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Kündigung wegen Eigenbedarf - Erweiterung der Vermieterwohnung

15.01.2011 00:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notar und Rechtsanwalt Oliver Wöhler


Zum 1.3.06 hat meine Mutter eine Wohnung in einem 2-Parteien-Haus angemietet. Der Vermieter hatte ihr seinerzeit versichert, sie könne darin wohnen, solange sie wolle, denn sie suchte eine Wohnung auf Dauer, also, bis sie mal nicht mehr allein wohnen kann. Sie sagte ihm, sie wolle nicht alle paar Jahre umziehen müssen.

Zwichenzeitlich hat der Vermieter das Haus an seinen Sohn vermacht. Der Sohn bewohnt die 2. Wohnung bisher allein. Beide Wohnungen sind gleich groß (jeweils 2 ZKB).

Ende Dezember hat meine Mutter nun eine Kündigung wegen Eigenbedarf zum 31.3.11 erhalten. Zur Begründung heißt es:

Ich benötige die Wohnung für mich und meine Lebensgefährtin Melanie H. und deren Kinder S. und L. (Namen waren jeweils ausgeschrieben), welche mit mir zusammenziehen werden. In der von Ihnen bewohnten Etage werden sich künftig unsere Schlafräume befinden.

Der Vermieter baut zusätzlich den Dachboden aus, in dem wohl die Kinderzimmer entstehen sollen. Weshalb die zusätzlich zu den Kinderzimmern 4 weitere Zimmer und 2 Küchen brauchen, ist mir ein Rätsel. Aber kommt hier überhaupt Eigenbedarf in Betracht? Der Vermieter selbst hat ja die Wohnung gleicher Größe und braucht die Wohnung meiner Mutter nicht. Die Lebensgefährtin nebst Kindern ist weder eine Verwandte noch lebt sie im Moment mit dem Vermieter im Haushalt!

Leider ist es schwierig für meine Mutter, mit ihrem kleinen Budget (Witwenrente) eine vergleichbare Wohnung zum vergleichbaren Mietpreis zu bekommen, noch dazu in der kurzen Zeit. Denn diesmal wenigstens soll es eine Wohnung auf Dauer sein, sie soll ihr also auch wirklich gut gefallen. Der Vermieter ist aber nicht bereit, ihr mehr Zeit zu geben, allerspätestens am 15.4. soll sie draußen sein, da die Lebensgefährtin wohl ihre Wohnung schon gekündigt hat.

Uns hilft also jeder Hinweis, wie wir den Termin herauszögern können, um etwas schönes Neues für meine Mutter zu finden, ohne eine Räumungsklage und deren Kostenauferlegung zu riskieren.

Vielen Dank im Voraus.

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Es gibt Möglichkeiten den Termin der Beendigung des Mietverhältnisses zu verschieben.

Es kommt auf die Frage des Eigenbedarfes nicht entscheidend an, weil der Vermieter hier nach § 573 a I BGB zur Kündigung berechtigt wäre, ohne das es auf einen Grund, wie Eigenbedarf, ankommt. Sie teilen mit, es handele sich um ein Zweifamilienhaus und eine Wohnung bewohne der Vermieter selbst. Dann greift § 573 a I BGB ein und der Vermieter kann ohne Angabe von Gründen kündigen. Allerdings verlängert sich in diesem Fall die Kündigungsfrist um 3 Monate, wenn der Vermieter von dieser Möglichkeit Gebrauch macht.

Hier hat der Vermieter sich aber nicht auf die erleichterte Kündigung bezogen, sondern hat wegen Eigenbedarfs gekündigt. In dieser Kündigung hätte der Vermieter aber auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinweisen müssen. Daher besteht nach § 574 BGB in jedem Fall noch die Möglichkeit Widerspruch einzulegen. Dies muss schriftlich geschehen. Am besten wäre die Einschaltung eines Anwalts. Im Widerspruch solte zum einen der Eigenbedarf in Zweifel gezogen werden und zum anderen sollte darauf abgestellt werden, dass eine nicht zu rechtfertigende Härte für Ihre Mutter vorliegt. Dies ist nach § 574 II BGB auch der Fall, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Ihre Mutter hätte dann nach § 574 a BGB Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine Dauer, die nach den Umständen angemessen ist. Dies wäre hier solange, bis eine neue Wohung gefunden ist.

