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Kündigung nach §573(2)2 oder §573a ?

| 09.04.2008 00:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wir interessieren uns für ein Haus, das derzeit in zwei Wohnungen aufgeteilt ist. Die eine Wohnung steht leer, die andere ist vermietet. Nach einem Kauf wäre es für uns denkbar, vorübergehend in die leere Wohnung einzuziehen. Auf Dauer wird die eine Wohnung für unsere Familie aber zu klein (Kinder werden größer und mehr Platz brauchen). Das Haus ist also nur für uns Interessant, wenn wir uns irgendwann den Mietern loswerden können, um das ganze Haus beziehen zu können.

Die Mieter haben einen befristeten Mietvertrag, aber ich fürchte, der Vertrag erfüllt die Kriterien für einen echten Zeitmietvertrag (§575) nicht.

Denkbar wäre eine Kündigung nach §573(2)2 (Eigenbedarf) oder nach §573a (da es im Haus nur zwei Wohnungen gibt, und die eine wäre von uns bewohnt). Bei einer Anwendung von §573(2)2 müssten wir den Eigenbedarf belegen. Bei einer Anwendung von §573a müssten wir zunächst nichts belegen, aber ich fürchte es gäbe da eine Tücke.

Es ist davon auszugehen, dass sich die Mieter auf §574 berufen würden: es würde also zu einer Abwägung der Interessen der Mieter und der Vermieter kommen. §574(3) besagt, dass nur diejenigen Vermieterinteressen berücksichtigt werden dürfen, die schon im Kündigungsschreiben angegeben sind.

Meine Frage ist: wenn wir ohne Angabe von besonderen Gründen nach §573a kündigen würden, würden wir bei einer späteren Abwägung der Mieter- und Vermieterinteressen zwangsläufig unterliegen? Anders formuliert, muss man bei Gebrauch von §573a stets Gründe angeben, auch wenn §573a von sich aus diese nicht erfordert, um für eine spätere Auseinandersetzung nach §574 bewappnet zu sein?

Oder wären wir besser beraten, nach §573(2)2 zu kündigen ? Da die Mieterfamilie mindestens so Kinderreich wie die unsrige ist, fürchte ich, dass wir bei einer Abwägung der Interessen nicht allzu gute Karten haben würden.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich danke zunächst für Ihre Anfrage, die ich im Folgenden gerne beantworte.

§ 574 Abs. 3 BGB ist auf die erleichterte Kündigung des § 573a BGB weder direkt noch entsprechend anwendbar. Dies bedeutet, Sie können die Gründe für Ihr Interesse im Sinne von § 574 BGB auch erst nach erfolgtem Widerspruch benennen. Eine Mitteilung bereits im Kündigungsschreiben trägt allerdings zur frühzeitigen Klärung der Sachlage bei.

Für die Interessenabwägung selbst macht es dagegen keinen Unterschied, nach welcher Vorschrift Sie kündigen. Vorsorglich mache ich Sie aber darauf aufmerksam, dass teilweise vertreten wird, dass der Vermieter das Haus bereits bei Abschluss des zu kündigenden Mietvertrages bewohnt haben muss, was für eine Eigenbedarfskündigung sprechen würde.

Bitte berücksichtigen Sie bei Ihren Überlegungen auch, dass zu einer gegebenenfalls erforderlichen gerichtlichen Durchsetzung des Räumungsanspruchs ohne weiteres ein Jahr oder mehr verstreichen kann.

Ich hoffe, Ihnen hiermit eine erste Indikation gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 09.04.2008 | 13:38

Sehr geehrter Rechtsanwalt,
vielen Dank für Ihre zügige Beantwortung meiner Frage. Ich habe eine Folgefrage zu diesem Satz aus ihrem Antwort:

"dass teilweise vertreten wird, dass der Vermieter das Haus bereits bei Abschluss des zu kündigenden Mietvertrages bewohnt haben muss"

Ich habe gerade erfahren, dass der Verkäufer damals als Eigentümer beim Abschluss des Mietvertrags in der jetzt leerstehenden Wohnung im Haus gewohnt hat. Das heißt, die Bedingungen für die Anwendung von §573a waren schon beim Abschluss des Mietvertrags gegeben (allerdings nicht auf uns bezogen). Reicht diese Tatsache aus, um die ("teilweise vertretene") Einschränkung der Anwendbarkeit von §573a in unserem Fall auszuräumen ?

mit freundlichen Grüßen
Fragesteller

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.04.2008 | 20:05

Nein, nicht zwingend. Sicherlich ließe sich damit argumentieren, um diese Bedinungung aber sicher zu erfüllen, müsste der kündigende Vermieter (dann also Sie) das Haus bereits bei Abschluss des Mietvertrages bewohnt haben. Ein gewisses Restrisiko bleibt auch in dieser Konstelation.

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