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Kündigung von 3 Mietparteien wegen Eigenbedarf nach Hauskauf

| 13.09.2010 16:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgende Situation:

Meine Frau und ich beabsichtigen den Kauf einer Villa. Eigentümer und Verkäufer ist eine Immobilienfirma, die das Haus vor 15 Jahren erworben und saniert hat. Das Haus, gebaut 1910, war ursprünglich eine Einfamilienvilla und beinhaltet heute 4 Eigentumswohnungen mit 450 qm Wohnfläche. Die Abgeschlossenheitserklärungen sind bei Sanierung erfolgt.
Der jetzige Eigentümer hat das Haus kürzlich wieder vollvermietet, sich dann aber doch zum Verkauf entschlossen.

Von 4 Mietverträgen sollen die folgenden 3 (Gesamtfläche 350 qm) wegen Eigenbedarf gekündigt werden:
- Ein Vertrag mit Mieter Ehepaar im Rentenalter; Mietvertrag seit 5 Jahren.
- Ein Vertrag mit Mieter Ehepaar mit Kleinkind; Mietvertrag erst zum Juli 2010 geschlossen; Regelung im Mietvertrag: mind. 1 Jahr Laufzeit
- Ein Vertrag mit Mieter Ehepaar im Rentenalter; Mietvertrag seit 10 Jahren; Kündigungsfrist 1 Jahr im Mietvertrag festgeschrieben.

Alle Wohnungen sind zu einem marktüblichen Preis für gute Wohnlage vermietet.

Meine Frau und ich haben 2 Kinder (2 und 8 Jahre). Zur Betreuung der Kinder wohnt die Schwiegermutter, die eine Autostunde entfernt wohnt, heute regelmässig 3 Tage pro Woche bei uns. Meine Frau möchte in der neuen Wohnung auch ein Arbeitszimmer für ihre Firma einrichten. Wir wohnen heute auf 200 qm zur Miete, nicht weit entfernt. Die aktuelle Wohnung ist uns (um 2 Zimmer) zu klein, wir möchten im eigenen Haus wohnen und auch in ein eigenes Haus investieren.


Grundsätzliches zum Eigenbedarf / Kündigung ist mir bekannt.

Meine speziellen Fragen zu diesem besonderen Fall sind Folgende:

1 Kann überhöhter Wohnbedarf gegen die 3 Eigenbedarfskündigungen geltend gemacht werden?

2 Kann die erst kurz vor dem Verkauf erfolgte Neuvermietung von einer der obigen Wohnungen durch den jetzigen Eigentümer gegen die Eigenbedarfskündigung geltend gemacht werden? Besteht Schadenersatzpflicht?

3 Können sich die Mieter der gekündigten Wohnungen gemeinsam erfolgreicher wehren? Überwiegt z.B. das Interesse von 3 Mietparteien gegenüber einem Eigentümer?

4 Wir sind durchaus bereit, nach Eigentumserwerb und Aussprechen der Kündigungen 12 Monate den Auszug der Mieter abzuwarten, möchten dann jedoch die Wohnungen beziehen.
Die Mieter werden vormutlich umso eher fristgerecht ausziehen, je klarer die Rechtssituation für den Eigentümer ist.
Halten Sie die Rechtssituation für den Eigentümer: sehr gut, eher positiv, eher negativ oder würden Sie von einem Kauf der Villa abraten?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Nach der Rechtsprechung muß der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung vernünftige und nachvollziehbare Gründe benennen, weshalb er die Wohnung(en) benötigt. Allein der Wunsch, im eigenen Haus zu wohnen, reicht nicht aus.

Sie haben Wohnbedarf für vier Personen. Hinzu kommt noch Bedarf für eine angemessene Wohnung für die Schwiegermutter sowie das Arbeitszimmer.

Sie beanspruchen eine Gesamtwohnraumgröße von ca. 350 m², die auf drei Wohnungen verteilt sind.

Die Mieter können sich selbstverständlich gegen die Eigenbedarfskündigungen zur Wehr setzen und auch vortragen, daß der beanspruchte Wohnbedarf unangemessen hoch sei.

Kommt es zum Rechtsstreit, also zur Räumungsklage, wird das Gericht zu prüfen haben, ob Ihre Entscheidung, solch umfangreichen Wohnraum zu beanspruchen, vernünftig und nachvollziehbar ist. Bei dieser Prüfung darf das Gericht jedoch nicht soweit gehen, Ihnen vorzuschreiben, was - nach Meinung des Gerichts - als angemessenes Wohnen anzusehen sei.

