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Kündigung möglich? Mindestlaufzeit +fragwürdiger Vertrag

| 03.11.2008 17:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Hallo liebe Rechtsratgebende,
ich habe am 07.06.08 nach Trennung von meinem Freund einen Mietvertrag für eine Wohnung abgeschlossen. Dieser besteht aus einer A4-Seite auf der steht:
Mietvertrag zwischen ... (nur Name) und ... (mein Name, Geb.Datum und Beruf), §1 Mietgegenstand (Nennung Adresse, Etage etc) §2 Mietzeit: Der Mietvertrag beginnt sofort. Die Mieterin versichert ihrer gesetzlichen Meldepflicht nachzukommen. Der Mietvertrag läuft bis zum 30.06.2010, danach unbefristet. §3 Mietzins Kaltmiete ... Euro (in Zahlen), Abschlag Nebenkosten (ohne Gas, Strom, Kabel TV) (gem. II Berechnungsverordnung) ... euro (in Zahlen), Gesamtsumme in Zahlen ausgewiesen, Mietsicherheit .... Euro (in worten .... Euro) Kto.., BLZ...
§4 Heizung/Warmwasser: Die Mieterin betreibt die Etagenheizung eigenverantwortlich. Sie trägt die Kosten für die jährliche Reinigung und Wartung. Im übrigen (insbesondere für die Fristen) gelten die Bestimmungen des BGB. Ort, Datum, beide Unterschriften.
Mittlerweile sind mein Freund und ich wieder zusammen und ich kann in dem Haus, in dem wir beide je im Erdgeschoss unsere Firmen haben eine Wohnung im 1 Stock direkt darüber bekommen. Die jetzige wohnung hat keinen Garten, die neue hätte 400 qm mitten in der Stadt, für 3 Kinder ganz Klasse. Mein Freund wohnt oben im 5. stock in einer 3 Zimmer wohnung, so wären wir nach unserer Heirat im Januar (31.01. geplant) wenigstens in einem Haus. eine große gemeinsame Wohnung kommt für uns nicht in Frage, weil die Kinder (12,10,6) in wenigen Jahren auch aus dem Haus sind und wir dann in der tollen Penthousewohnung von ihm allein leben wollen. Bis dahin wäre quasi die Wohnung im ersten Stock zum schlafen und die obere zum Leben, alles als Ehepaar gesehen.
Problem ist , dass der vermieter meint ich könne nicht aus dem Vertrag und müßte Nachmieter stellen, er müsse nicht den erstbesten nehmen und solange müsse ich halt zwei wohnungen zahlen. Von der heirat weiss er nichts, wir wollen es bis dahin geheim halten.
Fragen wären insofern:
Ist der Vertrag (pc-geschrieben) überhaupt gültig, weil Wort Mindestlaufzeit nicht explizit genannt bzw. nicht begründet und salvatorische Klausel fehlt?
Welche Kündigungsfrist greift nun?
Wieviele Nachmieter müßte ich mindestens benennen?
Welche Tips gibt es um da heraus zu kommen?
Kann ich verlangen, solange Untermieterlaubnis zu bekommen, falls die Laufzeit bis 2010 eingehalten werden muss?
Danke für Antwort

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Sie haben hier keinen Zeitmietvertrag, da der Vermieter keinen Befristungsgrund im Vertrag aufgeführt hat. Damit stellt sich die Frage, ob ein wirksamer Ausschluß der Kündigungsmöglichkeit für einen bestimmten Zeitraum vorliegt. Grundsätzlich ist es laut der Rechtsprechung des BGH zulässig, im Rahmen eines auf unbestimmte Zeit laufenden Mietvertrags die Kündigung für eine bestimmte Zeit auszuschließen.

Vereinbart ist im vorliegenden Vertrag ein Zeitraum bis zum 30.06.2010. Bis dahin soll der Mietvertrag "laufen", danach soll er unbefristet sein.

Die Formulierung ist höchst unglücklich gewählt, weil sie nicht eindeutig ist. Ist eine Formulierung nicht eindeutig, gehen Unklarheiten zu Lasten des Verwenders, hier also zu Lasten des Vermieters.

Die "Befristung" bis zum 30.06.2010 kann bei verständiger Würdigung der Gesamtumstände meiner Meinung aber nur heißen, daß bis zum 30.06.2010 eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen sein soll. Andernfalls ergäbe die "Frist" 30.06.2010 keinen Sinn.

Demzufolge könnten Sie den Mietvertrag frühestens zum 30.09.2010 kündigen.

Allerdings räume ich ein, daß der Vertrag unter Umständen auch anders interpretiert werden kann. So könnte man durchaus argumentieren, die Formulierung sei insbesondere insoweit nicht eindeutig, als nicht klar sei, ob das Mietverhältnis nun zum 30.06.2010 enden solle und unter welchen Voraussetzungen eine Fortsetzung in Betracht komme. Sofern man sich dieser Auslegung anschließen würde, könnten Sie jetzt mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.

Bei allen Rechts- und Auslegungsfragen gilt: Im Zweifelsfall entscheidet der Richter.


2.

Da ich von einem Kündigungsausschluß bis zum 30.06.2010 als der naheliegenderen Interpretation ausgehe, empfehle ich Ihnen, einen Nachmieter zu stellen.

Hierzu folgendes: Unzutreffend ist die weit verbreitete Meinung, wenn man 3 Nachmieter stelle, müsse der Vermieter einen akzeptieren.

Vielmehr müssen Sie, z. B. über Zeitungsanzeigen, einen Nachmieter suchen und dem Vermieter eine Liste der Mietinteressenten zur Verfügung stellen. Darin ist jeder Mieter so genau wie möglich zu beschreiben, d. h. mit Angaben zum Beruf, Anzahl der Familienmitglieder etc. Der Vermieter muß sich also anhand der Aufstellung ein Bild von dem potentiellen Nachmieter verschaffen können.

Ist der Nachmieter bereit, in das bestehende Mietverhältnis einzutreten, darf der Vermieter den Nachmieter nur ablehnen, wenn wichtige Gründe in der Person oder den wirtschaftlichen Verhältnissen vorliegen.


3.

Wenn Sie untervermieten wollen, brauchen Sie die Erlaubnis des Vermieters. Ein Rechtsanspruch des Mieters auf Gestattung zur Untervermietung besteht nicht.


4.

Fazit: Suchen Sie möglichst rasch einen Nachmieter, damit Sie endgültig aus dem Mietverhältnis entlassen werden.

Ein kleiner Tipp, wie Sie den Vermieter dazu bewegen können, schnell einen Nachmieter zu akzeptieren: Im Mietvertrag - so wie Sie ihn wiedergegeben haben - heißt es, Abschlag Nebenkosten gem. II. Berechnungsverordnung.

Gemeint ist damit, daß Sie neben der Kaltmiete Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten haben, über die dann abgerechnet wird. Ein Hinweis auf die II. Berechnungsverordnung reicht jedoch nicht aus. Vielmehr müssen im Mievertrag alle Nebenkosten aufgeführt sein, die umgelegt werden sollen. Fehlt eine solche Auflistung, gilt die Kaltmiete zuzüglich des Abschlags als Warminklusivmiete, ohne daß der Vermieter Nachforderungen stellen kann.

Nachbessern kann der Vermieter aber nur, wenn er mit einem neuen Mieter einen "korrekten" Mietvertrag abschließt.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.11.2008 | 16:18

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