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Kündigung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist


21.09.2005 18:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich hatte in meiner Mietwohnung (DG) vor ca. einem Jahr einen Wasserschaden durch Schäden im Dach. Von außen wurde der Schaden behoben. Von innen (Putz abgefallen etc., ca.25% der Gesamtwohnfläche nicht nutzbar)wurde bis heute, trotz mehrmaliger Zusagen, nichts unternommen. Im Mai habe ich die Miete um 25% gemindert. Die verringerten Zahlungen wurden kommentarlos hingenommen.
Jetzt habe ich eine neue Wohnung gefunden und werde diese zum 1.11.05 beziehen. Deshalb möchte ich die jetzige Wohnung zum 31.11.05 kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt aber 3 Monate. Kann ich die Kündigung aus besonderem Grund o.ä. ohne Einhaltung der Kündigungsfrist aussprechen(schreiben)? Falls es eine rechtliche Grundlage gibt, würde ich natürlich auch gern auf die doppelte Mietzahlung im November verzichten, allerdings benötigt der Umzug ja etwas Zeit.
Im Voraus vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen


PS:Bitte Paragraphen aufführen.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grund des dargestellten Sachverhaltes wie folgt:

1. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und diesen Zustand während dieser Mietzeit zu erhalten. Dies liegt hier offensichtlich nicht vor.

Nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Mieter für die Zeit in der die Tauglichkeit der Mietwohnung gemindert ist, nur eine angemessene Miete zu entrichten. (Mietminderung)

Hinsichtlich der Minderungssätze bestehen verschiedene Sätze die zwischen 5 und 30% bei Feuchtigkeitsschäden variieren. Insoweit ist Ihre Mietminderung von 25 % sicherlich angemessen. Ob eine höhere Mietminderung vertretbar ist, ist Tatfrage. Jedenfalls ist ihre Minderung bereits am oberen Ende.

2. Die außerordentliche Kündigung ergibt sich aus § 543 BGB.
§ 543 BGB
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ihrem außerordentlichen fristlosen Kündigungsrecht kann hier eine Verwirkung entgegenstehen, wonach Sie bereits seit einem Jahr mit dem Schaden leben. Insoweit könnte Ihnen auch ein Zuwarten bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist (31.12.2005) zugemutet werden. Dies ist allerdings Tatfrage und kann aufgrund des dargestellten Sachverhaltes nicht zuverlässig beurteilt werden. Auf Basis des von Ihnen dargestellten Sachverhaltes besteht zumindestens die Möglichkeit, dass eine außerordentliche Kündigung durch Verwirkung ausgeschlossen ist.

3.) Ein außerordentliches Kündigungsrecht kann sich auch aus § 569 BGB ergeben, wenn aufgrund der Feuchtigkeit die Benutzung der Wohnung eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies müssten Sie allerdings genau begründen, insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass Sie bereits seit einem Jahr mit dem Schaden und der potentiellen Gesundheitsgefährdung leben.

Hier noch ein Auszug zu Gesundheitsgefährdung und wann diese objektiv vorliegt.
Die Gerichte (z.B. AG Köpenick - 17 C 475/00-) bewerten Schimmelpilz als einen "erheblichen Mangel", der zur Minderung berechtigt und gehen bei großflächigem Schimmelbefall zumeist von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung aus, die Mieter/innen neben der Mietminderung zur fristlosen Kündigung berechtigt (z. B. AG Neukölln - 6 C 586/99 -).
Wann eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, richtet sich nach objektiven Maßstäben und ist nicht allgemein zu beantworten, sondern eine Frage des Einzelfalls. Allein die Möglichkeit, dass sich auf Grund einer Schimmelpilzbildung Sporen in der Raumluft befinden, stellt noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung dar und reicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht aus. Voraussetzung für eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB ist eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit. Die Mieter/innen müssen darlegen und beweisen, dass festgestellte Schimmelpilze tatsächlich toxinbildend sind und dass sich toxische Stoffe in der Atemluft befinden. Ein einfaches ärztliches Attest, das ohne Laboruntersuchung erstellt ist, reicht hierzu nicht aus (KG - 8 U 124/02 -; - 12 U 1493/00 -).
Der fristlosen Kündigung braucht in den Fällen erheblicher Gesundheitsgefährdung keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Fristsetzung vorausgehen. Der Mieter muß aber schriftlich unter Angabe des Grunds "Gesundheitsgefährdung" kündigen und sollten auch darauf hinweisen, dass sie von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (§ 569 Abs. 1 BGB).

4. Formale Voraussetzungen der Kündigung
Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen und der "wichtige Grund" muss im Schreiben genannt werden. Beruht der Kündigungsgrund auf Vertragsverletzungen einer Seite, so ist in der Regel vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Diese kann nach § 543 III BGB nur entfallen wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht, bei Mietverzug und aus sonstigen besonderen Gründen.

5. Paragraphen

Anbei habe ich Ihnen noch mal alle einschlägigen Paragraphen aufgeführt.

§ 535
Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

§ 536
Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

§ 543
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

§ 569
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.

6. Hinsichtlich der weiteren Vorgehensweise würde ich mit dem Vermieter in Kontakt treten und im schildern, dass Ihnen aufgrund der Feuchtigkeitsschäden ein weiteres Wohnen in der Wohnung nicht zumutbar ist und Sie sich ein neue Wohnung gesucht haben. Unter Umständen ist der Vermieter bereit den Mietvertrag zum 01.11. oder 15.11. aufzuheben, wenn Sie im die Möglichkeiten einer außerordentlichen Kündigung aufzeigen und Sie ggfs. bei Auszug zum 01.11. die (reduzierte) Miete bis 15.11. oder 30.11 zahlen. Dann kann er die Wohnung renovieren und den normalen Mietzins eventuell zum 01.12.2005 wieder verlangen. Dann sollte allerdings auch eine Übergabe vor Auszug stattfinden und Sie sollten sich die Kaution (soweit möglich) aushändigen lassen. Sie können dann anbieten gegen Aushändigung der Kaution einen kleineren Betrag für mögliche Nebenkostennachforderung bei dem Vermieter zu hinterlegen.

Soweit der Vermieter nicht darauf eingeht, können Sie immernoch außerordentlich fristlos kündigen. Hierfür erstelle ich Ihnen gerne ein entsprechendes Kündigungsschreiben, was allerdings auch gesondert abzurechnen wäre. Allerdings müssen Sie sich im klaren sein, dass spätestens bei der Frage der Rückgabe der Kaution Probleme auftauchen können für die Sie u.U. einen Kollegen vor Ort benötigen. Die Kündigung sollte mit Einschreiben und Rückschein oder Boten an den Vermieter übermittelt werden.

Oder Sie zahlen den geminderten Mietzins bis zu 31.12.2005 ggfs. mit einer höheren Minderung auf 30% und kündigen ordentlich.

Ich denke eine gütliche Einigung mit dem Vermieter ist die beste Lösung, da eine außerordentliche Kündigung, auch wenn Sie rechtlich möglich ist, für Sie wie auch für den Vermieter erhebliche Risiken bergen.

Ich hoffe Ihre Frage ausreichend beantwortet zu haben und stehe Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter
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