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Kündigung von Mietern mit altem Mietvertrag in Zweifamilienhaus

01.08.2015 16:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Wir haben ein ehemaliges Einfamilienhaus gekauft, das nach Umbau als Zweifamilienhaus an zwei Mieter vermietet ist. Wir würden das jetzige Zweifamilienhaus so schnell wie möglich gerne komplett selbst nutzen.

Das eine Mietverhältnis besteht seit 1.11.2010 und kann somit mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist mit dem Kündigungsgrund "Eigenbedarf" gekündigt werden. Diese Mieterin hat schon signalisiert, dass sie sogar schon früher das Mietverhältnis beenden möchte.

Das zweite Mietverhältnis besteht bereits seit 1.9.1988 und wurde nach damaligem Recht in einem Standardmietvertrag als nicht-qualifizierter Zeit-Mietvertrag auf 5 Jahre abgeschlossen, der sich um 3 Jahre immer wieder verlängert, wenn er nicht (nach nunmehr mehr als 10 Jahren) 12 Monate vor Ablauf gekündigt wird. 1999 wurde eine Zusatzvereinbarung zu diesem Vertrag getroffen, wonach sich der Mietvertrag um weitere 5 Jahre verlängert und die Kündigungsfrist "jeweils 12 Monate zum Quartalsende" ist.

Nun meine Fragen:

- Welche Kündigungsfristen gelten in diesem Fall? Zu welchem Zeitpunkt kann zu welchem frühesten Termin gekündigt werden?
- Greift § 573a BGB in diesem Fall, wenn wir die eine Wohnung beziehen und dann nach § 573a BGB kündigen. Wäre das möglich?
- Was ist außerdem zu beachten um beiden Mietern rechtssicher zu kündigen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage auf Grund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt:

Der 1988 geschlossene Mietvertrag unterfällt noch dem alten Schuldrecht. Das gesamte Schuldrecht wurde zum 01.01.2002 total reformiert, so dass sich hier einige Streitigkeiten in Rechtsprechung und Literatur bezüglich der Kündigungsfristen im Mietrecht ergeben haben.
Sie teilen mit, dass es eine Zusatzvereinbarung im Jahre 1999 gegeben habe. Um Ihre Angelegenheit rechtssicher beurteilen zu können, bitte ich um Zitat dieser Vereinbarung und auch um Mitteilung, ob diese schriftlich geschlossen wurde und mit dem ursprünglichen Mietvertrag verbunden wurde. ( sprich zusammengeheftet oder sonst verbunden )
Nur dann ist sie nämlich wirksam. Sollte dies der Fall sein, so könnten Sie erst mit einer Kündigungsfrist zum 30.09.2016 und einem Mietende 01.09.2018 kündigen.

Auf § 573 a BGB können Sie sich unter folgenden Voraussetzungen berufen:

Sie müssen im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung beim Mieter die andere Wohnung bewohnen. Auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses kommt es nicht an (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid vom 31.01.1991.
Der Mieter kann sich daher nicht darauf verlassen, dass das erleichterte Kündigungsrecht des Vermieters nicht besteht, weil der Vermieter zur Zeit des Vertragsschlusses keine Wohnung in dem Gebäude bewohnt.
Allerdings müssen Sie nicht nur im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung in der Wohnung wohnen, sondern während des gesamten Laufs der Kündigungsfrist bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. Auswirkungen auf die Kündigungsfrist hat diese Vorschrift also nicht, lediglich hätten Sie damit den Eigenbedarf "ausgehebelt".

Eine ganz andere Möglichkeit ist es, mit dem seit 1988 dort wohnenden Mieter einen Aufhebungsvertrag zu schließen. Das wird im Mietrecht oft gemacht, weil dann Streitigkeiten, bis hin zu sehr lange dauernden und kostenintensiven Räumungsklagen vermieden werden. Eine Einigung kann hier darin bestehen, dass sich der Mieter eine andere Wohnung sucht und sie sich an den Kosten für einen Umzug beteiligen. Hier gibt es wegen der Vertragsfreiheit sehr viele Gestaltungsmöglichkeiten. Das hat auch den Vorteil, dass Sie das ganze Haus sogleich nutzen könnten und keine "Tricks" bezüglich § 573 a BGB anwenden oder aber, wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung ohne ein Berufen auf § 573 a BGB aussprechen würden, den Eigenbedarf begründen. Hier zeigt sich in der Rechtsprechung, dass eine Eigenbedarfskündigung oftmals zu Ungunsten der Vermieter ausfällt, wenn es in Rechtsstreitigkeiten zur Abwägung der Mieter -und Vermieterinteressen kommt. Ein weiterer Vorteil wäre, dass Sie diesen Vertrag sehr schnell schließen und umsetzen könnten, ohne Kündigungsfristen nämlich.

