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Kündigung und Renovierung Mietwohnung

21.01.2009 10:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrter Damen und Herren,
ich möchte mir eine Eigentumswohnung kaufen und aus meiner derzeitigen Mietwohnung ausziehen. Ich habe daher 2 bzw 3 Fragen zur Kündigung und Renovierung meiner Mietwohnung. Vorab sei noch gesagt das ich meine Wohnung in der laufenden Wohnzeit von 15 Jahren 2 mal komplett gestrichen habe allerdings nur die Wände. Türen und Heizkörper sind noch ok. Im voraus herzlichen Dank für Ihre Antwort und Mühen.

Frage 1:
Wie sind hier meine Kündigungsfristen, kann ich nur einmal im Jahr mit 12 Monaten zum 31.Oktober kündigen, oder habe ich die gesetzlichen 3 Monate Kündigungsfrist zum 31. Oktober, oder ist der Ablauftermin völlig egal und für mich gelten die gesetzlichen 3 Monate egal zu wann?
§2 – Mietzeit, Kündigung
1.Für Verträge mit bestimmter Dauer.
Der Mietvertrag beginnt mit dem 1. Nov. 1995 und endet am 31.Okt. 2000.Er verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht mit einer Frist gemäß §2, Absatz 3 zum Ablauftermin vorher gekündigt wird.
§2, Absatz 3
Die Kündigungsfristen betragen für Wohnräume – gesetzlich –
3 Monate, wenn die Wohnräume weniger als 5 Jahre dem Mieter überlassen sind,
6 Monate, wenn die Wohnräume mehr als 5 Jahre dem Mieter überlassen sind,
9 Monate, wenn die Wohnräume mehr als 8 Jahre dem Mieter überlassen sind,
12 Monate, wenn die Wohnräume mehr als 10 Jahre dem Mieter überlassen sind.


Frage 2
Ist diese Klausel zur Renovierung für mich rechtlich bindend oder ist diese Klausel Rechtswidrig, mit dem Ergebnis das ich gar nicht renovieren muß?
§5 – Übergabe, Instandhaltung usw. der Mieträume
Die Parteien vereinbaren
1. Der Vermieter übergibt die Mieträume schlüsselfertig nach Ziffer 2.
2. Der Mieter übernimmt die Mieträume in dem vorhanden, ihm bekanntem Zustand (Anmerkung: vollständig renoviert).Der Mieter ist verpflichtet, die Mieträume und gemeinschaftlichen Einrichtungen schonend zu behandeln und die Mieträume während der Dauer der Mietzeit instandzuhalten und zu renovieren.
3. Der Mieter ist verpflichtet, in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen der Mieträume und der damit verbundenen bzw. zur Verfügung gestellten Einrichtungen durchzuführen. Hierzu gehört das Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, der Innenanstrich der Fenstertüren, Heizkörper, Heizkörperrohre und Türen. Die Ausführung dieser Arbeiten ist fachgerecht vorzunehmen bzw ausführen zu lassen. Dabei ist das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes zu wahren. Imübrigen gehen extreme Gestaltungen des Mieters im Rahmen der Schönheitsreparaturen insbesondere bezüglich ihrer Beseitigung bei fristgerechtem und vorzeitigem Auszug zu Lasten des Mieters.
4. ( Handschriftlich ) siehe besondere Vereinbarung – Anlage 1 –
Anlage 1 Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag
Der Vermieter übergibt die Mieteinheit in komplett renoviertem Zustand, und zwar mit Rauhfaser neu tapeziert ( Erfurt 52 ) mit wisch- und waschfester Bindefarbe frisch weiß gestrichen, Holzwerk und Heizkörper frisch weiß lackiert.
Bezüglich der beim Auszug vorzunehmenden Renovierung der Meiteinheit hat der Mieter folgende Möglichkeiten:
1. Der Mieter nimmt bei seinem Auszug aus der Mieteinheit eine Rauhfaserneutapezierung ( Erfurt 52 ) mit wisch- und waschfester Bindefarbe frisch weiß gestrichen vor, Holzwerk und Heizkörper wird er fachgerecht vorbehandeln und frisch weiß lackieren.
2. Bei Vertragsende überstreicht der Mieter lediglich die Rauhfasertapete. In diesem Fall übernimmt der Mieter ein viertel der Kosten für die Entfernung und Neuanbringung der Raugfasertapete, Hierbei wird davon ausgegangen , daß eine Rauhfaser bis zu viermal überstrichen werden kann. Der Vermieter verzichtet auf eine Neuanstrich/ Neulackierung des Holzwerks und der Heizkörper, sofern der Anstrich/ Lackierung noch akzeptabel ist. Dafür übernimmt der Mieter einen Kostenanteil, der gemäß der Mietlaufzeit zu berechnen sein wird.
Der Mieter Mieter hat hat beim Auszug die Überprüfung der technischen Geräte und Einbauten durch einen zugelassenen Handwerksbetrieb nachzuweisen. Er hat auch die Möglichkeit, auf seine Kosten den Vermieter mit der Überprüfung zu beauftragen.
Diese Zusatzvereinbarung gilt auch im Falle vorzeitiger Vertragsbeendigung
Nach eingehender Erörterung entscheidet sich der Mieter für die erste Möglichkeit.





Frage 3
Ist dieser Paragraph gesetzlich korrekt und im Falle der vorzeitigen Kündigung muß ich tatsächlich die Kosten übernehmen?