Auf den Widerspruch und die Härte kommt es aber nur an, wenn wirklich Eigenbedarf vorliegt. Das kann aber auch der Fall sein, beim Lebenspartner, der bisher nicht im Haushalt lebt.
Wenn die ernsthafte Absicht besteht, die ganze Wohung Ihrer Mutter mit zu nutzen, dann wäre dies aber ein ausreichender Grund.

Nach dem Widerspruch sollten Sie noch einmal das Gespräch suchen. Der Vemieter hat in jedem Fall die Möglichkeit ohne Gründe zu kündigen und damit könnte man den Streit um den Eigenbedarf umgehen. Dann wäre die Frist aber 6 Monate, also zum 30.6.2011.
Eventuell könnte man sich auf ein solches Vorgehen einigen.

Einem Auszug zum 15.4. sollte sich Ihre Mutter widersetzen, der Vermieter müsste dann Räumungsklage erheben, wenn er die Kündigung für wirksam und den Widerspruch für unwirksam hält.

Bei weiteren Problemen, sollten Sie einen Anwalt einschalten.



Nachfrage vom Fragesteller 15.01.2011 | 11:05

Sehr geehrter Herr Wöhler,

vielen Dank für Ihre Ausführungen. Der Vermieter hat auf das Widerspruchsrecht hingewiesen, schreibt aber im nächsten Satz, dass er einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus bereits jetzt widerspricht. Kann meine Mutter trotzdem (nach eingelegtem Widerspruch, haben wir bereits vorsorglich gemacht) in der Wohnung bleiben, bis sie eine vergleichbare Wohnung gefunden hat? Sie bemüht sich ernsthaft darum, hat aber bisher nur eine vergleichbare Wohnung zum vergleichbaren Preis gefunden, die ab 1.5.11 frei wäre. Mit Renovierung der neuen Wohnung (tapezieren) und Umzug könnte sie dann aber erst zum 15.5.11 aus der alten Wohnung draußen sein. Darauf will sich der Vermieter aber nicht einlassen. Mit welchen Kosten müssen wir schlimmstenfalls rechnen, wenn sie trotzdem erst am 15.5. die Wohnung übergibt(Kosten einer Räumungsklage, Schadensersatz...)? Nochmals Danke.

Leider hat meine Mutter vor einiger Zeit ihre Rechtschutzversicherung gekündigt. Wir möchten daher versuchen, die Sache ohne Anwalt hinzubekommen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.01.2011 | 11:39

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Auch wenn auf das Recht zum Widerspruch hingewiesen wurde, kann nach erfolgtem Widerspruch das Mietverhältnis fortgesetzt werden und das Gericht entscheidet nach § 574 a II BGB, wenn es keine Einigung über die Dauer gibt. Der Hinweis auf den Widerspruch bewirkt nur, dass der Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses, hier also der 31.1. erklärt werden muss.

Ich sehe das Risiko für Ihre Mutter als eher gering. Da Sie ja bereit ist zum 15.5. auszuziehen, wäre es unverhältnismäßig auf den 15.4. zu bestehen. Wenn Ihre Mutter nicht zum 15.4. auszieht, könnte der Vermieter zwar Räumungsklage erheben, bis darüber entschieden wäre, ist Ihre Mutter aber längst ausgezogen, weil das Verfahren immer einige Monate dauert. Natürlich muss trotz Kündigung die Miete dann bis einschließlich Mai bezahlt werden.

Es wäre auch zweifelhaft ob Kosten für die Klage zu tragen wären, weil ich nach Ihren Angaben dem Widerspruch Chancen einräume.

Der Vermieter ist nicht berechtigt durch eigene Maßnahmen zu räumen, er muss also den Rechtsweg einhalten.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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