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Kündigung ohne Mietvertrag

| 27.08.2015 15:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Guten Tag,

mein Freund hat vor einer Woche das Grundstück von seinem Opa beim Notar überschrieben bekommen. In dem Haus wohnen momentan der Opa im EG und seine Tochter B. (Tante meines Freundes) mit ihrer Familie im OG und das seit 16 Jahren.
Es wurde nie ein Mietvertag, weder schriftlich noch mündlich abgeschlossen und B. zahlt auch keine Miete und das hat sie auch noch nie, nur hin und wieder einen Teil der anfallenden Betriebskosten.

Nun, da wir in das Haus einziehen wollen, das Haus grundsaniert werden muss und auch das Verhältnis vom Opa und seiner Tochter B. sich zunehmend verschlechtert hat, möchten wir B. und ihre Familie aus den Wohnräumen raus haben.

Als die Streitigkeiten um das Haus losgingen und klar war, das mein Freund das Grundstück bekommen soll, hat B. gleich gesagt, dass sie bis spätestens Ende diesen Jahres ausgezogen ist. Das sehen wir jedoch noch nicht so und möchten der Sache etwas mehr Druck verleihen, in dem wir sie nun schriftlich dazu auffordern bis zum genannten Termin auszuziehen.

Nun zu den Fragen:

Gehe ich richtig der Annahme, dass dieses Wohnverhältnis keinem Mietvertragsverhältnis gemäß BGB unterliegt und daher auch keine verlängerte Kündigungsfrist gilt und auch keine Eigenbedarfskündigung notwendig ist?

Fällt dieses Wohnverhältnis eher unter die Kategorie Leihgabe und würde dann hier die Rückgabepflicht gemäß § 604 Abs. 3 BGB zutreffen?

Reicht es, wenn wir B. schriftlich dazu auffordern die Wohnräume innerhalb von 3 Monaten zu verlassen/zu räumen und sie zusätzlich in dem Schreiben darauf hinweisen, dass kein Mietvertrag besteht? Eine Kündigung halte ich für unnötig, da ja kein Vertragsverhältnis besteht. Das Schreiben würde ich von meinem Freund und seinem Opa unterschreiben lassen.

Wie lange beträgt die Nachfrist, die gesetzt werden muss, wenn sie nicht rechtzeitig ausgezogen ist?

Gibt es sonst noch etwas, was bei dieser Angelegenheit dringend zu beachten wäre?

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Grundsätzlich kann ein Mietvertrag auch mündlich abgeschlossen werden, gegebenenfalls durch konkludentes Verhalten.

Um beurteilen zu können, ob man hier von einer Miete oder einer Leihe auszugehen hat, müsste man die Umstände kennen, die dazu geführt haben, dass die Tante Ihres Freundes mit ihrer Familie die Wohnung im Obergeschoss bewohnt.

Ihre Sachverhaltsschilderung besagt zu diesen Umständen nichts, so dass man aufgrund des geschilderten Sachverhalts von einer Leihe auszugehen haben dürfte.

Allerdings führen Sie aus, dass zwar keine Miete, also kein Entgelt für die Gebrauchsüberlassung, gezahlt worden sei, dass aber gelegentlich die Betriebskosten zumindest teilweise getragen worden seien. Die Übernahme der Kosten kann bereits ausreichen, um das Rechtsverhältnis als Miete mit der Folge einzustufen, dass das Mietrecht anzuwenden ist.

Allerdings sagen Sie, dass die Betriebskosten "nur hin und wieder" zu einem Teil gezahlt worden seien. D.h., es liegt nur eine gelegentliche Betriebskostenzahlung vor und das auch nur teilweise. Aus dem Sachverhalt ist nicht ersichtlich, wie oft die Betriebskosten gezahlt worden sind und in welcher Höhe.

Dies vorausgeschickt gehe ich also von einer Leihe aus.


2.

Kennzeichen der Leihe ist die und entgeltliche Überlassung der Sache. Geht man also von einer Leihe aus, finden auch die Vorschriften über die Leihe Anwendung.

Gemäß § 604 Abs. 3 BGB kann der Verleiher (oder dessen Rechtsnachfolger) die Sache jederzeit rückfordern.


3.

Wie ich oben unter Absatz 1. ausgeführt habe, gibt es aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung (die gelegentliche Zahlung eines Teils der Betriebskosten) durchaus Anhaltspunkte, das Vertragsverhältnis als Mietvertrag rechtlich einzustufen. Diesem Umstand sollte man Rechnung tragen.

Bezüglich der „Kündigung" kommt es also auf den richtigen Wortlaut an.

Sie sollten (und damit tragen sie dem Rechtsverhältnis der Leihe Berechnung) die Bewohner auffordern, die Wohnung bis zum 30.11.2015, um ein Beispiel zu nennen, zu räumen und geräumt an Ihren Freund herauszugeben. Es ist stets vorzuziehen, ein konkretes Datum zu benennen, da dann eindeutig feststeht, wann die Gegenseite mit der Räumung in Verzug geraten ist. Formulierungen wie "innerhalb von drei Monaten" sind in dieser Hinsicht unklar und sollten deshalb vermieden werden.

Um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass vielleicht doch ein Mietverhältnis vorliegt, empfehle ich, hilfsweise das Vertragsverhältnis, ohne dass Sie den Begriff „Miete" nennen, zu kündigen.

Dabei brauchen Sie noch nicht einmal auf ein berechtigtes Interesse, wie beispielsweise Eigenbedarf, zurückzugreifen.

