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Kündigung vor dem Einzug


21.10.2006 12:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Damen und Herren,
Meine Lebensgefährtin und ich haben am 21.09.2006 einen Mietvertrag (den gelben von Dr. Lange) unterschrieben. Mietbeginn wäre der 01.11.2006. Der Vermieter sicherte uns mündlich bei Vertragsunterzeichnung zu, dass in der ersten Oktoberwoche die Wohnungsübergabe stattfinden wird, nachdem der Vormieter die Raufasertapeten weiß gestrichen hat. Wir könnten dann noch nach unserem Geschmack farblich renovieren und einziehen; die Miete würde trotzdem erst ab 01.11. fällig.
Am Samstag, den 14.10.2006 fand ein Treffen mit dem Vermieter in der Wohnung statt. Wir dachten, dass es sich dabei um die Wohnungsübergabe handelte, doch bei Ankunft in der Wohnung stellten wir fest, dass der Vormieter nicht einmal mit der Hälfte der Renovierungsarbeiten fertig war. Der damalige Stand war folgender:

- In einem vorher mintgrünen Raum schimmerte trotz doppeltem Weißanstrich immernoch die ursprüngliche Farbe durch und der neue weiße Anstrich platzte schon ab. Ein weiterer Anstrich war offensichtlich nicht möglich.

- Das gleiche gilt für das Schlafzimmer.

- Die Küche war neben einer Raufasertapete mit einer gelb gestreiften Tapete tapeziert. Ein Versuch alles weiß zu überstreichen war nicht erfolgreich.

Das unmotivierte Verhalten des anwesenden Vormieters und die mangelhafte Ausführung seiner bisherigen Arbeiten sowie die fortgeschrittene Zeit ließen uns zu dem Entschluss kommen, dass es für uns sinnvoller sei, die Wohnung selbst zu renovieren, da es dann ordentlich gemacht werden wird.
Wir trafen mit dem Vermieter folgende mündliche Abmachung:

- der Vormieter bricht seine Arbeiten sofort ab.
- wir ziehen die Tapete in der Küche, sowie in den zwei anderen Zimmern ab und tapezieren selbst neu.
- der Vermieter trägt alle Materialkosten incl. Farbe

Desweiteren wurden zusammen mit dem Vermieter diverse Mängel in der Wohnung festgestellt.

- Die Wohnungstür wurde einst gewaltsam geöffnet und nicht fachmännisch, sondern nur notdürftig repariert. Sie schließt zwar, kann aber mit geringem Kraftaufwand jederzeit von jedem geöffent werden, da die Türzarge doppelt gebrochen und die Türangel ausgerissen ist.

- Die Toilettenschüssel ist nicht fest angeschraubt, tropft hinten aus dem Abflußrohr und innendrin hat sich über die Jahre wegen des tropfenden Spülmechanismus ein Tropfstein in Radiergummigröße gebildet.

- Die Abflüsse von allen Waschbecken und der Badewanne sind stark verstopft; die Siphons triefen.

- Der Wasserschlauch der Dusche ist defekt.

- Der Parkettboden weist erhebliche Abnutzungsspuren auf.

- In der Wohnung und in der Garage liegen noch leere Kartons vom Vormieter; in der Garage soviele, dass kein Kfz drin abgestellt werden kann. Der Vormieter hat diese bis heute nicht beseitigt.

Bislang haben wir die bemängelten Tapeten abgezogen.

Es hat noch keine Wohnungsübergabe stattgefunden, sondern es ist außerhalb der Wohnung ein Schlüssel versteckt, weil vom Vermieter beauftragte Handwerker derzeit die Fenster streichen und ebenfalls Zutritt zur Wohnung brauchen.


Durch einen Zufall ist bei einer Bekannten von uns eine Mietwohnung freigeworden, die zum einen unseren Vorstellungen mehr entspricht und die zum anderen günstiger ist. Wir beschlossen darauf hin, diese Wohnung zum 01.12.06 mieten und den bestehenden Mietvertrag noch vor Wohnungsübergabe zu kündigen.

Telefonisch teilten wir dem "alten" Vermieter am 20.10.2006 mit, dass wir den Mietvertrag sofort kündigen wollen.
Aus dem ehemals freundlichen Vermieter wurde schlagartig ein saurer Vermieter. Er besteht nun auf eine dreimonatige Kündigungsfrist, sowie das Tapezieren der Wände, von denen wir die Tapete gelöst haben.

Daraus ergeben sich für uns folgende Fragen:

-ist ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen?
-falls ja, können wir diesen vor (dem definitiv nicht stattfindenden!)Einzug kündigen?
-müssen wir fertig renovieren?
-ist der Vermieter zur Beseitigung bestimmter Mängel verpflichtet? Insbesondere die defekte und unsichere Wohnungstür stört uns, doch der Vermieter verweigert aus Kostengründen eine fachmännische Reparatur.
- müssen wir die noch nicht geleistete Kaution (1000€)bei Wohunsübergabe bezahlen? Wir haben Angst, dass wir sie nie wieder sehen, weil der Vermieter nun ziemlich sauer auf uns ist...

