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Kündigung und Rechte des Vermieters

| 21.01.2008 10:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,



wir haben einen langjährigen Mietvertrag mit einem Verein vorzeitig zum 31.08.2008 gekündigt.
Grund: Erhebliche Mietrückstände. etwa 50 % der zu zahlenden Miete, sowie Hausnebenkosten von 2006 und 2007 von etwa 40.000.-- €
Sowie erhebliche Verunreinigung des gesamten Anwesens.

Entgegenkommen von uns. Wir verzichten auf die ausstehende Miete (110.000.-- € ) und fordern nur die Nebenkosten.

1. Frage: Dürfen wir Änderungen in Bezug auf die Nutzung des Gebäudes teilweise bis zum 31.08.2008 einschränken ?
Von unserer Seite wurde eine Veränderung des jetzigen Zustandes untersagt.
Trotzdem wurde einem Schreiner vom Verein die Raumnutzung per Einschreiben in einem Nebengebäude gekündigt um einen Steinmetz einzulassen.
Erklärung des Vereins: Dies sind innere Angelegenheiten und gehen uns nichts an.
2. Frage: Ist es angebracht, die Kündigung in eine sofortige Kündigung zu ändern, mit der Erlaubnis, evtl. bis 31.08.2008 das Anwesen zu nutzen.

Wir haben dies zugesagt, da es sich um eine freie Schule handelt und ein Schulwechsel wir den Schülern nicht zumuten wollten.

Im Voraus Danke für die Hilfe.


Mit freundlichen Grüßen





Sehr geehrte Damen und Herren,


sofern eine Nutzungsänderung vorgenommen wird, bedarf Sie der Zustimmung des Vermieters, der aber gerade bei gewerblichen Verträgen die Zustimmung nur in eingeschränkten Fällen verweigern darf.


Fraglich ist aber, ob hier tatsächlich eine Nutzungsänderung vorliegt. Der Nutzungszweck wird vermutlich im Vertrag festgehalten worden sein, wobei hier offenbar die weitergehende Nutzung durch Dritte zunächst erlaubt worden ist. Dann aber ist es auch zulässig, nun einen Steinmetz die Nutzung zu gewähren.

Allerdings sollten Sie den Steinmetz darauf aufmerksam machen, dass der Vertrag ausläuft und damit auch seine Nutzungsmöglichkeit, da dieses Untermietverhältnis wohl mit Bestand des Hauptvertrages zusammen hängt




Da Sie, aus welchen Gründen auch immer, auf die Mietzinszahlungen verzichten haben, können Sie darauf eine fristlose Kündigung nicht mehr stützen. Auch wegen der ausstehenden Nebenkosten werden Sie die fristlose Kündigung nicht aussprechen können, da Sie offenbar die Rückstände hingenommen haben.


Hier käme allenfalls eine fristlose Kündigung in Betracht, wenn eine so gravierende Vertragsverletzung seitens des Vereines vorliegt, der es Ihnen unzumutbar macht, den fristgerechten Beendigungszeitraum abzuwarten.

Dieses ist aber allein aufgrund der Tatsache, dass nun einem Dritten die Nutzung überlassen worden ist, aber so nicht ersichtlich.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 24.01.2008 | 13:47

Wir sind eine Körperschaft des öffentlichen Rechts und haben mehrmals die Zahlung der Nebenkosten eingefordert.
Die Mietzahlung ab 09.2007 bis heute von 6,500.-- monatlich wurde uns schriftlich
zugesagt. Es kam jedoch nie ein Geld.
Nutzung der Nebenräume, laut Vertrag, wenn es dem Unterricht dient.
Frage: Ist ein nachschieben einer fristlosen Kündigung nach der normalen Kündigung noch möglich?

Danke Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.01.2008 | 13:58

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Nichtzahlung stellt ein Grund für eine fristlose Kündigung dar. Aber nach dem Eingangssachverhalt haben Sie auf die Zahlungen verzichtet, da dass dann auch deshalb die fristlose kündigung ausgeschlossen ist.


Die Nutzungsänderung allein rechtfertigt auch nicht die fristlose Kündigung, da Sie hier sogar ggfs. verpflichtet gewesen wären, dieser Änderung zuzustimmen.


Hier liegt das Väumnis darin, dass nach dem ersten Ausbleiben der Mietzinszahlungen nicht gekündigt worden und dann nach ein Verzicht ausgesprochen worden ist. So ärgerlich diese Entwicklung nun für Sie auch ist, eine Möglichkeit für eine fristlose Kündigung sehe ich nicht.

Sicher könnten Sie diese Kündigung trotzdem (bitte schriftlich mit Einschreiben und Rückschein, einschließlich Begründung und Unterschrift) aussprechen; wehrt der Verein sich aber, sollten Sie spätestens dann von weitergehenden Schritten absehen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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