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Kündigung trotz Kündigungsverbot im Mietvertrag?

| 20.06.2013 22:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um die Kündigungsmöglichkeit einer Wohnung, wenn im Mietvertrag ein Kündigungsverzicht auf vier Jahre enthalten ist,

Wir haben in 2012 eine Wohnung angemietet. Wir möchten diesen Mietvertrag nun kündigen, da wir ein Haus gekauft haben. Welche Möglichkeiten haben wir ?
Zumal dieses nicht ausdrücklich erwähnt wurde und die Maklerin bei Unterschrift sagte, das diese Klausel keine rechtsmäßige Grundlage hätte.


Im Mietvertrag steht unter Mietzeit folgendes:
(1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.08.2012. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeitund kann mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden. Für einen Zeitraum von 4 Jahren verzichtet der Mieter auf dieses kündigungsrecht. 1)
1) Die Kündigungsfrist beträgt gemäß BGB $573c zurzeit 3 Monate.Für Vermieter verlängert sich diese Fristnach Ablauf von 5 bzw 8jahren seit Überlassung der Wohnräume um jeweils 3 Monate.

-- Einsatz geändert am 20.06.2013 22:17:35

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Eingangs teile ich Ihnen mit, dass eine abschließende Beurteilung der Sach- und Rechtslage ohne die Einsicht des gesamten Mietvertrags nicht möglich ist.

Grundsätzlich sind die ordentlichen Kündigungsfristen, wie Sie selbst richtig erkannt haben, in § 573c BGB geregelt. Danach muss spätestens bis zum dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen, wobei sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren für den Vermieter verlängert. Nach § 573c Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann nicht ausgeschlossen werden. Ist ein solcher Ausschluss im Vertrag vorhanden, dürfte die Klausel unwirksam sein.

Bei der ordentlichen Kündigung ist zu unterscheiden, ob diese „Klausel" eine Individualvereinbarung ist, die von Ihnen und dem Vermieter im Einzelnen ausgehandelt werden konnte, Sie also Einfluss auf den Inhalt nehmen konnten oder aber allgemeine Geschäftsbedingungen darstellt, die einseitig vom Vermieter gestellt wurde.

Damit eine Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen den Mieter nicht unangemessen benachteiligt und wirksam ist, muss sie grundsätzlich einen beiderseitigen Kündigungsverzicht beinhalten. Dieser Kündigungsverzicht ist bis zu vier Jahren wirksam. Die Wirksamkeit wird damit begründet, dass das Äquivalenzverhältnis im Vertragsverhältnis gewahrt ist, weil die Interessen beider Parteien berücksichtigt werden und ihnen Rechnung getragen wird, vgl. BGH, Urteil vom 08.12.2010 - VIII ZR 86/10.

Für die Wirksamkeit eines Kündigungsverzichts im Rahmen einer Individualvereinbarung sind die Voraussetzungen nicht ganz so streng. Grund ist die Möglichkeit des Mieters, bei der individuellen mietvertraglichen Abrede Einfluss auf den Vertragsinhalt auszuüben und nicht nut einseitig die Vertragswünsche der Gegenseite zu befolgen. Grundsätzlich ist ein zwischen den Parteien individualvertraglich vereinbarter befristeter Kündigungsausschluss in einem unbefristeten Mietverhältnis wirksam (BGH-Urteil vom 22. 12. 2003, in NZM 2004, S. 216).

In Ihrem Fall sieht die Ausschlussklausel wie eine formularvertragliche Klausel aus, die einseitig vom Vermieter gestellt worden ist, so dass das Recht der allgemeinen Bedingungen nach § 305ff. BGB Anwendung findet. Da nur Sie auf das Kündigungsrecht verzichtet haben, ein Ausschluss für den Vermieter jedoch unterblieben ist, werden Sie gemäß § 307 Abs. 1, 2 BGB unangemessen benachteiligt. Es besteht ein Ungleichgewicht im Vertrag. Aus diesem Grunde dürfte die Klausel unwirksam sein, so dass Sie mit der gesetzliche Frist ordentlich kündigen können müssten. Derzeit könnten Sie frühestens zum Ablauf des Monats September 2013 kündigen, wenn Sie dies noch nicht getan haben.

Ich rate Ihnen dringend an, mit den Unterlagen, insbesondere mit dem Mietvertrag zu einem Anwalt bei Ihnen vor Ort zu gehen, damit dieser ihn prüfen kann und eine abschließende Entscheidung hinsichtlich des weiteren Vorgehens an.

Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, damit ich diese beseitigen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.06.2013 | 10:30

1.) Der Mitvertrag wurde nicht von uns und dem Vermieter ausgehandelt und beeinhaltet nur den Verzicht der Kündigung für Mieterseite.
2.) Bei uns siehts in der Tat so aus, das der Vermieter diese Klausel einseitig gestellt hat.Einen Ausschluss für den Vermieter kann ich nicht finden.
3.) Wir müssen jetzt kündigen zum 30.09.2013.
Kann ich die Kündigung abschicken noch bevor ich einen RA hier vor Ort mit der Prüfung beauftrage???
oder besser erst absprechen???

Vielen Dank für Ihre Einschätzung.
M.S.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.06.2013 | 21:16

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:


Die Kündigung können Sie grundsätzlich schon selbst fertigen und abschicken. Jedoch würde ich Ihnen aufgrund Ihrer rechtlich doch nicht gänzlich einfachen Lage einen Rechtsanwalt zu beauftragen, da dann sichergestellt ist, dass dieser unter Vorlage des Mietvertrags und anderer Unterlagen die Rechtslage abschließend prüft und so dann eine sicherlich wirksame Kündigung in Ihrem Namen verfasst.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Pilarski
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.06.2013 | 10:35

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