrund?
19.01.2018 | 23:23

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragensteller,

zu ihren Teilfragen, die ich ein wenig anders strukturiert beantworten werde:

1) Ein vertraglicher Verzicht auf das Widerspruchsrecht vor Ausspruch einer Kündigung ist nach § 574 Abs. 4 BGB unwirksam. So auch BGB § 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung Hannappel BeckOK BGB, Bamberger/Roth/Hau/Poseck
43. Edition, Stand: 15.06.2017, Rn. 31-33 :

"Ein rechtsgeschäftlicher Verzicht des Mieters auf sein Widerspruchsrecht ist grds. nach Abs. 4 unwirksam, jedoch nach Zugang der Kündigung möglich (Schmidt-Futterer/Blank Rn. 67; Staudinger/Rolfs, 2014, Rn. 77; aA MüKoBGB/Häublein Rn. 30)."

Insofern entfaltet der Verzicht auch keine Relevanz. Ähnliche Rechtsgedanken gelten hinsichtlich eines Verzichtes auf den Räumungsschutz.

2) § 545 BGB betrifft den Fall, dass man trotz Ablauf / Kündigung des Mietvertrages wohnen bleibt. Wenn der Vermieter nicht im Vorfeld widerspricht kann nach § 545 BGB ein neuer Mietvertrag fingiert werden. Einfach durch die schiere Anwesenheit in der Wohnung ohne Widerspruch des Vermieters. Die Klausel ist normal und hat keine besondere Bedeutung.

3) Eine Befristung eines Mietverhältnisses ohne Angabe eines Sachgrundes nach § 575 BGB ist unwirksam. Wenn der Einzug der Mutter inkl. der Begründung für deren Einzug 2021 im Vertrag genannt ist, kann dies zwar reichen. Viele Richter werden aber wohl bei der langen Befristung im Vorfeld Zweifel haben und eher zur Wertung einer fehlerhaften Befristung inkl. unbefristetem Mietverhältnis gelangen.

Das hängt aber wirklich auch von den weiteren Formulierung neben Nr. 1 - 4 ab. Wenn das die einzigen Formulierungen sind, die Sie vereinbaren wollen und oben zitiert haben = Jackpot. Der Vermieter hat dann wirklich alles falsch gemacht. Sie können es so "kaufen". Ihr Mietverhältnis ist dann inkl. Kündigungsschutz bis zu dem Datum weiterhin unbefristet.

4) "- Was passiert, wenn wir aufgrund besonderer persoenlicher Umstaende (Haertefall), zum Beispiel die Geburt eines behinderten Kindes, eine weitere Schwangerschaft oder eine schwere Erkrankung, nicht in der Lage sind, die Wohnung zu raeumen? Wuerde uns das dann aufgrund dieser Vereinbarung trotzdem zugemutet werden? "

Dies kann durchaus einen Räumungsaufschub rechtfertigen, wenn denn nicht bereits eine unwirksame Befristung vorliegt - siehe oben.

"- Falls wir die Vereinbarung nicht unterschreiben: Hat unsere Vermieterin aufgrund unserer aktuellen persoenlichen Situation (meine Frau ist 50% schwerbehindert, wir haben 1 kleines Kind, meine Frau ist schwanger mit dem zweiten Kind) ueberhaupt eine Aussicht auf Erfolg bei einer Kuendigung wegen Eigenbedarf (unter der Annahme, dass das Verwandtschaftsverhaeltnis ausreicht bzw. die Vermieterin diesmal selbst einziehen will)? Falls die Aussicht auf Erfolg im Moment gering ist, wie lange haelt dieser Schutzstatus aufgrund Schwangerschaft und Schwerbehinderung an? "

Wenn man nicht vor Ort ist, fällt es natürlich tendenziell ein wenig schwerer eine besondere Härte zu bejahen. Bei sicherer Rückkehr müssen aber die sozialen Belange m.E. voll berücksichtigt werden. Der Schutzstatus hält an, solange wie Schwangerschaft und / oder Schwebehinderung andauern. Bei der Schwangerschaft sind entsprechend MuSchG auch kurze Verlängerungen nach der Schwangerschaft denkbar.

Kann die Tatsache, dass wir uns aktuell in China aufhalten und die Wohnung aktuell groesstenteils ungenutzt ist (von meinen Dienstreisen abgesehen), in irgendeiner Form gegen uns verwendet werden, z.B. als Kuendigungsgrund?"

Nein. Das kann es nicht.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -


Nachfrage vom Fragesteller 22.01.2018 | 03:21

Guten Tag Herr Saeger,

vielen Dank fuer ihre Auskunft. Folgende Fragen haetten wir noch:

1. Sie sprechen von einer (ungültigen) Befristung des Mietvertrags, genau genommen soll die Vereinbarung aber "Aufhebungsvereinbarung" heissen. Ist das im rechtlichen Verständnis ein Unterschied oder sind ihre Aussagen auch für den Fall einer Aufhebungsvereinbarung gültig?

2. Ist die 50% Schwerbehinderung eine Garantie gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf oder würde auch in diesem Fall eine Abwägung der Zumutbarkeit für Mieter und Vermieter vorgenommen werden?

3. Wir sind zwar Mieter, aber besitzen auch selbst Wohneigentum in der Nähe (vermietet). Würde diese Tatsache bei einer Prüfung der sozialen Umstände im Fall einer Eigenbedarfskündigung zu unseren Ungunsten herangezogen werden?

Herzlichen Dank fuer ihre Bemühungen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.01.2018 | 09:17

Sehr geehrter Fragensteller,

1. Wenn die Vereinbarung ausdrücklich mit "Aufhebungsvertrag" überschrieben wird, dann endet das Mietverhältnis zu dem vereinbarten Zeitpunkt. Rechtlich kann man dann nicht mehr viel machen, außer eine Räumungsklage hinauszuzögern. Meiner Ausführungen bezogen sich in der Tat eher auf eine Befristung.

2. Eine Garantie ist es nicht. Vor allem dürfte sich manch ein Amtsrichter schwer zu tun, dies zu bejahen, wenn die Wohnung unbenutzt ist. Andererseits scheint ja auch die alte Dame eine andere Wohnung zu haben, so dass es schwer wird eine Eigenbedarfskündigung vor dem angedachten Zeitpunkt durchzudrücken. UU empfiehlt es sich aus dieser Warte eher nichts zu unterschreiben.

3. Ja. Dieser Umstand kann mit berücksichtigt werden.

MfG
RA Saeger


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