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Kündigung ohne Einhaltung der Frist


16.02.2007 09:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

wir haben am 29.01.07 zum 28.02.07 gekündigt, per Einschreiben. Dies begründet sich für uns auf fogende Tatsachen:
- mündliche fristlose Kündigung vom Vermieter am 18.01.07, da wir angeblich unsere Miete nicht bezahlen (Miete ist von uns immer bezahlt worden, eine komplette Miete in bar(hierfür gibt es einen Zeugen) und einmal 70 € in bar, der Rest per Überweisung)
- versteckte Mängel in der Wohnung: Heizkörper funktionieren in einem Kinderzimmer und im Bad nur auf der höchsten Stufe.
- Toilettenspülung im Bad und Gäste-WC funktionieren nicht richtig
- erneuter Schimmel im Schlafzimmer unseres Sohnes der Astmathiker ist.Am heutigen Tag entdeckt!
Bei jeder Fehlermeldung bekamen wir immer zur Antwort:"Dann müßt ihr ausziehen."
Da wir am 05.09.06 im Zimmer unseres Sohnes schon einmal sehr starken Schimmelbefall hatten, wurde uns vom Vermieter auch schon gesagt "Wenn euch das nicht passt müßt ihr ausziehen."(dieser wurde nur auf sehr großen Druck unsererseits beseitigt). Da mein Mann schwer krank ist, er hat ein Kurzdarm-Syndrom und wird über einen Crouchon-Katheter künstlich ernährt,
ist es uns nicht mehr möglich hier wohnen zu bleiben. Der Vermieter akzeptiert die >Kündigung nicht, da wir die oben genannten Punkte noch nicht aufgeführt hatten, da uns ja schon mündlich fristlos gekündigt wurde,er möchte die angeblichen Mietrückstände und die Märzmiete, dann wäre er bereit uns aus dem Vertrag zu lassen. Dies ließ er uns über einen RA zukommen.
Wie verhalte ich mich jetzt.
MfG
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

1. Die mündliche fristlose Kündigung vom Vermieter am 18.01.2007 ist unwirksam. Die Kündigung von Wohnraum muss gem. § 568 BGB schriftlich erfolgen.

Bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund muss nach § 569 Abs. 4 BGB der wichtige Grund für die Kündigung auch in dem Kündigungsschreiben angegeben werden.

2. Falls der Vermieter in einem Prozess die (angeblichen) Mietrückstände geltend macht, wären Sie für die Mietzahlungen beweispflichtig.

3. Ihre außerordentliche Kündigung vom 29.01.2007 ohne Begründung wird, wenn sie dem Vermieter bis zum dritten Werktag im Februar zugegangen ist und Sie das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen haben und kein Kündigungsausschluss vereinbart wurde, spätestens zum 30.04.2007 als ordentliche Kündigung wirksam.

4. Damit die Kündigung als eine außerordentliche fristlose Kündigung schon vorzeitig wirksam wird, müssen Sie einen wichtigen Grund zur Kündigung i. S. d. §§ 543, 569 BGB haben. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses - unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und nach Abwägung der beiderseitigen Interessen - bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Kein wichtiger Grund sind eine unberechtigte außerordentliche Kündigung des Vermieters und die Erkrankung eines Mieters.

Auch die nicht behobenen Mängel an Heizkörper und Toilettenspülungen dürften für sich alleine noch keinen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen. Vor einer Kündigung hätten Sie dem Vermieter auch eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen müssen, für diese Fristsetzung wären Sie im Streitfall auch beweispflichtig.

Ein wichtiger Grund liegt aber vor, wenn die Wohnung so beschaffen ist, dass die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Bei großflächigem Schimmelbefall der Wohnung kann eine erhebliche Gesundheitsgefährdung bestehen. Da der Schimmel vor kurzem schon einmal vom Vermieter beseitigt wurde und nun wiederholt an der gleichen Stelle auftritt, dürften eine erneute Mangelanzeige und Fristsetzung hier entbehrlich sein. Kein Kündigungsrecht besteht aber, wenn der Mieter den Schimmel selbst, z.B. durch falsches Lüftungsverhalten, verursacht hat. Ob hier tatsächlich eine erhebliche Gesundheitsgefährdung besteht und die gefundenen Schimmelpilze tatsächlich Toxine bilden und in die Raumluft abgegeben, ist eine Frage, die aber nur ein Sachverständiger beantworten kann. Sie müssten im Streitfalle die Gesundheitsgefährdung durch den Schimmel beweisen.

5. In Hinsicht darauf, dass in Ihrem Kündigungsschreiben bislang keine Gründe für die außerordentliche Kündigung angegeben waren und in Hinsicht darauf, dass Sie in einem Prozess auch dafür beweispflichtig wären, dass die Wohnung so beschaffen ist, dass sie eine erhebliche Gesundheitsgefahr darstellt, würde ich Ihnen raten, mit dem Vermieter einen schriftlichen Mietaufhebungsvertrag zu treffen, dahingehend, dass bei Zahlung einer weiteren Miete der Mietvertrag einvernehmlich zum 28.02.2007 aufgelöst wird.

Wollen Sie trotz der obigen Ausführungen eine Klage des Vermieters auf die weiteren Mieten bis zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses trotz des Prozesskostenrisikos riskieren, sollten Sie jetzt noch ein erneutes Kündigungsschreiben per Einschreiben/Rückschein an den Vermieter richten und sämtliche Gründe für die außerordentliche Kündigung in diesem Schreiben noch nachträglich anführen.

Soweit Sie die Mietzahlungen nicht durch Kontoauszüge, Quittungen, Zeugen etc. beweisen können, der Vermieter weiterhin auf eine Zahlung besteht und die Mietforderung insoweit auch nicht verjährt ist, sollten Sie die angeblichen Rückstände ebenfalls noch zahlen (da die Beweislast für die Mietzahlungen in einem Prozess ja bei Ihnen bei liegt).

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
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