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Kündigung und Renovierung nach 20 Jahren Mietdauer

| 06.06.2008 19:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrtes Frag den Anwalt Team,

dummerweise ist ein Teil meines 1989 abgeschlossenen Mietvertrags für ein Haus nicht auffindbar und ich möchte derzeit noch keine Kopie beim Vermieter anfordern.
Meiner Erinnerung nach handelt es sich um einen Formularmietvertrag mit den entsprechenden Standardklauseln zu Kündigungsfristen und starren Fristen für die Schönheitsreparaturen. In etwa:

Kündigungsfristen:
x1 Monate nach weniger als y1 Jahren
x2 Monate nach y2 Jahren
x2 Monate nach y2 Jahren usw.

Schönheitsreparaturen:
Bad alle x1 Jahre
Küche alle x2 Jahre usw.

Zum Mietvertrag gibt es eine so genannte Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag (DM-Zahlen von mir geändert; die erwähnte Garage war bei Einzug fertig, ob bei Vertragsabschluss weiß ich nicht mehr):

-----Anfang Zusatzvereinbarung

Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag
==================================

§ 3 - Miete, Nebenkosten, Vorauszahlungen

1.Die Miete beträgt zur Zeit monatlich DM 1.111,--
(i.W. Eintausendeinhundertelf)

Garagenmiete DM 11,--
(i.W. Elf)

Gesamt: 1.122,--

Da die Garage z.Z. noch nicht fertig ist, kann die Garagenmiete bis zur Fertigstellung abgezogen werden.

2.* Grundsteuer, Sach- und Haftpflichtversicherung und sonstige Kosten i.S.d. II.. BV gehen zu Lasten des Mieters und werden jährlich abgerechnet.

§5 Heizung und Warmwasserversorgung

Hier muß es richtig heißen; Gasheizung

$13 - Instandhaltung des Mietobjekts

7. ** Kleinreparaturen bis zu DM 111,-- trägt der Mieter.

§19 - Weitere Vereinbarungen

*** Für die Zeit ab 1.1.1093 gilt das Mieterhöhungsgesetz.

4. Der Mieter hat das Haus in renoviertem Zustand zu verlassen.

Die Räume müssen naß gereinigt sein. Der Teppichboden ist zu shamponieren und Flecke müssen entfernt werden.

Für evtl. entstandene Schäden im Haus und Garten, die durch den Mieter entstanden sind, haftet dieser.

Das Haus muß bei Auszug durch den Vermieter abgenommen werden.

-----Ende Zusatzvereinbarung

Die Zusatzvereinbarung ist nicht per Hand geschrieben, sondern von Maschine- oder Computer geschrieben, aber gesondert zum Mietvertrag unterschrieben.


Meine Fragen:

1. Lässt sich schon aus dieser Zusatzvereinbarung schließen, dass der Mietvertrag ein Standardformularvertrag ist? Z.B. aus §5.

2. Woran erkennt man sonst einen Standard- bzw. Formularmietvertrag, wenn es nicht gerade darüber steht? Ist alles ohne handschriftliche Bemerkungen ein solcher Vertrag oder entscheiden die genauen Formulierungen?

3. Spielt der Mietvertrag bzgl. Kündigungsfrist und Renovierung überhaupt eine Rolle, oder ist die Zusatzvereinbarung schon eindeutig?

4. Kann ich insgesamt schließen, dass die Kündigungsfrist für mich als Mieter 3 Monate beträgt? Oder entscheiden die genauen Formulierungen im Mietvertrag?

5. Ist die Zusatzvereinbarung eine individuelle Vereinbarung und muss ich deshalb das Haus in renoviertem Zustand verlassen, oder ist diese Klausel nicht mehr gültig und ich muss nicht renovieren? Oder ist dazu die Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ausschlaggebend?

6. Ich habe in den letzten drei Jahren den fast 20 Jahre alten Teppichboden auf meine Kosten erneuert, ohne vorher den Vermieter anzusprechen. Kann ich entscheiden, ob ich den neuen Teppich entferne oder liegen lasse, oder muss ich den Teppichboden sogar entfernen bzw. liegen lassen?