Sie haben nämlich ein so genanntes Sonderkündigungsrecht, weil sich in dem Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen, wenn ich den Sachverhalt richtig sehe, befinden und weil eine Wohnung vom „Vermieter", also dem Opa, bewohnt wird.

Nimmt man dieses Sonderkündigungsrecht in Anspruch, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist des Vermieters um drei Monate. D.h., statt einer Kündigungsfrist von neun Monaten, bestünde eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.

Da Sie die Wohnung aber selbst beziehen wollen, können Sie sich zusätzlich noch auf Eigenbedarf berufen mit der Folge, dass die neunmonatige Kündigungsfrist gilt.

Sie sollten also formulieren, dass die Wohnung, wie in meinem Beispiel, bis zum 30.11.2015 geräumt an Sie herausgegeben werde.

Hilfsweise sollten Sie Eigenbedarf geltend machen und die Eigenbedarfssituation schildern und dann zum 31.05.2016 kündigen.

Weiterhin hilfsweise können Sie sich auf das Sonderkündigungsrecht beziehen und dann die Kündigung zum 31.08.2016 aussprechen.

Mit dieser Verfahrensweise sind sie insoweit auf der sicheren Seite, als dass bereits jetzt fristgerechte Kündigungen ausgesprochen werden, sollte es zu einem Räumungsrechtsstreit kommen, wenn die Bewohner nicht zum 30.11.2015 ausziehen.


4.

Sie können durchaus, das empfehle ich auch, rechtlich fundiert darauf hinweisen, dass hier keine Miete gezahlt werde und dass deshalb auch kein Mietvertrag vorliege. Es handele sich vielmehr um eine Leihe, die jederzeit beendet werden könne.

Eine Nachfrist müssen Sie nicht beachten.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.08.2015 | 12:34

Sehr geehrter Herr RA Raab,

vielen Dank für Ihre ausführlichen Erläuterungen.

Ist das Sonderkündigungsrecht im Gesetzt hinterlegt, sodass ich im Schreiben auf einen Paragraphen hinweisen kann?
Sollte ich auf das Widerspruchsrecht hinweisen?


Wäre das Schreiben so formuliert rechtlich in Ordnung oder hätten Sie noch einen Hinweis, der ergänzt oder geändert werden sollte?

Betreff: Räumung der Wohnräume

Sehr geehrte Frau ....,

ich fordern Sie und Ihre Familie auf, die bisher genutzten Wohnräume und Nebengelasse in der ...... bis zum 30.11.2015 zu verlassen und geräumt an mich zu übergeben, ebenso alle zum Grundstück gehörigen Schlüssel, welche in Ihrem Besitz sind. Sind Sie bis zum genannten Termin noch nicht ausgezogen, sehe ich mich gezwungen rechtliche Schritte einzuleiten.

Da Herr ..... ein Wohnrecht lt. Notarvertrag im Grundbuch auf die Wohnräume im unteren OG besitzt und ich die oberen Wohnräume, welche grundsaniert werden müssen, für die eigene Nutzung und die Nebengelasse für die Unterbringung meiner Pferde und als Lager und Werkstatt für mein Gewerbe benötige, kündige ich Ihnen die von Ihnen genutzten Wohnräume und Nebengelasse wegen Eigenbedarf zum 31.08.2016 und nutze zusätzlich mein Sonderkündigungsrecht zum 30.11.2016.

Ich weise darauf hin, dass, da kein Mietvertrag abgeschlossen wurde und von Ihnen keine Miete gezahlt wurde und wird, hier auch kein Mietverhältnis, gemäß § 535 BGB vorliegt. Es handelt sich vielmehr um eine Leihe der Wohnräume, die lt. § 604 Abs. 3 BGB jederzeit beendet werden kann.

Vorsorglich weise ich Sie auf Ihr Widerspruchsrecht nach § 574 BGB hin. Im Falle eines Widerspruchs nennen Sie mir unverzüglich die Gründe des Widerspruchs.


Nun noch eine Frage, gibt es eine Frist in der man ihr mitteilen muss, das ein Eigentümerwechsel des Grundstückes stattgefunden hat? Der Termin beim Notar ist heute eine Woche her.


Ich danke vielmals für Ihre Bemühungen und die investierte Zeit mir bei meiner Angelegenheit zu helfen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.08.2015 | 14:29

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Das angesprochene Sonderkündigungsrecht ergibt sich aus § 573 a BGB.


2.

Das Schreiben könnte man so zwar abfassen, optimal ist es aber nicht, weil Sie zu stark das Mietverhältnis in den Vordergrund stellen und insbesondere den Eigenbedarf nicht erläutern.

Ihre maßgebende Frist ist die Beendigung des Leihverhältnisses, also der 30.11.2015.

Sodann erklären Sie hilfsweise zum 31.08.2016 wegen Eigenbedarfs die Kündigung. Damit machen Sie deutlich, daß die Kündigung zum 31.08.2016 nur gelten soll, wenn nicht von einer Leihe auszugehen sein sollte und damit die Frist zum 30.11.2015 nicht greift.

Schließlich erklären Sie nochmals - und wiederum hilfsweise - die Kündigung zum 30.11.2016.


3.

Der Eigenbedarf muß erläutert werden. Allein die Formulierung, dass (hilfsweise) Eigenbedarf geltend gemacht wird, reicht nicht aus.


4.

Auf die Widerspruchsmöglichkeit brauchen Sie nicht hinzuweisen.


5.

Eine Frist, innerhalb der der Eigentümerwechsel bekannt gegeben werden muss, gibt es nicht. Allerdings sollten Sie in diesem Schreiben auf diese Umstände hinweisen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 31.08.2015 | 10:50

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