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Kündigung nach 573a BGB

| 23.02.2010 15:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

meiner Freundin (Studentin) wurde ihr unmöbliertes Zimmer in einer WG gekündigt. Die Vermieterin kündigte nach 573a BGB. Im Gesetzestext steht

"Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate."

Hier ist von einem Mietverhältnis über eine Wohung, nicht über ein Zimmer in einer WG die Rede. Greift der § in diesem Fall?

mfg

Sehr geehrte/er Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

1. § 573 a I BGB ist, wie Sie zutreffend erkannt haben nicht im Fall Ihrer Freundin anwendbar. Abs. I spricht hier von einer Wohnung. Diese wird durch die Rechtsprechung in Anlehnung an DIN 283 Blatt 1 als „die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen, darunter stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit. Zu einer Wohnung gehören außerdem Wasserversorgung, usw.(s. LG Berlin GE 1992,24). Diese Voraussetzungen, für das Vorliegen einer „Wohnung“ werden unstreitig bei nur einem Zimmer in einer WG nicht erfüllt.

2. Im Fall Ihrer Freundin greift jedoch § 573a II BGB ein. Danach gilt Absatz I entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung. Diese Vorschrift gilt auch im Verhältnis des Mieters zum Untermieter in einer WG, denn diese Regelung beruht auf Erwägung, dass derart enge Zusammenleben der Parteien in einer Wohnung ein Mindestmaß an Harmonie voraussetzt. Fehlt an diese, so soll der Vermieter dem Mieter bzw. der Mieter dem Untermieter ohne berechtigtes Interesse kündigen können. Voraussetzung wäre hier allerdings, dass Ihre Freundin nicht die Partei des Hauptmietvertrages ist (Untermieter). Ein Wohnraum i.S.d. § 573 a II BGB ist auch ein einzelnes Zimmer in einer WG. Ein Hauptmieter einer WG kann demnach den Untermietern nach § 573 a BGB kündigen.

3. Ergebnis: Die Kündigung im Fall Ihrer Freundin gem.: 573a BGB ist rechtens.

Ich darf an dieser Stelle anmerken, dass die Erstberatung nur die erste rechtliche Beurteilung des Rechtsproblems auf Grund von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts bieten kann. Bei Unklarheiten biete ich Sie die kostenlose Nachfragefunktion zu nutzen. Abgesehen davon können Sie bei weiteren Fragen auch die Funktion “Direktanfrage” in Anspruch nehmen.

Ich wünsche Ihnen viel Glück und verbleibe mit freundlichen Grüßen:

T. Kakachia
-Rechtsanwalt-

______________________________________________________

Temuri Kakachia
Anwaltskanzlei

Tel: 07621/5107959
Fax: 07621/5107962

Nachfrage vom Fragesteller 23.02.2010 | 18:05

Danke für die rasche Antwort,

Ich muss klarstellen: Die Vermieterin lebt nicht in der Wohnung, in der meine Freundin das Zimmer hat. Sie lebt in der zweiten Wohnung des Anwesens. Die betroffene Wohung (3 ZKB) wird ausschliesslich an Studentinnen in Form einer WG vermietet. Der Mietvertrag ist nur für ein Zimmer geschlossen. Jede Studentin hat einen eigenen Zimmer-Mietvertrag. Es gibt keine Untervermietung.

Schliesse ich daraus richtig, dass der 573b II dann nicht greift, und die Kündigung doch nicht rechtens ist? Und: Wenn die Vermieterin Eigenbedarf geltend machen würde, muss das die Vermieterin beweisen? Oder liegt die Beweislast für einen vorgeschobenen Eigenbedarf bei meiner Freundin?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.02.2010 | 18:50

Sehr geehrte/er Fragesteller/in,

1. Vielen Dank für die hilfreiche Klarstellung!

In diesem Fall kommt wieder § 573a I BGB in Betracht. Dann müssten aber beide Wohnungen in “einer Gebäude” liegen. Entscheidend ist insoweit, ob die Wohnung der Vermieterin mit der Wohnung, die Ihre Freundin bewohnt so verbunden ist, dass nach der Verkehrsanschauung von einem einzigen Gebäude gesprochen werden kann. Die Wohnungen liegen nämlich rechtlich gesehen nicht in “einer Gebäude”, wenn diese voneinander völlig unabhängig sind. So z.B. wenn sie in verschiedenen Gebäudeteilen liegen und keinen gemeinsamen Eingang haben (LG Kleve WuM 1992,437), oder wenn es sich um zwei Terrassenwohnungen ohne gemeinsamen Eingang und ohne sonstige Berührungspunkte handelt. Nach Ihrer Schilderung gehe ich stark davon aus, dass im Fall Ihrer Freundin der Tatbestandsmerkmal “ein Gebäude” i.S.d. § 573a I BGB nicht erfüllt ist. Auch Abs. II würde hier ausscheiden, da die Vermieterin die vermietete Wohnung nicht selbst bewohnt.

2. Ergebnis: § 573a BGB wäre in diesem Fall nicht anwendbar. (wird davon ausgegangen, dass die Wohnungen so unabhängig voneinander sind, dass man rechtlich nicht mehr von “in einer Gebäude” sprechen kann).

3. Darlegungs- und Beweislast für „Eigenbedarf“ also für Nutzungs-/Überlassungswillen trägt der Vermieterin. Es handelt sich um eine innere Tatsachen, die der Vermieter im Prozess im Falle des Bestreitens auch beweisen muss.

T. Kakachia
-Rechtsanwalt-

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Temuri Kakachia
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Fax: 07621/5107962

Bewertung des Fragestellers 23.02.2010 | 20:11

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