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Kündigung wegen Eigenbedarf (§§ 573a und 577a)

| 03.04.2016 08:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zur Kündigung des Vermieters nach § 573a BGB.

Sachverhalt:
Mein Frau und ich wohnen in einem 3. stöckigen Gebäude:

Erdgeschoss > seit ca. 7 Jahren leer stehendes und unvermietetes Gewerbeobjekt (ehemalige Metzgerei).
1. Etage > vermietete Wohnung. Mietvertrag besteht seit ca. 5 Monaten. Dieser wurde allerdings von der verstorbenen Mutter übernommen. Mieter ist ein alleinstehender junger und arbeitsfähiger Mann. Miete wird nicht über das Jobcenter bezahlt
2. Etage > unsere Dach-Eigentumswohnung, in der wir seit ca. 7 Jahren wohnen

Aufgrund eines Jobwechsels habe ich seit diesem Jahr Home-Office als erste Tätigkeitsstätte und in der jetzigen Wohnung ist zu wenig Platz für einen ausreichenden Büroraum.
Wir haben daher vor die restlichen zwei Drittel (Erdgeschoß und 1. Etage) des Hauses zu kaufen und umzubauen. D. h. das Erdgeschoß und die 1. Etage sollen nach Umbau (ca. 6 Monate) als Wohnung incl. Home-Office durch uns genutzt bzw. bewohnt werden und unsere Dachgeschoßwohnung soll nach dem Umbau und unserem Umzug "nach unten" vermietet werden.

Fragen:
Können wir umgehend nach Kauf des restlichen Hauses dem derzeitigen Mieter nach § 573a BGB kündigen?

Sehe ich es richtig, dass die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB in unserem Fall nicht greift, da wir die Wohnung in der 1. Etage nicht in eine Eigentumswohnung wandeln?

Vielen Dank für Ihre Antwort

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Nach Ihren Angaben bewohnen Sie eine in Ihrem Eigentum stehende Eigentumswohnung.
Es gibt eine zweite Eigentumswohnung, die vermietet ist. Ansonsten gibt es noch eine gewerbliche Einheit.

Wenn Sie Eigentümer des gesamten Grundstück sind, ist eine Kündigung der vermieteten Wohnung nach § 573a BGB zulässig.

Eine Kündigung ist aber nicht schon "umgehend nach dem Kauf" möglich, sondern erst, wenn Sie und Ihre Ehefrau als neue Eigentümer im Grundbuch EINGETRAGEN sind.

Nach § 873 Abs. 1 BGB ist zur Übertragung des Eigentums an einer Immobilie die Einigung über den Eigentumsübergang und die EINTRAGUNG des neuen Eigentümers im Grundbuch erforderlich.

Je nach Belastung des Grundbuchamts dauert dies mehr oder weniger lang. Als neue Eigentümer erhalten Sie vom Grundbuchamt eine Eintragungsnachricht.#

Erst dann können Sie eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses erklären.

2,
Sie sehen es richtig, dass § 577 BGBin Ihrem Fall nicht greift.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 03.04.2016 | 10:36

Sehr geehrter Herr RA Moosmann,

ist es möglich bezugnehmend auf § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB zu kündigen und in der Kündigung vorsorglich zusätzlich nach § 573 a zu kündigen?

Sofern der Mieter der ersten Kündigung nicht widerspricht, wäre er nach 3 Monaten raus. Widerspricht er, hätten wir dann sozusagen als "Fallschrim" die 6 Monate.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.04.2016 | 11:08

Sehr geehrter Fragesteller,

1.
Es ist zulässig, eine Kündigung in erster Linie auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und hilfsweise auf § 573 a BGB zu stützen.

2.
Eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB könnte jedoch kopliziert zu begründen sein, da dort der beabsichtigte Umbau dargelegt werden müsste.

Auch wäre es keineswegs sicher, dass der nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 gekündigte Mieter, auch wenn er nicht widerspricht, zum Ablauf der Kündigungsfrist von 3 Monaten auch tatsächlich "raus" geht, also die Wohnung räumt und herausgibt. Ggf. müssen Sie Räumungsklage erheben und eine wirksame Kündigung darlegen und nachweisen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

Bewertung des Fragestellers 03.04.2016 | 11:26

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