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Kündigung vor Schlüsselübergabe, zu zahlende Kosten?

| 11.11.2011 02:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch


Sehr geehrtes Anwalts-Team,
in meiner finanziellen Not wende ich mich vertrauensvoll an Sie, da ich nicht weiter weiß.
Im Februar 2011 mieteten meine nun Ex-Freundin und ich eine Wohnung ab dem 01.06.11 an. Die Kaltmiete betrug 260 Euro, Heizkosten 61 Euro und Nebenkostenvorrausszahlung 93 Euro. Wir kündigten im Mai fristgerecht zum 31.08.11, entliessen meine Ex aus dem Vertrag im beiderseitigem Einverständnis sofort.
Die Schlüsselübergabe fand nie statt, eine Begehung der Wohnung / des Hauses war nie möglich.
Nun fordert der Vermieter per Klageverfahren nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die Betriebs- und Heizkosten im volle Maße.
Meine Rechtsauffassung, wie sie nur Sinn macht, wäre selbstverständlich die Kaltmiete von 260 Euro mal drei Monate zahlen. Kaution und Betriebskosten, wie Heizkostenvorrausszahlungen im Hochsommer (heizen definitiv nicht nötig) empfinde ich als unnötig und mir fehlt schlicht das Geld um es ewig lange vorzustrecken und dem Geld dann hinterherzulaufen.
Bei Vertragsabschluss habe ich 433,35 angezahlt, dies habe ich quittiert bekommen, auf meine ausdrückliche Anfrage ob dies nach meiner Auffassung auf die Kaltmieten angerechnet wird wurde dies verneint - wegen der auch verlangten anderen Kosten. Da, entgegen meines Willens, die Zahlung nicht nur auf die Kaltmieten angerechnet wurden, habe ich nach Ankündigung die Zahlung eingestellt, daher nun die Klage. Der gegnerische Anwalt erwartet meine Antwort, mit einer inoffiziellen Ratenzahlung ohne Ratenzahlungsgebühr über 2-3 Raten bis morgen 17 Uhr. Laut meiner Auffassung sind nur noch 347 Euro offen, sie verlangen mehr als 800 + ~160 Euro Anwaltsgebühren und die Gebühr des Anerkenntnisurteils von um die ~50 Euro. Das bin ich nicht nur nicht bereit, sondern keinesfalls fähig zu zahlen. Ich konnte keinen Fahrstuhl nutzen, keinen Müll entsorgen und kein Hausflurlicht nutzen, nicht heizen und so weiter, da ich nie einen Schlüssel erhalten habe. Wie sehen Sie das? Ich tendiere derzeit denen morgen noch einmal ohne Anerkenntnis einer Schuld eine Zahlung von einmal 400 Euro anzubieten damits ein Ende nimmt, oder es auf eine Klage ankommen zu lassen.

Ein weiterer Aspekt, es wurde damals ein Wohnberechtigungsschein benötigt. Diesen bekam ich nicht von der Behörde! Trotzdem bekam ich den Mietvertrag, mit dem Hinweis vom Vermieter, das sei doch egal und merkt keiner... hab ich nun ein Druckmittel gegen den Vermieter? kann ich deshalb vielleicht alles anfechten, auch nachdem ich ihn selbst unterschrieb und eine Anzahlung von 433,35 leistete?

Und wir vereinbarten eine Erklärung, schriftlich, leider nur eine Kopie beim Vermieter vorhanden, Zeugin ist meine Ex, und im Kündigungsschreiben wurde einmal bestätigt das es ein solches Schreiben gibt. Mir liegt keine Kopie vor. Diese Vereinbarung besagt, bei Vertragsabschluss gibt es einen Baumarktgutschein über 400 Euro. Von Zweckgebundenheit wurde damals ausdrücklich nichts notiert. Diesen Gutschein bekam ich nie, da in der Kündigungsbestätigung geschrieben wurde, sie sei zweckgebunden an die Renovierung gewesen. Dies ist aber schriftlich definitiv nicht so nicht niedergelegt und nicht vereinbart worden. Das Schreiben hatte ich damals gelesen. Diesen würde ich nicht wollen, wenn die die 400 Euro akzeptieren, bei einer Klage hätte ich dann jedoch Aussicht auf diesen Gutschein? Ein weiteres Indiz dafür, dass dieser nicht zweckgebunden sein sollte ist, das der Vermieter mir alternativ einen Douglas, Saturn oder sonstwas Gutschein anbot, hauptsache 400 Euro.

