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Kündigung per Fax - unschädlicher Formmangel?


| 16.05.2007 23:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Unter dem 04.04.07 kündigten wir zunächst fristwahrend vorab per Fax unseren Dauermietvertrag zum 30.06.2007. Hierbei war die Kündigung an einen uns durch den Hauseigentümer bzw. Vermieter zuvor avisierten Hausverwalter gerichtet; nicht jedoch an den Eigentümer selbst. Neben der reinen Kündigungsformel enthielt der Schriftsatz die Bitte um eine Eingangsbestätigung sowie die Benennung eines Termins zur Wohnungsübergabe. Eine Mitarbeiterin ebendieses Hausverwalters bestätigte uns binnen weniger Minuten sodann den Erhalt des Faxes, indem sie selbiges zurückfaxte mit dem Vermerk "Empfangsbestätigung für dieses Fax" zzgl. ihrer Unterschrift. Zur Sicherheit übersandten wir das Original des Kündigungsschreibens am selben Tage nochmals mit regulärer Post. Hierauf meldete sich der Verwalter bis heute nicht. Nach eingehender BGB-Lektüre wissen wir nunmehr, dass eine Kündigung per Fax unwirksam ist und wir für den Zugang der Kündigung per Post in vollem Umfange beweispflichtig sind. Es steht also zu befürchten, dass das Schweigen des Verwalters womöglich darauf abzielt, uns in dem Glauben zu belassen, wirksam gekündigt zu haben, um uns sodann am 30.06. mitzuteilen, dass das Mietverhältnis in Ermangelung einer rechtswirksamen Kündigung fortbesteht. Frage: Hat sich der Verwalter vorliegend treuwidrig verhalten, indem er nicht unverzüglich darauf hinwies, dass die Kündigung per Fax unwirksam ist? Wenn ja, wie verändert dies die Sachlage in Bezug auf die Beendigung des Mietverhältnisses?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt Stellung nehme:

Für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum gilt die gesetzliche Schriftform(§ 568 BGB). Ein Telefax erfüllt nicht die gesetzliche Schriftform, so dass der Verstoß gegen § 568 BGB zur Nichtigkeit nach § 125 BGB führt.

Der Formmangel kann ausnahmsweise nach § 242 BGB unschädlich sein, wenn es nach den Beziehungen der Parteien und den gesamten Umständen mit Treu und Glauben unvereinbar wäre, das Rechtsgeschäft am Formmangel scheitern zu lassen. Nach der Rechtsprechung des BAG und BGH kann die Berufung auf die Nichteinhaltung der Form somit eine unzulässige Rechtsausübung darstellen kann. Dieser Einwand ist jedoch nur in krassen Ausnahmefällen erfolgreich, weil andernfalls der Sinn und Zweck der Formvorschriften ausgehöhlt werden würde. Die Berufung einer Partei auf die Formnichtigkeit eines Rechtsgeschäfts ist für sich genommen weder arglistig oder treuwidrig. Vielmehr hat im Grundsatz hat jede Partei die Rechtsnachteile zu tragen, die sich aus der Formnichtigkeit eines Rechtsgeschäfts ergeben. Abweichungen von diesem Grundsatz sind nur dann zulässig, wenn es nach den Beziehungen der Parteien und den gesamten Umständen mit Treu und Glauben unvereinbar wäre, das Rechtsgeschäft am Formmangel scheitern zu lassen - das Ergebnis muss für die Parteien nicht nur hart, sondern schlechthin untragbar sein. Ein solcher Fall wird von der Rechtsprechung auch im Falle der Existenzgefährdung einer Partei bejaht.

Dementsprechend wird es Ihrem Vermieter nur dann verwehrt sein, sich auf den Formmangel zu berufen, wenn er Sie etwa über die Formbedürftigkeit der Kündigung getäuscht hat, um sich später gegebenenfalls zu seinem Vorteil auf die Unwirksamkeit der Kündigung berufen zu können. Weiterhin wird allein die Tatsache, dass die Hausverwaltung Ihre formwidrig erklärte Kündigung widerspruchslos entgegen genommen hat und sich ggf. erst später auf die Schriftform berufen wird, nach der einschlägigen Rechtsprechung noch keinen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellen. Denn andernfalls würde das Schriftformerfordernis bei Kündigungen weitgehend ins Leere laufen.

Selbst wenn eine Fürsorgepflicht Ihres Vermieters dahingehend angenommen werden würde, dass er verpflichtet war, Sie über die Formbedürftigkeit Ihrer formwidrigen Kündigungserklärung hinzuweisen, würde sich die Verletzung dieser Verpflichtung in Ihrem Fall nicht auswirken. Denn nachdem Sie die Kündigung per Post übersandten wurde die Form hierdurch gewahrt, wobei die erklärte Kündigung allerdings erst zum 31.07.2007 wirken wird. Nachdem Sie die Kündigung vom 04.04.07 nicht mit Rückschein versandten, empfehle ich Ihnen dringend, sich das Ende des Mietverhältnisses von Ihrem Vermieter schriftlich bestätigen zu lassen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 21.05.2007 | 17:18

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

auf Ihr Anraten hin, habe ich den Verwalter heute per Fax wie folgt angeschrieben:"...wir hatten unter dem 04.04.2007 unser Mietverhältnis zum 30.06.2007 gekündigt. Bis heute liegt uns hierzu keine Rückäußerung Ihrerseits vor. Wir bitten Sie daher höflich, uns das Ende des Mietverhältnisses zum 30.06.2007 bestätigen zu wollen."

Selbiges Fax respondierte der Hausverwalter umgehend wie folgt:"Kündigung bestätigt", Stempel, Unterschrift, Datum von heute. Ist das Mietverhältnis nunmehr zum 30.06.2007 wirksam gekündigt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.05.2007 | 15:28

Sehr geehrter Fragesteller,

zwar hat die Hausverwaltung in ihrem Fax vom 21.05.2007 nicht ausdrücklich das Mietvertragsende zum 30.06.2007 bestätigt. Als Antwort auf Ihre konkrete Anfrage vom 21.05.2007 wird deren Kündigungsbestätigung jedoch als Einverständnis mit der Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.06.2007 zu werten sein. Es wird daher ein Mietaufhebungsvertrag zum 30.06.2007, der grundsätzlich formlos wirksam ist, angenommen werden können. Dem wird die Hausverwaltung später kaum erfolgreich entgegenhalten können, sie habe sich der formunwirksamen Kündigung in der irrigen Annahme „gebeugt“, diese sei wirksam. Ein derartiger Einwand wäre aufgrund ihrer Bestätigung vom 21.05.07 widersprüchlich und damit treuewidrig.

Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

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