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Kündigung nach § 573a rechtswirksam?


30.11.2006 22:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir bitte vielmals um Ihre Hilfe in unserer verzwickten Lage.
Folgende Situation liegt vor:

Wir, 2 Studenten (nicht verheiratet), wohnen seit 8/05 in einem Zweifamilienhaus. Der Mietvertrag ist kein Zeitmietvertrag. Es ist eine Pauschalmiete (also ohne Nebenkosten) vereinbart. Wir wohnen in der 1. Etage, der Vermieter im Erdgeschoß. Anfangs wohnte die Mutter des Vermieters im Erdgeschoß - der Vermieter war zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags verheiratet und Wohnhaft in ca. 400 km Entfernung. Nach 3 Monaten ging die Ehe schief und er zog im Erdgeschoss ein.
Ab 03/07 bis 12/07 schreibe ich meine Diplomarbeit, und meine Freundin Magisterarbeit von 10/07 bis ca. 4/08.

Am 4. September 06 erreichte uns ein Schreiben (persönlich übergeben) mit dem Inhalt:

"In Bezugnahme auf den XX Mietenspiegel 2004 erhöhe ich die Miete auf XX € (Anmerkung: ca. 17% Erhöhung) pauschal inkl. Nebenkosten mit Wirkung zum 1. Nov. 2006."

Wir merkten sehr schnell, dass diese Formulierung der Mieterhöhung nicht wirksam ist. (Zeitpunkt stimmt nicht, kein Mietspiegel angehängt, etc.)

Wir haben am 31.10.06 dann folgendes Schreiben an Ihn übergeben.

"leider müssen wir Ihnen mitteilen, dass wir die von Ihnen geforderte Erhöhung der Mietzahlung nicht akzeptieren können"

In einigen mündlichen Diskussionen gab er uns noch 1 Monat (die waren ja eigentlich auch noch übrig) weitere Bedenkzeit. (Anmerkung: Wir versuchten soviel Zeit wie möglich zu gewinnen!)

Zwischendurch legte er uns immer wieder Kopien von (nicht vergleichbaren) teureren Wohnungen (nicht im Mieterhöhungsschreiben erwähnt) und Aufstellungen von Nebenkosten vor die Wohnung.

Am 29.11.06 übergaben wir dann folgendes Schreiben:

"1.Da Sie im Mietvertrag eine Pauschalmiete (keine Trennung von Kaltmiete und Nebenkosten) festgelegt haben, ist eine nachträgliche Aufstellung von Nebenkosten und ein Vergleich mit Durchschnittswerten nicht von Belang. Im Sinne eines einvernehmlichen Mietverhältnisses haben wir uns freiwillig bereit erklärt, über die Pauschalmiete hinaus einen jährlichen Zuschuss auf den Hausstrom zu bezahlen und auf die eigene Mülltonne zu verzichten.
2. Im Hinblick auf die festgelegte Pauschalmiete ist ein Mietspiegelvergleich nicht zulässig. Auch Ihre Einordnung der Wohnung in das Baujahr 1995 ist unzulässig (Stand der Technik für Neubauten 1995: Bessere Trittschalldämmung, Holzbodenbelag nicht aus Weichholz, Wohnungstür mit höherer Sicherheitsstufe, keine Gegensprechanlage, Treppenhaus und Kellergeschoss in altem Bauzustand, eingeschränkte Belastbarkeit der Zwischendecken z.B. im Bereich der Flurschränke, usw.).
3. Nach Prüfung der von Ihnen vorgelegten Wohnungsangebote wird deutlich, dass diese Wohnungen von der Ausstattung her nicht mit unserer Wohnung vergleichbar sind und es sich nicht um Wohnungen mit Pauschalmietpreisen handelt.

Wir möchten betonen, dass wir weiterhin auf ein einvernehmliches Miteinander im Haus Wert legen, und bieten freiwillig bei sonst unveränderten Vertragsinhalten Folgendes an:
– Erhöhung der Pauschalmiete ab 01.01.2007 auf XX Euro (ca. 7%),
– Auszug aus der Wohnung spätestens bis zum 30.06.2008.
Dabei setzen wir voraus, dass Sie bis zu diesem Zeitpunkt auf weitere Mieterhöhungsforderungen und eine Kündigung Ihrerseits (außer bei grobem Verschulden unsererseits) verzichten"

Ein entsprechendes Schreiben, dass nur unterschrieben werden brauchte lag bei.

Dieses erhielten wir am 30.11 zurück mit handschriftlich eingefügten Korrekturen, Mieterhöhung auf XX € (ca. 15%) und keine (!) Akzeptanz der Kündigungsausschlussklausel.

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Anmerkung: Zwischendurch gab uns der Vermieter mehrmals zu verstehen, dass er die Wohnung für sich und seine neue Lebensgefährtin haben wolle, weil er die Erdgeschosswohnung zu klein findet. (ca. 60 qm)


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Nun zu unseren Fragen:

1. Kann der Vermieter uns nach §573a kündigen (natürlich innerhalb von 6 Monaten dann), trotz der vorherigen Mieterhöhungswünsche? Wir konnten dazu keine klaren Antworten finden. Ein Hinweis auf Palandt, § 573a Rn. 10 im Internet besagt, dass auch eine Kündigung zum Zweck der Mietererhöhung im Sinne von §573 I 2 auch bei § 573a ausgeschlossen ist. Was meinen Sie hierzu?

2. Sollte der schlimmste Fall eintreten - besteht eine realistische Chance wg. besonderer Härte (wg. Diplom und Magisterarbeiten) den Mietvertrag bis Ende der Prüfungen zu verlängern?

