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Kündigung mit Einschreiben

03.08.2018 23:05 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Nicolas Reiser, LL.M., MLE


Guten Abend ,
ich bin die Eigentümerin einer Wohnung, dessen Mieter seit 5 Monaten keine Miete mehr zahlt.
Schon in 2017 habe ich ihm unter ähnlichen Voraussetzungen eine Kündigung geschickt, die daraufhin abgefangen wurde, indem die Wohnungsnothilfe die rückständigen Beträge gezahlt hat.
Jetzt, im Juli 2018 hat ihm mein Anwalt eine neue Kündigung geschickt und zwar mit „Einschreiben mit Rückschein". Diese kam nach einiger Zeit zurück mit dem Vermerk „nicht abgeholt". Einen angekündigten persönlichen Termin hat er unterlaufen, indem er laut Aussage einer Nachbarin eine Stunde vorher die Wohnung verlassen hat. Bei der Gelegenheit habe ich ihm die Kopie dieses kündigungsschreibens in Beisein meines Mannes in den briefschlitz der Wohnungstür geworfen.
Telefonisch ist er nicht zu erreichen.
Die Räumungsklage wurde daraufhin von meinem Anwalt eingereicht.
Der Hamburger Richter äußerte jedoch zu meinem Erstaunen Zweifel an der Wirksamkeit der Zustellung der Kündigung (Einschreiben) da der Empfänger sie nicht abgeholt habe.
Ich könne nicht nachweisen, dass der Mieter sie bekommen habe.
Unverständlich: der Empfänger verweigert offensichtlich den Empfang. selbst wenn er das Einschreiben abgeholt hätte, könnte ich natürlich genausowenig sicher sein, dass er den Umschlag auch geöffnet und den Inhalt zur Kenntnis genommen hat!
Was muss ich anstellen, damit eine Fristsache auch rechtskräftig ankommt?
Wie macht es das Gericht denn eigentlich selber, z. B. bei Vorladungen o. ä.?
Vielen Dank für eine schnelle Antwort
Gruß

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte.

Für einen wirksamen Zugang eines Schreibens ist es nicht erforderlich, dass der Empfänger also hier Ihr Mieter das Schreiben persönlich in Empfang nimmt oder öffnet. Zu unterscheiden wäre hier die Zustellung, die bei einer Kündigung des Mietvertrages aber nicht erforderlich ist. Ausreichend ist, dass das Schreiben in den Machtbereich des Empfängers gelangt.

Das wäre beim Briefkasten des Mieters der Fall, die Hinterlegung bei der Post zur Abholung und lediglich Einwurf einer Benachrichtigung lässt die Rechtsprechung allerdings nicht ausreichen. Deshalb bezweifelt das Gericht das wohl zurecht.

Das Problem ist, dass das Einschreiben mit Rückschein bei erfolgreicher Zustellung zwar der sicherste Zugangsbeweis ist, bei unterbliebener Abholung aber eben gar kein Zugang vorliegt. Dagegen hat das Einwurf Einschreiben den Vorteil, dass es immer eingeworfen wird und den Machtbereich damit erreicht, nur aber eine etwas schwächere Beweisbarkeit vorliegt, da als Beweis nur ein Tracking Code vorliegt.

Die beste Lösung ist daher der Einwurf durch einen Boten, dessen Daten man hat (als Zeugen) oder der eigene Einwurf unter Zeugen.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben.

Bei Rückfragen nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Nicolas Reiser
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.08.2018 | 11:28

Guten Morgen, Herr Reiser,
leider habe ich Ihre Antwort nicht ganz verstanden:
Ist in meinem Fall die Kündigung nun rechtswirksam zugestellt oder nicht?
(Einschreiben, das von dem Mieter nicht abgeholt worden ist u n d
Kopie der Kündigung einige Tage später von mir im Beisein meines Mannes in den Briefkasten gesteckt)

Herzlichen Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.08.2018 | 10:08

Guten Morgen,

das durch Ihren Anwalt veranlasste Schreiben per Einschreiben/Rückschein dürfte nicht zugegangen sein. Bei der Kopie gehe ich davon aus, dass es eine Kopie der anwaltlichen Kündigung war. Diese dürfte zwar zugegangen sein, sie entspricht aber sehr wahrscheinlich nicht des gesetzlichen Formvorschriften für eine Kündigung des Mietvertrags (§ 568 BGB), da sie keine (Original-) Unterschrift bzw. keine Originalvollmacht von Ihnen (bei Kündigung durch einen Anwalt erforderlich) enthält.

Sollten Sie weitere Fragen haben, können Sie mir gerne auch eine Email schicken.

Mit freundlichen Grüßen

Nicolas Reiser
Rechtsanwalt

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