Allerdings wird ein erheblicher Ermessensspielraum des Gerichts bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen verbleiben. Das gilt ganz besonders bei den älteren Mietern, da diese sich voraussichtlich auf die Sozialklausel berufen dürften.

D. h., es besteht eine nicht unerhebliche Gefahr für Sie, daß Sie mit Ihren drei Eigenbedarfskündigungen zumindest nicht in vollem Umfang durchdringen.


2.

Der jetzige Vermieter wird keine begründete Eigenbedarfskündigung aussprechen können, da es an einer Eigenbedarfssituation fehlt. Wehrt sich das Ehepaar mit Kleinkind gegen die vom jetzigen Vermieter ausgesprochene Eigenbedarfskündigung, dürfte das Ehepaar damit Erfolg haben.

Im Fall einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung können auf den Vermieter erhebliche Schadenersatzansprüche zukommen.

Da Sie beabsichtigen, die Mietverhältnisse wegen Eigenbedarfs zu kündigen, können Sie die Kündigungen erst aussprechen, wenn Sie Eigentümer des Objekts geworden sind. Das ist mit Ihrer Eintragung im Grundbuch der Fall.


3.

Ob sich drei Mieter erfolgreicher wehren können, ist eher zweifelhaft. Abhängig von der Größe der Wohnungen spricht aufgrund der Sachverhaltsschilderung schon einiges dafür, daß Sie mit einer Kündigung Erfolg haben werde.

Eine vielleicht überlegenswerte Verfahrensweise kann das Anbieten eines bestimmten Geldbetrages mit der Bestimmung sein, daß dieser Geldbetrag zur Auszahlung kommt, sobald der Mieter auszieht. Das setzt natürlich das Einverständnis des Mieters voraus.


4.

Von einer klaren Rechtsposition des Vermieters kann, wenn drei Mietparteien gekündigt werden soll, keinesfalls gesprochen werden. Insbesondere sehe ich die Gefahr, daß sich die im Rentenalter befindlichen Mieter gegen die Kündigung durchaus mit Erfolg zur Wehr setzen können.

Um Ihr Bewertungsschema aufzugreifen, sehe ich Ihre Erfolgsaussichten, alle drei Wohnungen beanspruchen zu können, eher negativ. Zumindest dürfte ein Rechtsstreit (oder mehrere) durch die Instanzen nicht unwahrscheinlich sein.

Würde ich vor der Kaufentscheidung stehen, würde ich vom Kauf Abstand nehmen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.09.2010 | 18:52

Vielen Dank für die Antwort.

Nachfragen möchte ich zu Frage/Antwort 2. Hier meinte ich mit der Frage:

wenn ich (nach Kauf) dem Mieter wg. Eigenbedarf kündige, kann der Mieter dann Schadenersatz von mir fordern, da ich ja wissentlich vom Voreigentümer gekauft hatte und in die Mietverträge eingestiegen bin. Und der Mieter hat ja in gutem Glauben auf längere Mietzeit gemietet und erst vor ganz kurzer Zeit Kosten für Makler, Umzug und zB neue Küche.

Mit bestem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.09.2010 | 21:59

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


Wenn tatsächlich Eigenbedarf vorliegt (also nicht nur vorgeschobener Eigenbedarf), machen Sie von einem Recht Gebrauch, das Ihnen zusteht. Damit wird man Ihnen eine Verletzung des Mietvertrags, in den Sie auf der Vermieterseite eintreten, nicht vorwerfen können. Liegt aber eine Rechtsverletzung, in diesem Fall positive Vertragsverletzung, nicht vor, entfällt ein gegen Sie gerichteter Schadenersatzanspruch.

Das Gericht wird im Fall der Räumungsklage allerdings auch die Interessen der betroffenen Mieter abzuwägen haben und hier ggf. ein schutzwürdiges Interesse dahingehend sehen, daß die Mieter darauf vertrauen durften, ein längerfristiges Mietverhältnis einzugehen und vor diesem Hintergrund Investitionen getätigt haben. Damit könnte die Interessenabwägung bei der Eigenbedarfssituation zu Ihren Lasten gehen. Auch hier kann sich unter Umständen eine freiwillige Entschädigung anbieten.

Wie die Entscheidung des Gerichts aussehen wird, kann man nicht prognostizieren, zumal mit Sicherheit weitere Gesichtspunkte, die hier noch gar nicht angesprochen werden konnten, in einen möglichen Prozeß eingeführt werden.

Wenn Sie sich zum Kauf des Hauses entschließen sollten, müssen Sie sich aller Voraussicht nach auf eine längere Prozeßdauer einrichten, da die Mieter keine völlig aussichtlose Rechtsposition haben.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.09.2010 | 18:03

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