Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kündigung meines gewerblichen Mietvertrages (durch Vermieter)

19.05.2020 11:34 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich wohne seit 22 Jahren in einer alten Fabrik. Von 1998- 2016 mit einem gewerblichen Mietvertrag mit dem Passus: Mit der Duldung zum Wohnen. Die gesamte gemietete Fläche beträgt 280 qm.
2007 erfolgten Eheschließung und Geburt unserer Tochter, weshalb wir auf unserer Etage ein Kinderzimmer gebaut haben (Trockenbau).
Seit 2017 haben wir einen neuen Mietvertrag, wieder gewerblich, allerdings leider ohne den Passus.
Meine Vermieter sind eine Erbengemeinschaft, bestehend aus einer alten Dame (50%) und zwei Nichten (50%).
Das Mietverhältnis, das bis August 2020 befristet war, wurde jetzt bis August 2021 verlängert.
Ich hätte gerne einen längerfristigen Mietvertrag.
Die alte Dame hat mir das mündlich zugesichert, aber der andere Teil der Erbengemeinschaft möchte das nicht.
Hier meine Frage:
Muß ich, obwohl ich nachweislich seit 22 Jahren hier wohne im August 2021 hier raus, oder greift da das private Wohnrecht, da ich nachweislich hier zum größten Teil wohne,.
Von den ca.280qm Fläche benutzen mein Mann und ich jeweils knapp 11qm als Büro.
Für Ihre Beratung möchte ich mich im Voraus bedanken und verbleibe
mit herzlichen Grüßen
3

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Zunächst möchte ich vorwegnehmen, dass die Frage schwierig zu beantworten ist, da man hier differenzieren muss, ob ein gewerblicher oder wohnrechtlicher Mietvertrag vorliegt.

Handelt es sich um eine gewerbliche Immobilie, deren Nutzung teilweise auch zu Wohnzwecken behördlich erlaubt und/oder Vermieterseitig genehmigt ist, dann muss man hier unterscheiden, was überwiegt, um anschließend Rückschlüsse auf den Vertrag zu nehmen, da dies entscheidend für den Mieterschutz ist, welcher nur bei Wohnraummietverträgen zum Tragen kommt.

Hierbei kann für Sie die Entscheidung des BGH v. 9.7.2014 – VIII ZR 376/13 – von Bedeutung sein.

Leitsätze:
a) Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. April 1986 – VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann.

b) Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16. April 1986 – VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).

c) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom 16. April 1986 – VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).

Sofern daher dem Vermieter die überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken bekannt und insoweit genehmigt ist und nur ein geringer Teil als Gewerbefläche genutzt wird, ist durch Auslegung zu ermitteln, welcher Vertragstyp (ungeachtet des tatsächlichen) hier zur Anwendung gelangt.

In der zitierten Entscheidung hat der BGH die Mieterrchte gestärkt und insoweit auf einen Wohnraummietvertrag abgestellt, sodass der Mieter gesetzlichen Schutz genieß.

So führt der BGH aus:

Bei der gebotenen Einzelfallprüfung seien vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen könne. Lasse sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, seien vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

Sofern man daher die Entscheidung auf Ihren Fall anwenden kann, würde zu Ihren Gunsten Wohnraummietrecht gelten, mit der Folge, dass die Befristung des Vertrages ohne vereinbarten Sachgrund unzulässig wäre, was widerrum zur Folge hätte, dass ein unbefristeter Mietvertrag geltend würde, welcher vom Vermieter i.d.R. nicht einseitig gekündigt werden kann (Ausnahme Sonderkündigungsrechte - Eigenbedarf, oder Vetragsverletzungen des Mieters).

Diese Tatsache müssten Sie dann gegenüber den Vermietern geltend machen. Beharrten diese dann auf einen Auszug müsste ein Gericht dann diese entscheidende Rechtsfrage klären, wobei die Chancen m.E. recht gut für Sie sein können, wenn die Einzelfallbetrachtung entsprechend zu Ihren Gunsten ausfällt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Sascha Lembcke

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 76458 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Antwort ist schnell erfolgt und verständlich. Voll zufrieden! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Erstklassiger Anwalt, nur zu empfehlen. Klar, deutlich und kompetent, geht sehr geduldig auf jedes Detail und jede erdenkliche angefragte Alternative ein. Nochmal ein herzliches Dankeschön. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Wie immer, alles bestens :) Vielen Dank!!! ...
FRAGESTELLER