Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kündigung vor Mietbeginn


09.05.2005 02:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo,

mein Bruder hat im vergangen Jahr (Okt. 2004) eine Wohnung gemietet. Mietbeginn laut Vertrag war der 01.05.2005. Der Mietvertrag wurde von der Schwiegertochter der Vermieterin in ihrer Funktion als Mitarbeiterin einer Immobilienfirma vermittelt.

Im Januar 2005 hat es sich mein Bruder dann wieder anders überlegt, ist zur Vermieterin der Wohnung gegangen und hat gekündigt - ob schriftlich weiß ich nicht. Jedenfalls schien alles soweit in Ordnung zu sein. Zudem mein Bruder gehört hatte, dass eine Kündigung vor Mietbeginn zulässig sei, wenn so etwas nicht ausdrücklich im Mietvertrag ausgeschlossen wäre.

Leider wurden nun keine Nachmieter zum 1.5. gefunden - weder von der Vermieterin noch von ihrer Schwiegertochter bzw. der Immobilienfirma, für die sie arbeitet.

Meinem Bruder, der durch die Wohnungsbesichtigung in Kontakt mit den Vormietern der Wohnung gekommen war, erfuhr von diesen folgendes: Ende Februar 2005 hatte die Vermieterin von den Mietern der Wohnung eine Weiterzahlung der Miete verlangt, bis ein Nachmieter gefunden wäre mit der Begründung, dass diese ihre Kündigungsfrist von einem Jahr einzuhalten hätten (alter Mietvertrag und ein lange Jahre laufendes Mietverhältnis).

Dieses Verlangen wurde von den Mietern bei einem Gespräch Mitte März 2005 mit der Vermieterin abgelehnt mit dem Hinweis, dass es ja einen Nachmieter gebe bzw. gegeben habe. Sie hatten von meinem Bruder erfahren, dass dieser einen Mietvertrag abgeschlossen hatte. In diesem Gespräch äußerte die Vermieterin daraufhin gegenüber den damaligen Mietern, dass dann eben mein Bruder die Miete zahlen müsse zumindest drei Monate lang.

Anfang April erhielt mein Bruder dann ein Schreiben der Vermieterin etwa folgenden Inhalts: Ein neuer Mieter konnte gefunden werden, doch der kann erst ab 1. Juli einziehen. Somit habe der Mietvertrag mit meinem Bruder für die Monate Mai und Juni Gültigkeit und mein Bruder müsse zwei Monatsmieten zahlen. Sie habe ja meinem Bruder bereits bei dessen Wunsch auf Rücknahme des Vertrags im Januar auf mögliche Mietkosten hingewiesen.

Mein Bruder schrieb der Vermieterin zurück, dass er nach seinem Kenntnisstand die Wohnung rechtmäßig gekündigt habe und somit der Mietvertrag nicht mehr gültig sei.

Worauf die Vermieterin nun antwortete, dass die Kündigungsfristen erst mit der Überlassung der Mietsache begännen, und dass das Mietverhältnis mit der geplanten Übergabe zum 1. Mai 2005 erst zum 31.7.05 gekündigt werden könne. Sie biete meinem Bruder gegen eine Zahlung von zwei Monatsmieten die Aufhebung des Mietvertrages an.

Lieber Herr Rechtsanwalt, das war ganz schön viel Text und ich hoffe, ich habe die Situation hinreichend genau geschildert.

Meine (unsere) Fragen sind:

1. Stimmt es, dass mein Bruder die Wohnung erst zum 31.07.05 kündigen konnte?

2.Zählt es denn eigentlich als Kündigung, dass er im Januar der Vermieterin gegenüber erklärte hat, dass er die Wohnung nicht mieten wolle?

3. Kann er seinerseits auf Überlassung der Wohnung bis zum 31.7. bestehen, was ja dann wieder für die Vermieterin unangenehm wäre, weil der Nachmieter zum 1.7. einziehen will.

4. Ich habe meinem Bruder geraten, den Forderungen der Vermieterin zu widersprechen und nicht zu bezahlen. Ist das o.k.?

Ach so: es geht um ca. 900,- €

Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen im Voraus

Guten Morgen,

und vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte wie folgt beantworten:

1. Stimmt es, dass mein Bruder die Wohnung erst zum 31.07.05 kündigen konnte?

Das kommt darauf an, ob er nachweisen kann, daß er bereits im Januar wirksam gekündigt hat. Denn nach der Rechtsprechung des BGH( BGHZ 73, 350; BGHZ 99, 54) beginnt die Kündigungsfrist nicht erst mit der Überlassung der Wohnung, sondern mit dem Zugang der Kündigung. Hat er also nachweislich bereits im Januar die Kündigung erklärt, wird das Mietverhältnis nicht vollzogen werden müssen, da der Vertrag spätestens zum Ende April beendet sein wird.

2.Zählt es denn eigentlich als Kündigung, dass er im Januar der Vermieterin gegenüber erklärte hat, dass er die Wohnung nicht mieten wolle?

Nein, denn er hat sie ja bereits gemietet. Seine Äußerung, das jetzt nicht mehr zu wollen, ist unbeachtlich. Ein Mietvertrag endet in der Regel nur durch Tod des Mieters, Zeitablauf und Kündigung. Eine Kündigung muß aber schriftlich erklärt werden. Hat er nur mündlich geäußert, daß er die Wohnung nicht mehr wolle, stellt das keine Kündigung dar und die Vermieterin könnte nun noch Miete bis Ende August verlangen, da die nächste Kündigung erst zum 31.08.05 möglich ist.

3. Kann er seinerseits auf Überlassung der Wohnung bis zum 31.7. bestehen, was ja dann wieder für die Vermieterin unangenehm wäre, weil der Nachmieter zum 1.7. einziehen will.

Natürlich. Wenn die Vermieterin auf die Wirksamkeit des Mietvertrages besteht, hat sie auch die Pflicht, Ihrem Bruder die Wohnung solange zu überlassen, wie sie auf Mietzahlung besteht. Im Interesse Ihres Bruders sollte er sich aber möglichst mit ihr einigen, da er, wenn er bislang nicht gekündigt hat, dies schleunigst nachholen sollte und dann trotzdem noch bis Ende August zahlen müsste, wenn es keine anderslautende Einigung gibt.

4. Ich habe meinem Bruder geraten, den Forderungen der Vermieterin zu widersprechen und nicht zu bezahlen. Ist das o.k.?

Nein, weil die Vermieterin dann die ausstehenden Mieten einklagen kann, und Ihr Bruder, wenn er keine Kündigung nachweisen kann, zur Zahlung verurteilt werden wird.

Nochmals: Eine Einigung mit der Vermieterin scheint ratsam, um die Kostenbelastung zu reduzieren. Etwas anderes gilt aber, wenn er im Januar schriftlich gekündigt hat, und dies auch, etwa durch ein Schreiben der Vermieterin, nachweisen kann.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60078 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ausführlich, verständlich und klar geschrieben. Sehr zufrieden. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Herr RA Vasel erschien mir sehr kompetent, da er auch bei angedachtem weiteren Verfahren meines Steuerberaters fundierte Bedenken, gerade paradoxerweise bezüglich eventuell sich daraus ergebender steuerlicher Nachteile, hatte ... ...
FRAGESTELLER
3,2/5,0
Ohne Paragraphenangabe, alles pi x Daumen, man hätte zb § 850d ZPO oder sowas erwähnen können, Frage wurde obendrein unvollständig beantwortet aber Alles in Allem eine kleine Übersicht, musste im Endeffekt trotzdem alles Nachschlagen ... ...
FRAGESTELLER