Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Eingangs teile ich Ihnen mit, dass eine abschließende Beurteilung der Sach- und Rechtslage ohne die Einsicht des gesamten Mietvertrags nicht möglich ist.
Grundsätzlich sind die ordentlichen Kündigungsfristen, wie Sie selbst richtig erkannt haben, in § 573c BGB geregelt. Danach muss spätestens bis zum dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen, wobei sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren für den Vermieter verlängert. Nach § 573c Abs. 4 BGB ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.
Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann nicht ausgeschlossen werden. Ist ein solcher Ausschluss im Vertrag vorhanden, dürfte die Klausel unwirksam sein.
Bei der ordentlichen Kündigung ist zu unterscheiden, ob diese „Klausel" eine Individualvereinbarung ist, die von Ihnen und dem Vermieter im Einzelnen ausgehandelt werden konnte, Sie also Einfluss auf den Inhalt nehmen konnten oder aber allgemeine Geschäftsbedingungen darstellt, die einseitig vom Vermieter gestellt wurde.
Damit eine Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen den Mieter nicht unangemessen benachteiligt und wirksam ist, muss sie grundsätzlich einen beiderseitigen Kündigungsverzicht beinhalten. Dieser Kündigungsverzicht ist bis zu vier Jahren wirksam. Die Wirksamkeit wird damit begründet, dass das Äquivalenzverhältnis im Vertragsverhältnis gewahrt ist, weil die Interessen beider Parteien berücksichtigt werden und ihnen Rechnung getragen wird, vgl. BGH, Urteil vom 08.12.2010 - VIII ZR 86/10.
Für die Wirksamkeit eines Kündigungsverzichts im Rahmen einer Individualvereinbarung sind die Voraussetzungen nicht ganz so streng. Grund ist die Möglichkeit des Mieters, bei der individuellen mietvertraglichen Abrede Einfluss auf den Vertragsinhalt auszuüben und nicht nut einseitig die Vertragswünsche der Gegenseite zu befolgen. Grundsätzlich ist ein zwischen den Parteien individualvertraglich vereinbarter befristeter Kündigungsausschluss in einem unbefristeten Mietverhältnis wirksam (BGH-Urteil vom 22. 12. 2003, in NZM 2004, S. 216).
In Ihrem Fall sieht die Ausschlussklausel wie eine formularvertragliche Klausel aus, die einseitig vom Vermieter gestellt worden ist, so dass das Recht der allgemeinen Bedingungen nach § 305ff. BGB Anwendung findet. Da nur Sie auf das Kündigungsrecht verzichtet haben, ein Ausschluss für den Vermieter jedoch unterblieben ist, werden Sie gemäß § 307 Abs. 1, 2 BGB unangemessen benachteiligt. Es besteht ein Ungleichgewicht im Vertrag. Aus diesem Grunde dürfte die Klausel unwirksam sein, so dass Sie mit der gesetzliche Frist ordentlich kündigen können müssten. Derzeit könnten Sie frühestens zum Ablauf des Monats September 2013 kündigen, wenn Sie dies noch nicht getan haben.
Ich rate Ihnen dringend an, mit den Unterlagen, insbesondere mit dem Mietvertrag zu einem Anwalt bei Ihnen vor Ort zu gehen, damit dieser ihn prüfen kann und eine abschließende Entscheidung hinsichtlich des weiteren Vorgehens an.
Nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, damit ich diese beseitigen kann.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt