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Kündigung möglich-welcher Grund?


| 20.08.2006 19:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich muss leider etwas ausführlich werden.
Im Oktober zog eine neue Mieterin ein (9-FH).Von Beginn an gab es Probleme. Z.B. fragte sie bei 2.Besichtigung ob sie die Küchenwand entfernen und eine neue zum Wohnzimmer ziehen dürfte.Wäre aber nur so eine Idee von ihr.Ich wollte mir das überlegen und falls sie dies machen wolle,sollte sie mir Bescheid sagen,damit wir einen Zusatz im MV machen können.2 Wochen später bei einem Arbeitsbesuch stellte ich fest,dass sie diese "Idee" schon umgesetzt hatte. Auf telef. RS von mir behauptete sie, ich habe ihr das erlaubt. Die Zusatzvereinbarung, die ich ihr schickte, unterschreibe sie mir nicht. Diese liegt also noch bei ihr.
Dann ging es weiter, ist aber nicht so relevant.
Letztendlich teilte sie mir bei einem Termin mit einem Heizungsfachmann (wegen Warmwasser) in der Wohnung mit, dass über den Heizkörpern im Esszimmer/Wohnzimmer/Bad schwarze Verfärbungen auftreten und behauptete, dies käme von den Heizkörpern. Der Fachmann sah sich diese an und verneinte.
2 Monate später bekam ich ein Schreiben vom Mieterbund, es handele sich um Schimmel. Dieser war 1 1/2 Jahre zuvor in der Wohnung (jedoch in anderen Räumen) kleinflächig aufgetreten. Eine Messung der Außenwände ergab jedoch keinen Schaden an der Bausubstanz, sondern falsches Heiz-und Lüftungsverhalten des Vormieters. Schimmel wurde durch diesen auch beseitigt. Der neuen Mieterin wurde dies vor Mietbeginn auch angegeben.

Dieses Vorgehen wurde dem Mieterbund mitgeteilt. Daraufhin teilte dieser mit es handele sich um Schwarzfärbung (Fogging) der Wände, ich solle den Mangel abstellen,ansonsten Mietminderung.
Nun machte ich mich über Fogging schlau. Lt.wissenschaftlichen Erkenntnissen kommt Fogging überwiegend in neu renovierten Wohnungen vor und zwar nach Beginn der Heizperiode. So war es auch in diesem Fall.
Da die Mieterin selbst die Wohnung renoviert hat (neue Tapeten, teilweise Teppichboden und Laminat) hat sie m.E. die Beweispflicht. Ebenfalls existiert ein Urteil vom BGH vom 25.01.06 AZ.VIII ZR 223/04. Auf dieses beruf ich mich und forderte die Mieterin auf, die Mietminderung seit Mai 06 in Höhe von 30% der KM zu zahlen.
Interessiert den Mieterbund nicht, verlangt jetzt Mangelbeseitigung innerhalb 4 Wochen, ansonsten Zurückbehaltungsrecht gem.§ 320 BGB, verweist außerdem auf eine Rechtssprechung vom BGH, WM 2005, Seite 54.

Habe mich (leider zu spät) jetzt mit dem Vorvermieter in Verbindung gesetzt. Auch hier hat die Mieterin mit zahllosen Mängeln die Miete gemindert und nach einer Neuisolierung des Daches wegen Schwarzfärbung ihrer Whg. die Miete gemindert.
Man hat dann einen Versicherungschaden angegeben, die Mieterin bekam entsprechend Geld von der Versicherung, renovierte jedoch nicht. Es ging vor Gericht und man einigte sich irgendwie.

Das Haus steht über 30 Jahre und Fogging ist noch nie aufgetreten.

Ich möchte nun die Mieterin am besten loswerden. Habe ich ein Recht zur Kündigung und wenn ja unter welchen Voraussetzungen.

Wenn nicht, wie sehen Sie die Beweispflicht in diesem Fall.
Gilt hier das BGH Urteil vom 25.01.2006?

Wäre Ihnen sehr dankbar für konstruktiven Rat.
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage und den angemessenen Einsatz.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Die von Ihnen genannte Entscheidung des BGH v. 25.1.2006 - VIII ZR 223/04 - lässt sich auf Ihren Fall zunächst nicht anwenden. Gegenstand dieser Entscheidung waren nämlich Schadensersatzansprüche des Mieters, die ein Verschulden des Vermieters voraussetzen. Der BGH hat hier entschieden, daß der Mieter das Verschulden des Vermieters am Fogging darzulegen und zu beweisen hatte.

Nach Ihrer Schilderung verlangt die Mieterin aber keinen Schadensersatz, sondern mindert die Miete und verlangt Mängelbeseitigung. Hier liegt die Beweislast aber genau anders herum:

Die dargestellten Fogging-Erscheinungen stellen einen Mangel dar, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache mindert. Deshalb ist der Mieter zunächst zur Minderung berechtigt und darf auch die Mängelbeseitigung verlangen. Auf das Verschulden des Vermieters kommt es nämlich nicht an. Eine Mietminderung ist auch dann nach § 536 BGB zulässig, wenn den Vermieter kein Verschulden an dem Mangel trifft. Sie ist aber dann ausgeschlossen, wenn der Mieter für den Mangel verantwortlich ist. Ist aber streitig, wer für einen Mangel, hier also das Fogging, veranwortlich ist, trifft den Vermieter die Beweislast für das Verschulden des Mieters. Der BGH hat dazu in der Entscheidung vom 10.11.2004 (WuM 2005, 54) festgestellt:

Ist hingegen streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutsbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen (BGHZ 126, 124 [127f.] = NJW 1994, 2019).