Vielen Dank für Ihr Bemühen.
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

Sie haben den Mietvertrag unterschrieben, damit ist er wirksam zustande gekommen. Nach § 568 BGB muss die Kündigung von Wohnraum schriftlich erfolgen. Ihre bislang nur mündlich erklärte fristlose Kündigung ist schon aus diesem Grunde unwirksam.

Die beste Lösung wäre, sich mit dem Vermieter einvernehmlich auf einen (schriftlichen!) Mietaufhebungsvertrag zu einigen. Sie könnten z.B. anbieten, die Wohnung wie vereinbart noch zu tapezieren, trotz der sonstigen Mängel, und der Vermieter entlässt Sie dafür ohne oder mit einer kürzeren Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag.

Kommt eine solche einvernehmliche Regelung nicht zustande, sollten Sie den Vermieter schriftlich auffordern, Ihnen die Wohnung zum 1.11.2006 in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben (aus Beweisgründen per Einschreiben mit Rückschein). Führen Sie in dem Schreiben Ihre Beanstandungen detailliert auf und fordern Sie ihn auf, bis zu diesem Zeitpunkt die Mängel zu beseitigen. Soweit Ihnen bei Abschluss des Mietvertrages die in der Frage aufgeführten Beanstandungen aber bereits bekannt waren oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben waren, stehen Ihnen jedoch diesbezüglich keine Rechte mehr zu, es sei denn, der Vermieter hätte den Schaden arglistig verschwiegen oder die Beseitigung der Schäden zugesagt. Für eine solche Zusage wären Sie im Streifall beweispflichtig.
Kündigen Sie dem Vermieter an, dass Sie eine mängelbehaftete Wohnung nicht übernehmen werden und in diesem Fall vom Mietvertrag zurücktreten werden. Ein solches Rücktrittsrecht besteht nach § 323 BGB nur vor Gebrauchsüberlassung der Wohnung, wenn das Rücktrittsrecht vertraglich nicht ausgeschlossen würde und der Vermieter die Wohnung trotz Fälligkeit und vorheriger Fristsetzung nicht im vertragsgemäßen Zustand, sondern nur mit erheblichen Mängeln übergeben kann.
Da Sie ja auf keinen Fall in die Wohnung einziehen möchten, erklären Sie in diesem Schreiben aber gleichzeitig die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin (dies wäre derzeit Ende Januar). Nach der gesetzlichen Regelung des § 573 c BGB wird die Kündigung zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam, wenn sie dem Vermieter bis zum dritten Werktag des Kalendermonats zugeht. Der Kündigungstermin Ende Januar gilt nur, wenn Sie den Mietvertrag nicht wirksam auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen haben oder einen Kündigungsausschluss vereinbart haben oder vereinbart haben, dass die Kündigungsfrist erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt.

Ist der Vermieter in der Lage, Ihnen zum vereinbarten Mietbeginn die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand übergeben oder sind die verbleibenden Mängel nur noch unerheblich, so sind Sie an die dreimonatige Kündigungsfrist gebunden. Sie müssen bis zum Ende des Mietverhältnisses die vereinbarte Miete zahlen. Ebenso müssen Sie die vereinbarte Kaution zahlen (in drei gleichen monatlichen Raten), soweit die Kaution nicht mehr als die dreifache Monatsmiete (ohne Betriebskosten) beträgt (§ 551 BGB). Auch die Schönheitsreparaturen, zu denen Sie sich per Individualvereinbarung mit dem Vermieter verpflichtet haben, müssen Sie dann durchführen und wie vereinbart tapezieren. Soweit der Vermieter dadurch, dass die Wohnung leer steht, Aufwendungen spart, z.B. niedrigere Betriebskosten hat, muss er dies aber auf den Mietzins anrechnen. Soweit der Vermieter die Wohnung anderweitig vermietet und Sie dem neuen Mieter überlässt und Ihnen deshalb den Gebrauch nicht gewähren kann, brauchen Sie keine Miete mehr zu zahlen (§ 537 BGB).

Hat die Wohnung dann trotz der vorherigen Aufforderung immer noch erhebliche Mängel, so lehnen Sie die Übernahme der Wohnung ab und teilen dem Vermieter schriftlich (Einschreiben/Rückschein oder per Empfangsbekenntnis) den Rücktritt vom Mietvertrag mit. Sie sollten dafür sorgen, dass Sie den Zustand der Wohnung bei diesem Termin notfalls vor Gericht beweisen können und diesen fotografieren und/oder Zeugen mitbringen. Mit wirksamen Rücktritt vom Mietvertrag entfällt der Anspruch des Vermieters auf die Miete sowie die Kaution. Ebenso der Anspruch auf das Tapezieren, da es sich bei dieser Vereinbarung und dem Mietvertrag um ein einheitliches Rechtsgeschäft handelt und nicht anzunehmen ist, dass die Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen ohne den Mietvertrag geschlossen worden wäre.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
Ergänzung vom Anwalt 21.10.2006 | 16:30

Zur Klarstellung: Bei Mängeln, die Ihnen bereits bei Vertragsschluss positiv bekannt waren, kommt es nicht zusätzlich darauf an, ob der Vermieter diese verschwiegen hat. Rechte bestehen bei bekannten Mängeln nur, soweit vereinbart wurde, dass diese vom Vermieter noch beseitigt werden.
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