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Kündigung nach § 573a BGB bei einem Zweifamilienhaus/Ferienhaus

07.01.2011 22:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Wir haben zu Beginn 2010 ein Zweifamilienhaus als Ferienhaus am Meer gekauft. Die obere Wohnung ist vom Voreigentümer ab November 2009 fest vermietet worden. Den Mieter "mussten" wir mit übernehmen. Da uns nicht bekannt war, das wir innerhalb der ersten 3 Monate nach Eigentumsübergang den Mietern hätten kündigen können, stellt sich uns die Frage, ob wir mittels § 573a BGB den Festmietern kündigen können.
Wir, meine Frau und ich, nutzen die untere Wohnung mehrmals im Jahr als Ferienwohnung. Das gleiche gilt für unsere erwachsenen Kinder mit ihren Familien und Kindern (unseren Enkeln).

Meine 1. konkrete Frage lautet nun: Wie eng ist der Wortlaut "... in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude ..." in § 573a (1) BGB zu interpretieren, da wir uns ja nicht das ganze Jahr über in der Ferienwohnung, dem Zweifamilienhaus aufhalten?
Meine 2. konkrete Frage lautet: Kann ich die Kündigung auch nach § 573 (1) 2. BGB aussprechen, da ich tatsächlich die obige Wohnung für meine Kinder nebst Familien benötige, denn für alle Mitglieder der "Großfamilie" ist die untere Wohnung zu klein?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Bei beiden Fragen kommt es entscheidend darauf an, ob Sie und Ihr Kinder die Wohnung bewohnen oder nur gelegentlich nutzen. D.h. es ist entscheidend, wieviel Zeit Sie in der Wohnung verbringen. Wenn es (nur) ein paar Wochen im Jahr sind, kann von Bewohnen keine Rede sein, so dass ich beide Fragen mit einem Nein beantworten muß.

Allerdings gibt es hierbei kleine Unterschiede zwischen beiden Fragen:

Bei Frage 1 ist der Wortlaut nicht ganz so eng zu interpretieren. Es wäre bereits ausreichend, wenn Sie zwar nur einige Wochen pro Jahr in der Wohnung verbringen, aber doch eine dauerhafte Nutzung erkennbar ist UND Sie und der Mieter sich gegenseitig beeinträchtigen.

Bei Frage 2 ist der Wortlaut hingegen wesentlich enger zu interpretieren, d.h. die Kinder müssten die Wohnung schon als eine Art Zweitwohnung verwenden und dort einen wesentlichen Teil des Jahres verbringen wollen.

Bei beiden Fragen ist jedoch zu beachten, dass die Gerichte sich nicht einig sind. Es kommt also wesentlich auf die Meinung des entscheidenden Richters an.

Es wäre eine Überlegung wert, je nach persönlicher Möglichkeit in der Wohnung den Erstwohnsitz zu nehmen und dann eine Kündigung gemäß § 573a BGB auszusprechen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 08.01.2011 | 23:04

Sehr geehrter Herr Weber,
vielen Dank für Ihre prompten Antworten.

Meine Nachfrage bezieht sich auf Ihren Antwortpassus
"Bei Frage 1 ist der Wortlaut nicht ganz so eng zu interpretieren. Es wäre bereits ausreichend, wenn Sie zwar nur einige Wochen pro Jahr in der Wohnung verbringen, aber doch eine dauerhafte Nutzung erkennbar ist UND Sie und der Mieter sich gegenseitig beeinträchtigen."

Meine Frau und ich nutzen (bewohnen) die untere Wohnung für rund 10 Wochen pro Jahr. Hinzu kommen noch einige Wochenendaufenthalte pro Jahr. Die Wohnung ist komplett eingerichtet. Ich habe in der Wohnung Telefon- und Internetanschluss legen lassen, damit meine Frau und ich auch in dieser Wohnung unseren beruflichen Verpflichtungen nachkommen können (und dieses auch tun). Unsere Kinder nebst Familien verbringen gut 3-4 Wochen in der Wohnung.

Meine Nachfrage: Liegt bei einem derartigen Nutzungsprofil eine dauerhafte Nutzung vor?

Wenn ja, dann bitte ich Sie höflichst um Mitteilung der unabdingbaren Satzbauteile für eine inhaltlich und formal korrekte Kündigung nach § 573a BGB. Insbesondere mit der Information darüber, ob (gegenseitige) Beeinträchtigungsgründe in dem Kündigungsschreiben angegeben werden (müssen).
Hinweis: Beeinträchtigungsgründe gibt es reichlich!

Für Ihre Antwort sage ich schon jetzt recht herzlichen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
gez. Ferienidylle

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.01.2011 | 20:36

Sehr geehrter Ratsuchender,

das Nutzungsprofil könnte bereits als dauerhafte Nutzung angesehen werden. Ich schreibe "könnte", weil es wie erwähnt auf die Meinung des Richters ankommt und die Gerichte hierbei uneinig sind.

Unabdingbar bei der Kündigung ist neben der Schriftform lediglich der Hinweis auf die angewendete Vorschrift, also auf § 573a Abs. 1 BGB (Einliegerwohnung). Weiter müssen Sie auf die Möglichkeit, die Form (schriftlich) und die Frist (zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses) des Widerspruches gegen die Kündigung hinweisen.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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