7. Anlass meiner Kündigungsüberlegungen ist, dass der Vermieter mir das Haus mündlich zum Kauf angeboten hat und nicht mehr Verkaufen wollte, nachdem er meine Preisvorstellung einige Tage später gehört hat. Wie schon die gerade erfolgte Teppicherneuerung zeigt, hatte ich keine Kündigung im Sinn. Ergeben sich daraus rechtliche Konsequenzen, besonders bzgl. Kündigungsfrist und Renovierung? Könnte z.B. im Extremfall eine fristlose Kündigung ohne Renovierung in Frage kommen? Oder ist das wegen schwieriger Beweisbarkeit sowieso uninteressant?

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller/in,
vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzten kann, sondern ausschließlich den Zweck hat, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Nun zu Ihrer Frage, welche ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Zu 1) Aus der Zusatzvereinbarung allein lässt sich nicht schließen, ob es sich um einen Standardformularvertrag handelt.

Zu 2) Einen Standart- bzw. Formularmietvertrag erkennt man daran, dass er für eine Vielzahl von Verbrauchern (Mietern) bestimmt ist. Dies lässt sich anhand der genauen Formulierungen feststellen. Insoweit müsste festgestellt werden, ob der Mietvertrag nur für Sie gemacht worden ist, d.h. also ob der Vertrag zusammen ausgehandelt worden ist oder für den speziellen Fall erstellt worden ist.

Zu 3) Der Mietvertrag spielt bzgl. der Kündigungsfrist eine wesentliche Rolle, da die Zusatzvereinbarung über die Kündigungsfrist überhaupt nichts aussagt. Insoweit muss der Mietvertrag herangezogen werden. Nur dieser enthält diesbezüglich eine Bestimmung.
Bezüglich der Renovierung ist die Zusatzvereinbarung wohl nur als Ergänzung zu sehen. Auch hier könnten sich für Sie weitere Bestimmungen ergeben.

Zu 4) Hier gelten die genauen Formulierungen im Mietvertrag. Sollte es sich dabei um keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), sondern um eine Individualklausel handeln, steht Ihnen die dreimonatige Kündigungsfrist nicht zu. Bei der Qualifizierung als Individualklausel helfen Ihnen aber die Vermutungs- und Beweislastregeln für Verbraucherverträge des § 310 Abs. 3 BGB . Danach gelten als Allgemeine Geschäftsbedingungen auch Regelungen, die nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind. Der Vermieter als Unternehmer muss im Zweifelsfall beweisen, dass eine Klausel tatsächlich ausgehandelt oder vom Mieter als Verbraucher in den Vertrag eingeführt worden war (Börstinghaus NJW 05, 1900 m.w.N.). Damit dürfte wohl die Klausel als AGB zu qualifizieren sein, da § 310 Abs. 3 BGB unbegrenzt rückwirkend gilt und der Beweis eines "Aushandelns" vom Vermieter in der Regel nicht geführt werden kann.

Zu 5) Allein die Schönheitsklausel in Ihrem Mietvertrag ist maßgebend. Nach Ihrer Erinnerung betrachte ich diese als unwirksam. Diese Unwirksamkeit schlägt auch auf die Individualvereinbarung durch. Die vorliegende Individualvereinbarung sollte den starren Fristenplan nicht ersetzen, sondern lediglich ergänzen. Würde man daher neben einer unwirksamen Klausel solche individualvertraglichen Ergänzungen zulassen, würde dies wohl unzulässig sein. Insoweit würde dann eine Risikoverteilung zu Lasten des Mieters vorgenommen.

Zu 6) Ist das Mietverhältnis wirksam beendet, ist der Mieter zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet (§ 546 BGB ). Danach müssen Sie auch den Teppich zurückgeben bzw. liegen lassen.

Zu 7) Ein Recht zur fristlosen Kündigung sehe ich in Ihrem Fall leider nicht. Insbesondere stellt das nicht verkaufen wollen keinen außerordentlichen Kündigungsgrund dar. Ferner ergeben sich auch daraus keine rechtlichen Konsequenzen bezüglich einer Kündigungsfrist oder einer Renovierung.

Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
André Neumann
Rechtsanwalt

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