3. Was würden Sie uns Raten? Abwarten und nicht auf seine handschriftlichen Korrekturen reagieren? Das alte Angebot nochmals wiederholen?

Wir möchten sehr gerne noch wenigstens bis zum Ende unseres Studiums in der Wohnung bleiben und wären sehr dankbar über schnelle Hilfe!!
Sehr geehrte Dame,
sehr geehrter Herr,

im Rahmen Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage wie folgt:

1. Nach Ihrer Schilderung ist das Mieterhöhungsverlangen tatsächlich unwirksam, da der Vermieter kein geeignetes Nachweismittel vorgelegt hat.
Da Sie in einem Zweifamilienhaus wohnen, kann sich der VM grundsätzlich auf das Sonderkündigungrecht nach § 573a BGB, bei dem die Sperrzeiten nicht gelten, berufen. Es ist richtig, dass 573 a ausgeschlossen ist, wenn die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung erfolgt. Sie tragen aber dafür die Beweislast, dass die Kündigung zu diesem Zwecke erfolgt ist und nicht auf andere H´Gründe bzw. berechtigten Interessen gestützt wurde.

2. Falls Ihnen der Vermieter kündigt, können Sie der Kündigung widersprechen und einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen. Härtegründe sind u.a. ein unmittelbar bevorstehendes Examen.
Es würde also darauf ankommen, wann Ihnen der Vermieter kündigt bzw. sodann zu welchem Zeitpunkt die Kündigung wirksam wird.
3. Ich kann Ihnen raten, abzuwarten, was der Vermieter macht; er ist m.E. am "Zuge".
Eventuell kann Ihnen der Vermieter aber wegen Eigenbedarfs kündigen.
Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung.

Beste Grüsse
RA Hermes

Nachfrage vom Fragesteller 01.12.2006 | 22:26

Zunächst vielen Dank für Ihre schnelle Antwort Herr Hermes. Sie haben uns schon ein ganzes Stück weitergeholfen.

3 Fragen sind jedoch noch entstanden.

1. Reichen die die vorhandenen Unterlagen der geforderten Mieterhöhung nicht als Beweismittel aus, um hier ausreichend die wahren Beweggründe des Vermieters offen zu legen? Was wären stichhaltige Beweise? Wäre ein unbemerkter (!) Mitschnitt eines Gesprächs, in dem die Aussage fällt, dass die Kündigung wg. der nicht durchgesetzten Mieterhöhung ausgesprochen wird ein Beweis?

2. Ich lese auf der aktuellen CD der Vermieter und Hausverwalterpraxis folgende Hinweise:

---------------- Ausschnitt ---------------------

Fangen Sie vor der Kündigung bloß keinen Streit mit Ihrem Mieter an!

Brenzlig wird es für Sie, wenn eine oder mehrere der nachfolgenden Indizien vorlagen, bevor Sie Ihre Kündigung ausgesprochen haben:

- Streit über Heiz- und Nebenkosten,
- Unstimmigkeiten über eine Mietminderung,
- misslungener Mieterhöhungsversuch, wobei die Gründe für den Eigenbedarf bereits vor der Mieterhöhung bestanden (BVerfG, WM 1991, S. 146),
- bereits schon in der Vergangenheit vorgetäuschter Eigenbedarf (LG Karlsruhe, ZMR 1989, S. 427) oder
- eine Kündigung aus einem anderen Grund als Eigenbedarf ist bereits fehlgeschlagen.

In diesen Fällen vermuten die Gerichte, dass Ihre Eigenbedarfskündigung nur ein Vorwand ist, Ihren Mieter doch noch loszuwerden bzw. einen Schlussstrich unter einen gescheiterten Streit zu ziehen.

==> 1 Jahr nach einer erfolglosen Mieterhöhung dürfen Sie Eigenbedarf anmelden

Ihr Mieterhöhungsverlangen ging schief. 1 Jahr später wollen Sie wegen Eigenbedarfs kündigen. Ab diesem Zeitraum wird Ihnen in der Regel nicht mehr unterstellt, dass Ihr Eigenbedarf nur vorgeschoben ist.

Allerdings nur, wenn Ihr Eigenbedarf erst nach dem fehlgeschlagenen Mieterhöhungsverlangen entstanden ist (LG Limburg/Lahn, Urteil v. 5.12.1990 – 7 S 153/90, NJW 1991, S. 111).

---------------- Auszug Ende ------------------

Die Fakten sprechen hier im Endeffekt deutlich für uns. Die Gründe für Eigenbedarf liegen darüber hinaus schon vor dem Mieterhöhungsverlangen vor. (falls der Vermieter mit der neuen Lebenssituation argumentiert)

Können Sie diesen Leitfaden bestätigen?

Vielen Dank im voraus für ihre Bemühungen - wir wissen das wirklich sehr zu schätzen!!!


P.S. Wir möchten nicht unhöflich sein und verstehen selbstverständlich wenn Sie wg. des Zeitaufwandes die folgende Frage nicht mehr beantworten - wir würden uns dennoch darüber sehr freuen.

- Wäre es möglich - falls es vor Gericht gehen würde - vor Gericht noch die Notbremse zu ziehen und die Kündigung durch Akzeptanz des Mieterhöhungsverlangen zu stoppen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.12.2006 | 15:46

Es ist richtig:
Falls eine Mieterhöhung gefordert wird, bevor wegen Eigenbedarfs gekündigt wird, kann das Gericht im Einzelfall vermuten, dass ein gescheitertes Mieterhöhungsverlangen zu vorgeschobenem Eigenbedarf geführt hat. Das Vorliegen des Eigenbedarfs hat der VM zu beweisen.

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