§12 – vorzeitige Beendigung der Mietzeit
Endet das Mietverhältnis durch Räumungsurteil, fristlose Kündigung des Vermieters oder vorzeitigem Auszug des Mieters haftet der Mieter für den Schaden. Der Vermieter macht in jedem Fall der vorzeitigen Kündigung einen Schadensersatzanspruch wegen erhöhtem Verwaltungsaufwand geltend in Höhe von bis zu einer Monatsmiete. Dem Mieter bleibt vorbehalten, dem Vermieter die Entstehung eines geringeren Schadens nachzuweisen.

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Frage 1)

Sie können das Mietverhältnis mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist beenden.

Zeitmietverträge enden mit Ablauf der bestimmten Zeit, sofern sie nicht verlängert werden.

Durch die Verlängerung kommt ein inhaltsgleicher Mietvertrag zustande. Wird verlängert, (wie in Ihrem Fall), so wird das alte Mietverhältnis mit dem selben Vertragsinhalt fortgesetzt. Es kann dann nur zum (verlängerten) Endzeitpunkt gekündigt werden (LG Berlin NZM 99, 305 ).

Ein Mietvertrag mit wiederkehrenden Verlängerungsmöglichkeiten auf bestimmte Zeit (wie hier jeweils um 1 weiteres Jahr) ist allerdings auf unbestimmte Zeit geschlossen (BGH NJW 91, 1348 ; 06, 2696 ).

Da Ihr Mietverhältnis somit nunmehr auf unbestimmte Zeit gerichtet ist, gilt die grundsätzlich für Mieter geltende 3-monatige Kündigungsfrist.

Frage 2)

Ich halte die Klausel bezüglich der Schönheitsreparaturen für unwirksam, da Sie zur Endrenovierung verpflichtet werden, ohne dass auf den Grad der Abnutzung und der Durchführung der letzten Renovierung abgestellt wird.

Zudem muss dem Mieter die Wahl der Art der Renovierung überlassen bleiben und das auch noch bei Beendigung des Mietverhältnisses, ohne dass, so wie ich dies Ihren Ausführungen entnehme, bei Abschluss des Mietverhältnisses bereits eine Wahl getroffen werden muss.

Zudem halte ich die Klausel der Überprüfung der technischen Geräte durch den Mieter für unwirksam.

Diese Ausführungen gelten jedoch nur für den Fall, dass die handschriftlichen Anmerkungen bereits seitens des Vermieters bei Vorlage des Mietvertrages vorformuliert wurden.

Sollte eine individuelle Vereinbarung diesbezüglich zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter getroffen wurden sein, die dann schriftlich fixiert wurde, wären Sie zur entsprechenden Vornahme der Renovierung verpflichtet.

Frage 3)

Da das Mietverhältnis ordentlich mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist gekündigt werden kann, kommt es auf diese Klausel nicht mehr an, da keine vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses gegeben ist.


Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 21.01.2009 | 16:09

sorry das ich nochmals nachfrage aber gerade bei der Kündigungsfrist möchte ich mir sicher sein. Ich bin davon ausgegange, da der Vertrag vor 2001 abgeschlossen wurde, das die dort angegebenen Kündigungszeiten unabhängig von dem Mitverhältnis auf unbestimmte Zeit gültig sind. Ich habe hierzu im Vorfeld folgendes Urteil gefunden VIII ZR 31/03 das sich nicht nach der Tatsache richtet ob das Mitverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, oder verstehe ich das einfach nur nicht richtig?
habe ich tatsächlich nur 3 Monate kündigungspflicht ? Sorry das so ungläubig bin. Ganz ganz lieben Dank nochmal für Ihre Antwort.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.01.2009 | 16:27

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Für ordentliche Mieterkündigungen ab dem 1. 6. 2005 gilt auch für sog. Altmietverträge die 3-monatige Kündigungsfrist.

Hiernach gilt die kurze, dreimonatige Frist für Kündigungen durch den Mieter auch für Altmietverträge, in denen die bis zum 1. 9. 2001 geltenden Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart worden waren (also keine längeren Fristen und keine individuellen Vereinbarungen).

Sie können daher das Mietverhältnis mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist zum 31.10.2009 kündigen.

Sie Kündigung muss Ihrem Vermieter bis spätestens 04.08.2009 zugehen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Für zukünftige Fragen und Problemlösungen stehe ich Ihnen jederzeit gerne wieder zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 21.01.2009 | 14:09

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte meine zunächst erfolgte Beantwortung dahingehend korrigieren, dass nach neuerer Rechtsprechung des BGH mit Urteil vom 20.06.2007 - Az. VIII ZR 257/06 eine Kündigung des Mietverhältnisses mit 3-monatiger Kündigungsfrist erst zum Ablauf des verlängerten Jahres zum 31.10.2009 möglich ist.

Eine Kündigung muss dementsprechend bis zum 04.08.2009 Ihrem Vermieter zugehen.

Hinsichtlich Ihrer Frage 3 ändert sich in diesem Zusammenhang nicht, da eine vorzeitige Beendigung dennoch nicht vorliegt.

Sollten Sie tatsächlich früher kündigen und die Mietzinszahlungen dementsprechend einstellen, kann dies in der Tat Schadensersatzansprüche des Mieters wegen entgangenen Gewinns nach sich ziehen.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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