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Kündigung von pachtvertrag -Landwirtschaft

27.02.2012 20:30 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Habe vor über 10 Jahren eine landwirtschftliche fläche ( Acker) mündlich verpachtet, möchte diesen
Pachtvertrag jetzt Kündigen.
Vereinbart wurde Zahlung bis Ende Dezember!
Zahlung erfolgte 2009 und 2010 sechs Monate später
wie vereinbart.

2011 ist bis dato auch kein Pacht bezahlt!

Kann ich Hier diesen mündlich geschlossenen Pachtvertrag, auch fristlos kündigen???

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


zur Einführung etwas Allgemeines, was Ihnen sicher bekannt ist.

Die Landpacht bestimmt sich nach den Regelungen der §§ 585ff BGB.

Eine Landpacht liegt vor, wenn eine überwiegende Nutzung folgender Arten vorliegt (§ 585 Abs. 1 Satz 1 BGB). Es muss sich um die Bodenbewirtschaftung und die mit der Bodennutzung verbundene Tierhaltung, um pflanzliche oder tierische Erzeugnisse zu gewinnen, sowie die gartenbauliche Erzeugung handeln (§ 585 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dem gleichgestellt ist über § 585 Abs. 3 BGB die forstwirtschaftliche Nutzung in einem landwirtschaftlichen Betrieb.

Insofern kein schriftlicher Vertrag vorliegt, ist die Rechtsfolge allein die unbestimmte Vertragsdauer für Pachtverträge über zwei Jahre Dauer nach § 585a BGB.

§ 587 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB bestimmen die Fälligkeit des Pachtzinses. Während Satz 1 die Fälligkeit des Pachtzinses auf das Ende der Pachtzei festlegt, modifiziert der Satz 2 die Zahlung auf den ersten Werktag nach Ablauf des (vereinbarten) Zeitabschnittes.

"Vereinbart wurde Zahlung bis Ende Dezember!"

Sie haben diesen Passus vertraglich unwesentlich aber zulässig modifiziert.

Insofern Sie dies belegbar nachweisen können, in Ordnung. Anderenfalls wäre die gesetzliche Festlegung nur ein paar Tage versetzt. Die Zahlung würde dann jeweils am ersten Werktag im Januar fällig.

Sie wollen nunmehr kündigen, hierfür gibt Ihnen § 594a BGB ordentliche und außerordentliche Kündigungsfristen an die Hand.

Die ordentliche Kündigung, kann jeder Vertragsteil bis zum 3. Werktag des angehenden Pachtjahres zum Ende des nächsten Pachtjahres kündigen. Mithin gehen dafür mindestens zwei Jahre "ins Land". Im Zweifel (§ 594a Abs. 1 Satz 2 BGB) gilt das Kalenderjahr. In der Regel wird es sich nach der Vereinbarung richten. Die Üblichkeit (1.10. oder 11.11.) kann auch eine Rolle bei entsprechenden Anhaltspunkten spielen.

"Vereinbart wurde Zahlung bis Ende Dezember!"

Dies ergibt einen Anhaltspunkt, dass das Pachtjahr dem Kalenderjahr entspricht.

Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (§ 594a Abs. 2 BGB) für die bei Ihnen nicht zutreffenden wesentlichen Fälle der §§ 593a, 593b, und 594c BGB hat eine halbjährige Kündigungsfrist zum Ende des jeweiligen Pachtjahres.

"Kann ich Hier diesen mündlich geschlossenen Pachtvertrag, auch fristlos kündigen???"

Die fristlose außerordentliche Kündigung verweist auf die wichtigen Gründe der allgemeinen fristlosen Kündigung nach §§ 543, 569 Abs. 1 BGB.

Für die Landpacht erleichtert Ihnen § 594e Abs. 2 BGB die fristlose Kündigung, indem der wichtige Grund in Ihrem Fall bei einer in Jahren bemessenen Pacht in einem Zahlungsverzug von drei Monaten für (nur) einen (Jahres)Pachtzins als ausreichend festlegt.

Sie können also aufgrund eines Zahlungsverzuges von drei Monaten mit der Pacht fristlos aus wichtigem Grund kündigen.

Vorsorglich (zu Ihrer Sicherheit) sollten Sie den späteren Zeitpunkt als Kündigungstermin wahren. Nach Ihren bisherigen Vorgaben wäre dies entsprechend der gesetzlichen Regelung drei Monate nach dem ersten Werktag des Kalenderjahres der Fall.

Sie sollten des Weiteren einen zweiten wichtigen Kündigungsgrund, die unzuverlässige Zahlungsweise (über Jahre hinweg) möglicherweise erst nach (schriftlicher) Aufforderung erfolgten Pachtzinszahlung anführen.

Dies aufgrund der Möglichkeit des Pächters durch Zahlung der ausstehenden Pacht vor Ausspruch der Kündigung die außerordentliche fristlose Kündigung aufgrund Zahlungsverzuges zum Erlöschen zu bringen.

Und letztlich sollten Sie hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt (mit dieser Formulierung) ordentlich kündigen.

§ 594f BGB schreibt die Schriftform der Kündigung vor.

Sie sollten das Schreiben am Besten unter Zeugen (die müssen vom Inhalt des Schreibens durch eigene Ansicht Kenntnis haben) übergeben (lassen).

Für die ordentliche Kündigung, die Sie immer zumindest hilfsweise aussprechen sollten, birgt §
595 BGB einige Fallstricke.


Zusammenfassung:

Drängen Sie den Pächter derzeit nicht zur Zahlung, denn es bedarf eines Zahlungsverzuges von drei Monaten!

Kündigen Sie unverzüglich in Schriftform nach Ablauf der dreimonatigen Zahlungsverzuges. Geben Sie dabei alle Kündigungsgründe an.

1. Zahlungsverzug
2. ständige unpünktliche Zahlungen
3. hilfsweise Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt

Hinweis:

Sie können jederzeit einen Aufhebungsvertrag schließen.

Es stellt heute auch kein Problem mehr dar, über die vorliegende Entfernung aufgrund der Nutzung moderner Kommunikationsmittel Sie in diesem Fall, sofern benötigt, zu vertreten. Auch eine Prozessvertretung ist unproblematisch möglich.

-----------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

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