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Kündigung verhindern von Gewerberäumen


28.07.2017 17:57 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Guten Tag liebe Rechtsanwälte/innen, mein Anliegen
wir haben einen Geschäftsraum 50qm mit 80.000 Euro Eigenumbau und Einbaukosten seit 1997 im Nachbarhaus(anno1810) angemietet, mittels einem Durchbruch/gang zu unserer bestehenden Geschäftsfläche von 100qm, also eine Erweiterung.
Der letzte Käufer dieses Nachbarhauses hat uns mit übernommen als Mieter/ keine Kaution.
Zeitmietvertrag Beginn 1.10.2012 bis 30.9.2015 Miethöhe seit 2014 unverändert bei 459Euro
Das Mietverhältnis danach, verlängert sich seither jeweils um 1 Jahr wenn es nicht 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit gekündigt wird.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, bis zum 3.Werktag des ersten Monates der Kündigungsfrist.
Das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, bleibt durch diesen Vertrag unberührt
Gebrauchsfortsetzung: Setzt der Mieter nach Beendigung de Mietverhältnisses den Gebrauch der Mietsache fort, so tritt auch dann entgegen §545BGB n F. keine Verlängerung des Mietverhältnisses ein, wenn der Vermieter es unterlässt, seinen einer Verlängerung entgegenstehenden Willen zum Ausdruck zu bringen.
Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung seitens des Vermieters, so haftet der Mieter für jeden Mietausfall, der durch Leerstand oder dadurch entsteht, dass der Vermieter die Räume nur gegen geringere Miete vermieten konnte, längstens bis zum Ablauf des Zeitraumes, bis zu dem der Mieter von sich aus das Mietverhältnis beenden könnte
Sondervereinbarung: Rückbau der Brandschutzmauer, Baulastverzeichniskosten trägt der Mieter.
Datum des Mietvertrages 2.11.2012
Vertrag ist vom Haus und Grundeigentümerverband Mannheim 06.2008 Mietvertrag für Geschäftsräume
Soweit der Auszug aus dem bestehenden Mietvertrag
Nun die Kündigung des Mietvertrages vom 2.11.2012 über das OG
wie Ihnen bereits 2016 mündlich mitgeteilt, kündigen wir hiermit das bestehende Mietverhältnis über die oben genannte Mieteinheit unter Einhaltung des vertraglichen verinbartenKündigungsfrist von 6 Monaten. Unterschriften Kündigung erhalten am 5.1.2017 akzeptiert.
Der Vermieter/1 Kleinkind wohnhaft in 100 qm gibt nur mündlich Eigenbedarf an, braucht diese Wohnfläche zusätzlich, die wir ja als Geschäft nutzen. Er würde unsere ausgleichend angebotene Dachwohnung nur kaufen nicht mieten und hat sich jetzt in meiner 3er Hausgemeinschaft jetzt mit 2 Wohnungen insgesamt ca 150qm eingekauft. also auch Mitsprache Hof eingekauft.

Wir wollen nicht ausziehen solange wie möglich noch hoffentlich auch rechtlich verzögernd, diese Angelegenheit aussitzen/reizen somit stellen sich folgende Fragen:
1. Widerrufsrecht, Form und Frist fehlen in der Kündigung (Ist es denn überhaupt eine Eigenbedarfskündigung?)
2. Wie können wir die Kündigung angehen, Gewerberäume sind ja anders zu bewerten wie Privaträume vor Gericht?
3. Trifftige Gründe für Beendigung sollten doch in einer Kündigung dargelegt werden, meiner Meinung nach unzureichend, jetzt mit neuer erworbener Wohnfläche 20 m entfernt (die 2 Wohnungen!) ist es doch vorgeschobener Eigenbedarf, da doch 2 Wohnungskäufe vor 14 Tagen vollzogen wurden.
4. Wie lange zeitlich verzögernd geht es mit einer Räumungsklage,wir sind autark versorgt mit Strom und Wasser,Miete würden wir weiter bezahlen also kann man uns nichts abstellen, je länger die Hemmung des Verfahrens dauert, desto gut, am liebsten 4-5 Jahre, dann gingen wir freiwillig in Rente und hätten diesen Rückumbau nur einmal mit einer Geschäftsbeendigung oder Komplettumzug, Es gibt derzeit keine 150qm bezahlbare Geschäftsflächen Innenstadt
5. Wie hoch sind ca. Kosten wie Räumungsklage, Gerichts, Anwaltskosten, Nutzungsentschädigung §546BGB, Schadenersatz 546/2 etc. Für uns ist es ja eine Kostennutzenrechnung sinnmachend.
6. Vermutlich nach Aussage des Vermieters steht bei dem Altbau auch eine Umbaupflicht bezügl. erworbener Denkmalpflege an. wenn es so ist, wäre dies ein Bonuspunkt für den Vermieter?
7. Kann ich Umsatzminderung anbringen, oder Arbeitsplatzverluste, bin mit 12 Mitarbeiter tätig.
Sehr geehrter Ratsuchender,



die Form wäre sicherlich überprüfungswert, denn auch eine Kündigung eines Gewerbevertrages muss das Objekt, die Parteien, den Zeitpunkt nennen und mit Originalunterschrift versehen sein. Das sollten Sie prüfen lassen.



Allerdings bedarf so eine Kündigung eben keiner Begründung (BGH, Urt.v. 28.11.1979, Az.: VIII ZR 302/78). Insoweit liegen Sie also mit Ihren Vermutungen fehl, wenn Sie daraus einen Vorteil für sich ziehen sollen - insoweit unterscheiden sich Wohnraummietverträge von Gewerbemietverträgen.



Eine Räumungsklage kann bis zu sechs Monaten erstinstanzlich dauern; ggfs. mit einer Berufung noch weitere sechs Monate möglich.



Die Kosten eines solchen Verfahrens liegen erstinstanzlich bei rund 2.800 €, für die zweite Instanz bei nochmals rund 3.000 €. Hinzu würden dann noch Räumungskosten durch Gerichtsvollzieher und Firmen kommen; geschätzt nochmals 5000 €, so dass Sie bei rund 10.000 € liegen könnten.

Nutzungsentschädigung würde mindestens in Höhe der Mietzinszahlung anfallen; Schadenersatzansprüche lassen sich nicht beziffern.



Räumungsschutz werden Sie als Gewerbemieter nicht bekommen. Ebensowienig können Sie Umsatzverluste oder Arbeitsplatzsrisiken erfolgreich vorbringen.



Auflagen des Denkmalsschutzes zu Umbaumaßnahmen würden dem Vermieter sicherlich in die Hände spielen.



Insoweit sollten Sie ggfs. versuchen, mit offenen Karten eine Lösung mit dem Vermieter zu suchen - in der Regel sind es finanzielle Fragen, die zu klären sind.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg
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