Ich gehe davon aus, Sie melden sich nochmals im Rahmen der Nachfragefunktion und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin



Nachfrage vom Fragesteller 04.08.2015 | 21:14

Hallo Frau Draudt,

vielen Dank schon einmal für Ihre ausführliche Antwort.

Der Vertragszusatz aus dem Jahr 1999 lautet folgendermaßen:

"Anschlußvertrag zum Mietvertrag 10.7.99

1. Verlängerung des Mietvertrags um weitere 5 Jahre ab 1.7.1999 bis 30.6.2004. Kündigung frühestens möglich zum 30.6.2004. Kündigungsfrist jeweils 12 Monate zum Quartalsende.

2. [Zusätzliche Regelungen zur Anmietung der Garage]

3. [Regelungen zu Reparaturen, die ausgeführt werden sollen]

4. Der Heizkeller wird einmal jährlich durch den Mieter gereinigt.

5. Miete ab 1.7.1999 monatlich DM 1.800,- incl. Garage und Umlagenabrechnung von DM 270,-

[Datum, Unterschriften]"

Sollte der Anschlussvertrag gültig sein und die Regelungen zulässig, würde ich das so interpretieren, dass der Vertrag für 5 Jahre fest geschlossen werden soll und dann unbefristet weiter gelten soll mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Quartalsende.

Der Anschlussvertrag befand sich in den Unterlagen des Verkäufers beim ursprünglichen Mietvertrag und war ihm nicht angeheftet, bezieht sich aber eindeutig auf diesen.

Sollte dieser Anschlussvertrag nicht wirksam sein, würden doch folgende Kündigungsfrist gelten:

Ursprünglicher Vertrag 5 Jahre bis 31.8.1993.
Dann automatische Verlängerung bis 31.8.1996.
Dann automatische Verlängerung bis 31.8.1999.
Dann automatische Verlängerung bis 31.8.2002.
Dann automatische Verlängerung bis 31.8.2005.
Dann automatische Verlängerung bis 31.8.2008.
Dann automatische Verlängerung bis 31.8.2011.
Dann automatische Verlängerung bis 31.8.2014.
Dann automatische Verlängerung bis 31.8.2017.

Kündigung also möglich bis 5.9.2016 zum 31.8.2017.

Wenn ich Sie richtig verstehe, dann hilft der § 573 a BGB nur bezüglich der vereinfachten Kündigung. Die Kündigungsfristen aus Altverträgen bleiben also in jedem Fall erhalten.

Wir werden uns auf jeden Fall versuchen mit den Mietern irgendwie gütlich, notfalls auch mit einem Aufhebungsvertrag, zu einigen.

Dazu ist aber eine Bewertung der rechtlichen Situation sehr hilfreich.

Der Gesetzgeber hat betreffend der Altverträge meiner Meinung nach ein ganz schönes Chaos geschaffen.

Danke für Ihre Hilfe!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.08.2015 | 11:38

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Nachfrage wie folgt:

Die Verlängerungsklausel von 1999 müsste für den Mieter mit dem ursprünglichen Vertrag verbunden worden sein. Das ist wahrscheinlich von Ihnen kaum abschließend zu klären, da Ihnen der Mieter wohl kaum Einblick in seine Unterlagen geben wird.

Geht man daher einmal von der Unwirksamkeit der Verlängerungsklausel aus, so ist die Frist, wie Sie sie in Ihrer Nachfrage mitteilen, zutreffend. Es gilt dann das alte Mietrecht (d.h. das von vor der Schuldrechtsreform ) fort, vgl. Art 229 § 3 Abs. 3 EGBGB. (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch).

Der BGH hat 2005 zu diesem Thema aber noch entschieden, dass ggf. solche formularmäßig verwendeten Verlängerungsklauseln- also bereits die aus dem Ursprungsvertrag von 1988- unwirksam sein können, wenn sie die Interessen des Mieters unangemessen benachteiligen.
Jedoch wollen Sie ja als Vermieter kündigen, so dass bei einer gerichtlichen Interessenabwägung es sehr fraglich ist, ob Sie sich darauf berufen könnten.

§ 573 a BGB hilft nur bezüglich der vereinfachten Kündigung, da haben Sie mich richtig verstanden.

Auch bei einer Nichtgeltung der Verlängerungsklausel ist die Kündigungsfrist noch recht lange, wenn Sie - wie Sie mitteilen- alsbald umziehen möchten. Unter Berücksichtigung dessen und zur Vermeidung von eventuellen Rechtsstreitigkeiten, die mit Kosten verbunden sind, und auch eine Weile dauern können, ist ein Aufhebungsvertrag hier wohl die beste Lösung.

Mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin

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