Behaupten Sie also, daß die Mieterin das Fogging verursacht hat, und deshalb mit einer Mietminderung ausgeschlossen ist, werden Sie dafür den Beweis antreten müssen. Das wird letztlich nur über einen sachverständigen Gutachter möglich sein. Kommt dieser, wie bei Fogging häufig, zu dem Schluß, daß die Ursache sowohl mieterseitig als auch vermieterseitig zu sehen sein kann, wird das Gericht über § 287 ZPO die anteilige Haftung und damit die Minderungsquote schätzen.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstandes kommt gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht, wenn die Mieterin mit 2 Monatsmieten oder über einen Zeitraum von mindestens 2 Monaten mit mehr als 1 Monatsmiete rückständig ist. Ist Sie aber zur Minderung berechtigt, besteht kein Rückstand, so daß also eine darauf gestützte Kündigung unwirksam, eine Räumungsklage abzuweisen wäre. Angesichts der oben dargestellten Beweislastverteilung sollten Sie, bevor Sie möglicherweise unberechtigt kündigen, zunächst gutachterlich die Verursachung des Foggings abklären lassen. Zwar werden Sie, sobald die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorliegen, das Mietverhältnis kündigen können. Sie gehen dann aber das Risiko ein, daß das Gericht der Mieterin ein Minderungsrecht wegen Foggings zuspricht, den Zahlungsrückstand verneint, und die Räumungsklage kostenpflichtig abweist. Dieses Risiko können Sie minimieren, wenn Sie vor einer Kündigung die Ursache des Foggings feststellen lassen. Stellt sich heraus, daß die Ursache des Foggings in der Sphäre der Mieterin liegt, sollten Sie bei ausreichendem Mietrückstand die Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erklären.

Ein anderer Ansatzpunkt wären die von der Mieterin durchgeführten baulichen Veränderungen. Nach Ihrer Schilderung sind diese ohne Ihre Zustimmung erfolgt und wurden bislang nur ohne rechtliche Verpflichtung geduldet. Eine Kündigung können Sie darauf nun unmittelbar zwar nicht mehr stützen, da die Vertragsverletzung zu lange zurück liegt.

Allerdings können Sie die Mieterin auffordern, den Rückbau der baulichen Veränderungen vorzunehmen, da Sie die Genehmigung offenbar an Bedingungen geknüpft haben (= Zusatzvereinbarung). Setzen Sie ihr zum Rückbau eine Frist. Verstreicht diese, mahnen Sie sie ab und setzen ihr eine Nachfrist. Nach Ablauf der Nachfrist, dürfte die Möglichkeit bestehen, das Vertragsverhältnis zumindest ordnungsgemäß zu kündigen. Verbindlich wird sich dies aber erst bei konkreter Kenntnis aller Umstände, insbesondere der von Ihnen vorbereiteten Zusatzvereinbarung, feststellen lassen.

Nach Ihrer Schilderung spricht indes einiges dafür, daß bei verweigertem Rückbau ein Kündigungsrecht besteht. Um dies konkret abklären zu lassen, empfehle ich Ihnen, einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt zu kontaktieren. Selbstverständlich stehe auch ich Ihnen für eine konkrete Prüfung gerne zur Seite. In dem Fall schlage ich vor, daß Sie mich telefonisch kontaktieren und wir ein etwaiges weiteres Vorgehen bzw. eine weitergehende Prüfung im Gespräch abstimmen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort zunächst geholfen zu haben.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




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Rechtsanwalt A. Schwartmann
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Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
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Nachfrage vom Fragesteller 20.08.2006 | 22:27

Vielen Dank erst einmal für die ausführliche Antwort.

Aus den umfangreichen Recherchen, die ich im Internet angestellt habe, gehe ich davon aus, dass ein Gutachter nicht 100% die Schuld des Fogging feststellen wird/kann, da ja die Umstände so vielfältig sein können. Nur mal angenommen: der Gutachter kommt zu dem Schluß, die eingebrachten Renovierungsmaterialien SOWIE evtl. vorhandene Wärmebrücken (die ja bei einem älteren Haus schon allein durch Rolladenkästen gegeben sein können) spielen auch eine Rolle.
Wie würde dann entschieden?
Fogging an den Wänden ist ja nicht durch überstreichen erledigt,es müssten dann wahrscheinlich die Teppichböden, das Laminat ebenfalls entfernt werden und wenn man Pech hat, tritt Fogging dann wieder ein. Das wäre ja ein "Spiel ohne Grenzen".

Werde mir heute Nacht überlegen was ich weiter tue und mich evtl. bei Ihnen telefonisch melden.

Danke.

Mit freundlichem Gruß
I. Müller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.08.2006 | 21:23

Wenn der Gutachter zu dem Ergebnis kommt, daß die Ursachen des Foggings sowohl in den Verantwortungsbereich des Mieters, als auch in den des Vermieters fallen, wird das Gericht dies bei der Bemessung der Mietminderung berücksichtigen. Wenn Ihre Mieterin dann zuviel gemindert hat, kann sich durchaus ein Zahlungsrückstand errechnen, der zur Kündigung berechtigt.

Gerne dürfen Sie sich bei mir melden. Bitte beachten Sie jedoch, daß ich in der Zeit vom 23.08. bis 08.09. urlaubsbedingt außer Landes und nur per E-Mail erreichbar sein werde.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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