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Kündigung seitens des Vermieters bei Mietwohnung im eigenen Haus


| 23.07.2005 14:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Damen und Herren,

gestern habe ich mich bereits über meine Rechte bei Kündigung seitens des Vermieters erkundigt und eine hilfreiche Antwort erhalten. Hier der Text:

"Sehr geehrte Damen und Herren,
vorgestern wurde mir seitens des Vermieters mein Mietverhältnis gekündigt. Hintergrund ist folgender: Der Vermieter ist Eigentümer eines Hauses, dessen 1. Obergeschoss er seit dem 1.12.04 an mich vermietet hat. Nach der Wohnungsbesichtigung gab es einen weiteren Termin zum Unterschreiben des Mietvertrages. Bei diesem Termin (Mitte Oktober) teilte mir der Vermieter mit, dass er beabsichtigt, das Haus zu verkaufen. Der Verkauf sei jedoch so ausgerichtet, dass das Mietverhältnis mit mir bestehen bleibe. Der damalige Käufer ist wieder "abgesprungen", da mein Vermieter mit seiner Familie ein anderes Haus in Norddeutschland kaufen möchte, sucht er jedoch weiterhin einen Käufer. Er hat inzwischen festgestellt, dass der Verkauf des Hauses mit dem bestehenden Mietverhältnis schwierig ist (nach seiner Aussage hätten zwei Interessenten bereits aufgrund dieses Mietverhältnisses abgesagt), sodass er das Mietverhältnis beenden möchte. Besprochen war, dass ich an keine Kündigungfrist gebunden bin (im Herbst verreise ich und kann in der Zeit keinen Umzug vornehmen). Jetzt meine Frage: Ist der von meinem Vermieter angebene Grund rechtskräftig (wirtschaftliche Härte) oder kann ich dagegen angehen bzw. die durch den erneuten Umzug entstehenden Kosten von ihm erstattet bekommen? Ich habe zwar bereits eine neue Wohnung in Aussicht, aber der Umzug ist mit allen Drum und Dran natürlich mit nicht unerheblichen Kosten verbunden, die mir ansonsten nicht entstanden wären.
Vielen herzlichen Dank!
Mit freundlichem Gruß"

Jetzt ist mir ein Artikel des BGB aufgefallen, nach dem der Vermieter vereinfacht kündigen kann, wenn er die Wohnung im Haus vermietet hat, in dem er selber lebt. Es handelt sich in meinem Fall um ein Haus mit maximal drei möglichen Einzelwohnungen: unten lebt der Vermieter mit seiner Familie, im 1. OG ist die an mich vermietete Wohnung, darüber befindet sich ein kleines Appartement, das nicht vermietet ist, sondern von meinem Vermieter als Büro genutzt wird. Wie verhält es sich nun mit der Kündigung?

Freundliche Grüße
23.07.2005 | 14:26

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst bedanke ich mich für Ihre erneute Anfrage, die ich auf Grundlage der mir von Ihnen mitgeteilten Informationen beantworten möchte.

Leider ging aus Ihrer ersten Anfrage (nebst Nachfrage) nicht hervor, dass der Vermieter in demselben Haus wohnt.

Gemäß § 573 a BGB kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch gekündigt werden, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. Gemäß § 573 a Abs. 3 BGB ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

Eine Wohnung im Sinne dieser Vorschrift liegt vor bei einer Summe von Räumen, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen, darunter stets eine Küche oder einen Raum mit Kochgelegenheit besitzen. Zu einer Wohnung gehören außerdem Wasserversorgung, Ausguss und Abort. Ein Bad wird regelmäßig nicht vorausgesetzt.

Von daher liegen die Voraussetzungen obiger Norm vor, der Vermieter hat also ein erleichtertes Kündigungsrecht. Allerdings eröffnet freilich die Verlängerung der Kündigungsfrist wiederum ein Verhandlungsspielraum.

Ich hoffe, Ihnen wiederum weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-
www.anwaltskanzlei-hellmann.de


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2005 | 15:03

Sehr geehrter Herr Hellmann,
ich weiß, dass die Wohnung über der meinen schon mal vermietet war (dies hat mir der Vermieter mal erzählt), kann dies aber nicht nachweisen. Die Ausstattung der Wohnung ist mir nicht bekannt, ein Bad gibt es auf jedem Fall, von einer Kochgelegenheit ist auszugehen bei einem früheren Mietverhältnis - das weiß ich aber nicht sicher. Kann ich mit dieser Information weiter kommen?

Vielen Dank und freundliche Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2005 | 15:19

Sehr geehrte Fragestellerin,

können Sie!

Zur Mindestausstattung (das muss aber so gegeben sein!), verweise ich auf die bisherigen Ausführungen. Wenn tatsächlich ein Bad und eine Kochgelegenheit vorhanden sind, haben Sie natürlich wirklich gute Karten. Bei drei Wohnungen (Vermieterwohnung inbegriffen) greift die Sonderkündigungsvorschrift des § 573a BGB nämlich nicht!

Sollte der Vermieter dennoch unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht eine Kündigung aussprechen, muss er dessen Voraussetzungen darlegen und beweisen. Von daher können Sie sich wiederum mit guten Aussichten in die Verhandlungen begeben :-)

Sollte Sie dennoch Probleme mit dem Vermieter bekommen, stehe ich gerne für die Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Hochachtungsvoll

RA Hans-Christoph Hellmann
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