Ich habe im Moment soviele Probleme, alle wollen Geld, aber ich habs echt nicht so dicke und bedanke mich sehr für ihre Hilfe ob ich irgendwo aussicht habe... oder ob ich die vollen Gebühren samt Anwalt lieber anerkennen sollte... Ich brauche diese Antwort wirklich dringend. VIELEN DANK!! ich hoffe auch, die Zahlung hier reicht, da ich mir mehr nicht leisten kann...

Sehr geehrter Fragesteller,

hat der Vermieter Ihnen nicht die Möglichkeit eingeräumt die Wohnung während der Mietzeit zu nutzen, müssen Sie für diesen Zeitraum auch keine Mietzahlungen leisten; § 320 BGB.

Zwar sind Sie bei einem Mietvertrag regelmäßig verpflichtet die Mietzahlung am Monatsanfang im Voraus zu zahlen. In Ihrem Fall haben Sie, so ich Sie richtig verstanden habe, aber bereits bei Vertragsschluss eine Mietzahlung vorgenommen. D.h. Sie haben zunächst Ihre Verpflichtung aus dem Mietvertrag erfüllt (Mietzahlung) - der Vermieter hingegen hat seine Verpflichtung nicht erfüllt, Ihnen die Wohnung zu überlassen.

Wenn vereinbart worden ist, dass Sie bei Vertragsschluss einen Gutschein erhalten, muss der Vermieter Ihnen diesen grundsätzlich überlassen. Allerdings müssten noch ausführlich die genauen Umstände geprüft werden, da, wenn es sich um eine Schenkung handeln würde, das Schenkungsversprechen einer notariellen Beglaubigung bedarf.

Ob durch das Fehlen des Wohnberechtigungsscheines der Vertrag unwirksam wird hängt von der konkreten Formulierung im Vertrag ab und kann ohne Einsicht in diesen nicht beurteilt werden.

Da der Vermieter bereits geklagt hat, rate ich Ihnen dringend einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit Ihrer Vertretung zu beauftragen. Sollten Sie nicht genug Einkommen haben um einen Rechtsanwalt zu bezahlen, können Sie Prozesskostenhilfe beantragen.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

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Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2011 | 11:01

Hallo,
also die Wohnung wurde mir angeboten, ich empfand es nur als unnötig dann den Schlüssel eben wegen evtl auftretender Probleme bei übergaben ect. anzunehmen.
Meine fragen waren jedoch:
was muss ich genau zahlen, wenn ich keinen Schlüssel hatte (auch Betriebs und heizkosten vorrausszahlungen? wenn ja, in voller höhe, oder war es rechtens bereits eine abrechnung von mir zu verlangen, da die kosten direkt errechnet werden konnten?)
Im Vertrag wird nicht Bezug auf den WBS Schein genommen, die Wohnung in der Lage verlangt dies jedoch von der Stadt aus so vermute ich. Hat sich dort der Vermieter strafbar gemacht? Vertrag anfechtbar? Wie gesagt im Vertrag steht nichts.
Wie raten Sie mir mich heute mit dem gegnerischen Anwalt zu verbleiben? Das ich einen Anwalt brauche ist klar, deshalb frage ich hier zunächst nach. Ratenzahlung und Klage anerkennen – dann evtl auf 2-3 mal zahlen, oder nur max die Kaltmiete anbieten.
Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.11.2011 | 12:07

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn der Vermieter Anspruch auf Mietzahlung hat, und so sieht es nach Ihrer ergänzenden Ausführung aus, hat er Anspruch auf die gesamte vertraglich vereinbarte Summe, da die Betriebskosten Teil der Miete sind.

Wenn Sie den Mietvertrag abgeschlossen haben und zu diesem Zeitpunkt bereits wussten, dass ein WBS notwendig ist, können Sie den Vertrag nicht anfechten.

Wurde Ihnen dies erst später mitgeteilt könnten Sie den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.

Ich bitte um Verständnis, dass ich Ihnen nicht sagen kann, wie Sie mit dem gegnerischen Anwalt verfahren sollen, da dazu die Kenntnis aller Umstände, insbesondere auch die Frage wer was beweisen kann, relevant ist.

Nach Ihrer Darstellung scheint mir aber der Anspruch der Gegenseite berechtigt zu sein.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -


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Bewertung des Fragestellers 11.11.2011 | 12:38

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"danke, vor allem das es so schnell ging, werde es dann wohl anerkennen, hätte ich sonst nicht getan und wäre vermutlich teurer geworden"
Stellungnahme vom Anwalt: