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Kündigung nach §573 BGB

| 05.05.2012 16:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Vor kurzem habe ich eine vermietete Eigentumswohnung von 58 qm erworben, in die ich sobald als möglich (da sich meine in einer Mietwohnung befindliche Wohngemeinschaft auflöst) gerne selber einziehen möchte.
Die Wohnung ist derzeit seit knapp 2 Jahren vermietet; die Kündigungsfrist meinerseits beträgt also drei Monate.

Für mich stellt sich die Frage AB WANN ich kündigen darf. Laut notariellem Kaufvertrag kam es durch die vollständige Kaufpreiszahlung zum Nutzen-/Lastenübergang (also wirtschaftlichen Eigentum). Die Auflassung steht allerdings noch aus. Mit dem Nutzen-/Lastenübergang bin ich m.E. in den Mietvertrag als Vermieterin eingetreten.

In 573 BGB steht, dass der VERMIETER bei berechtigtem Interesse kündigen kann. Kann ich nun tatsächlich - trotz noch nicht erfolgter Auflassung - zum Zeitpunkt des Nutzen/Lastenübergangs meinem Mieter kündigen? Oder muss ich die Auflassung abwarten?

Und bzgl. des berechtigten Interesses: wäre es ausreichend zu schreiben, dass ich die Wohnung selber benötige, da sich meine WG auflöst und ich die derzetige Mietwohnung zum XX.Monat. Jahr verlassen muss?

Vielen Dank schon einmal, leider kann ich zu diesem Sachverhalt nirgendwo nähere Informationen finden...

Ich denke die Frage lässt sich von einem Nicht-Laien relativ einfach beantworten, daher der eher niedrige Einsatz.

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Die Kündigung, Sie sprechen hier die Eigenbedarfskündigung an, ist möglich, sobald Sie Eigentümerin der Wohnung geworden sind. Eigentümerin sind Sie, mit der Eintragung als solche im Grundbuch.


2.

Für die Eigenbedarfskündigung ist es ausreichend, darzulegen, daß Sie zur Miete wohnen und die ETW nun für sich selbst nutzen möchten. Ferner rate ich hinzuzufügen, daß ein Verbleiben in der jetzigen Wohnung nicht möglich sei, da die Wohngemeinschaft aufgelöst werde. Damit haben Sie zwei "Standbeine", auf die Sie die Eigenbedarfskündigung stützen können.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.07.2012 | 01:34

Der Mieter hat die Kuendigung erhalten und innerhalb der ihm zustehenden Frist keinen Widerspruch eingelegt. Zun Zeitpunkt ded Versands der Kuendigung war zwar wirtschaftlicges Eigentum an der ETW meinerseits begruendet sowie die Aufladdungsvormerkung erfilgt. Inzwischen (2 monate vor Kuendugungstermin) ist auch die Auflassung vollzogen. Kann sich der Mieter NUN darauf berufen, dass die Kuendigung unwirksam sei? Muss ich noch einmal zu enem spaeteren Termin kuendigen?

Nachfrage vom Fragesteller 03.07.2012 | 01:35

Der Mieter hat die Kuendigung erhalten und innerhalb der ihm zustehenden Frist keinen Widerspruch eingelegt. Zun Zeitpunkt ded Versands der Kuendigung war zwar wirtschaftlicges Eigentum an der ETW meinerseits begruendet sowie die Aufladdungsvormerkung erfilgt. Inzwischen (2 monate vor Kuendugungstermin) ist auch die Auflassung vollzogen. Kann sich der Mieter NUN darauf berufen, dass die Kuendigung unwirksam sei? Muss ich noch einmal zu enem spaeteren Termin kuendigen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.07.2012 | 08:40

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Eigentum ist eine Rechtsposition. Wirtschaftliches Eigentum gibt es nicht. Was Sie meinen, ist allenfalls Besitz an der Wohnung, also sie tatsächliche Sachherrschaft.


2.

Sie können kündigen, sobald Sie Eigentümerin sind. Eigentümerin werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Darauf hatte ich in meiner Antwort hingewiesen.

Alle anderen Überlegungen Ihrerseits liegen neben der Sache.


3.

Der Mieter könnte sich auf eine unwirksame Kündigung berufen mit der Folge, daß Sie erneut kündigen müßten.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.07.2012 | 01:28

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Stellungnahme vom Anwalt:
In der Antwort ist die Rechtslage eindeutig und unmißverständlich dargelegt worden. Im Hinblick auf die Eindeutigkeit der Sache wäre jedes langatmige Abschweifen in unerhebliche Nebensächlichkeiten nicht hilfreich. Bei klarer Rechtslage ist eine kurze und leicht verständliche Stellungnahme der beste Ratschlag. Ausführlichkeit ist nur dann angezeigt, wenn es gilt, verschiedene Positionen und Auffassungen abzuwägen und zu beleuchten. Die gestellte Nachfrage bringt auch keine neue Erkenntnis, sondern zeigt allenfalls, daß die Fragestellerin mit der Rechtslage, der sie sich stellen muß, nicht ganz "zufrieden" ist.