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Kündigung langj. Mietvertrag d. Erben, umfangr. Sanierung durch uns, Ersatzansprüche


15.11.2005 14:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Wir bewohnen einen ca. 100Jahre alten Kotten seit 3Jahren und haben einen 10 Jahresmietvertrag mit der Besitzerin abgeschlossen, da wir das gesamte Gebäude renovieren & sanieren mussten, da es in einem sehr schlechten Zustand war ! Einer der Söhne dem das Objekt vorher als Erbteil angeboten wurde, hatte des Zustandes wegen kein Interesse, so wurde es an uns vermietet, wir wussten aber bezüglich der Erbstreitigkeiten nichts, 2 Söhne einer leiblich der andere adoptiert -dieser macht nun Ärger !
Nach Abschluss der Renovierungsarbeiten und der Verschlechterung des Gesundheitszustandes der Inhaberin, meldet nun dieser Sohn Besitzansprüche an, heisst wenn die Dame versterben sollte, will er uns dann umgehend rausschmeissen, ist nun ja auch schön & bewohnbar geworden !

Meine Fragen:

Kann er vor Ablauf der Mietzeit uns wegen Eigenbedarfes kündigen, wenn er das Haus erben sollte, er wohnt zur Miete ist verh. ohne Kinder !
Das Objekt wird durch uns auch teilgewerblich genutzt, verh. 1 Kind, freiberuflicher Grafik-Designer !

Da wir viel Geld und Zeit in das Objekt gesteckt haben, bestehen Ersatzansprüche gegen die Besitzer, einen Teil haben diese selber getragen, einen Grossteil allerdings wir !

Dürfen wir Teile des Objektes wieder zurückbauen, also in den alten Zustand versetzen, Badeeinrichtungen WC/Dusche/Fliesen etc. entfernen da ja dort nie vorhanden und durch uns bezahlt !?

Gibt es eine Möglichkeit den event. Rausschmiss im Mietvert. zu unterbinden, da die Mutter auch persönlich sich mit diesem Sohn überworfen hat, aber aus finanziellen Gründen, das Objekt an diesen abtreten müsste !

Über eine schnelle & beruhigende Antwort würden wir uns freuen !
Sehr geehrte Fragesteller,

sollte der Sohn Ihre Vermieterin beerben, wird er als Gesamtrechtsnachfolger seiner Mutter automatisch Partei des Mietvertrages und ist genauso daran gebunden, wie seine Mutter es gewesen war. Auch wenn die Erben den Kotten an einen anderen verkaufen würden, träte der Käufer in Ihren Mietvertrag ein.

Handelt es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen unbefristeten Mietvertrag, bei dem für die Vermieterin zehn Jahre lang das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen ist, kann auch der Erbe der Vermieterin oder ein Käufer des Hauses vor Ablauf dieser Zeit keine ordentliche Kündigung aussprechen. Soweit Ihre Vermieterin noch in der Lage ist, wirksam Verträge abzuschließen, spricht nichts dagegen, eine solche ausdrückliche Klausel auch noch nachträglich in den Vertrag mit aufzunehmen. Es kann nachträglich auch ohne weiteres eine längere Ausschlussfrist als zehn Jahre vereinbart werden.


Handelt es sich dagegen bloß um einen auf zehn Jahre befristeten Mietvertrag, gilt folgendes:
Ein solcher Zeitmietvertrag ist nach § 575 BGB nur zulässig, wenn bei Vertragsabschluss ein Befristungsgrund im Sinne dieser Vorschrift vorliegt und der Vermieter diesen Befristungsgrund dem Mieter bei Vertragsabschluss auch mitteilt. Ist das bei Vertragsabschluss nicht der Fall gewesen, hat dies zur Folge, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

Die Vorschrift habe ich hier einmal aufgeführt:

§ 575 Zeitmietvertrag
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Den Wohnraum kann der Vermieter in diesem Fall nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573).

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Die Kündigung ist nur wirksam, wenn sie nicht rechtsmissbräuchlich ist. Das ist sie z.B. bei nur vorgeschobenem Eigenbedarf.

Nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks kann der Vermieter nach § 573 b BGB unter erleichterten Bedingungen kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und z.B. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung schaffen will:
§ 573b Teilkündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will,
1. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.
(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
(3) Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
(4) Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.




Der Mieter hat gem. § 539 Abs. 2 BGB das Recht, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat. Die Mietsache muss dann auf Ihre Kosten wieder in den früheren Zustand versetzt werden.
Haben Sie sich Ihrer Vermieterin aber gegenüber zum Einbau des Badezimmers verpflichtet, dürfen Sie es nicht wieder entfernen. Sie dürfen es auch dann nicht entfernen, wenn mit der Vermieterin vereinbart wurde, dass die von Ihnen vorgenommenen Einbauten nicht wieder entfernt werden dürfen und ein angemessener Ausgleich hierfür vorgesehen ist (§ 552 Abs. 2 BGB). Auch kann der Vermieter durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung das Wegnahmerecht abwenden, wenn Sie nicht ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme haben (§ 552 Abs. 1 BGB).

Ich hoffe, ich habe Ihnen hiermit zunächst weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 16.11.2005 | 09:06

Hallo,

ersteinmal vielen Dank für die schnelle Antwort, die leider noch einige Nachfragen aufwirft:

Wir haben einen sog. Wohnzeitmietvertrag/Festmietvertrag gem. §564c/BGB, der Absatz 1 -Es wird etc., 10 Jahr...., ohne daß usw.; oder / danach ist nichts mehr angkreuzt,
was mich beunruhigt ist der folgende Absatz: Ausschluss des Fortsetzungsvertrages des Mieters - Eine Vorsetz. nach Ablauf der Mietzeit gem. § 568BGB ist ausgeschlossen. Die Vereinbarung usw......
heisst das im Klartext nach den 10J. wäre definitiv Schluss ?

Dann zur Eigenbedarfskündigung des Erben, wenn er eine Wohnung bewohnt und keine finanziellen Probleme bezügl. Mietzahlung hat, kann er dann so ohne weiteres trotzdem den Eigenbedarf anmelden !?

Was die Renovierung der Räume und des Rückbauens betrifft, waren es heruntergekommene Stallungen die vorher nicht als Wohnraum nutzbar waren ! Wir haben freie Hand gehabt was die Umgestaltung betraff, das z.B. ist völlig in Eigeninitiative ohne Aufforderung/Bedingung der Vermieter erstellt worden - es war ein
völlig "verdrecktes Loch" !
Im Vertrag steht zwar: Es gilt folgende Schönheitsreperaturregelung:
b) der Mieter verpflichtet sich ausdrücklich zur Anfangsrenovierung,
für alleRäume - dies bezog sichaber vorab auf den bis dato genutzten Wohnraum,
...oder/also auch den verkommenen Stallbereich !?
Dessen Umbau erfolgte erst später, eine Verpflichtung gab es nicht - eher "macht es euch mal richtig schön" - damit sich L. aber ärgert das er nicht selber eingezogen ist !

Wobei man von Renovierung/Schönheitsreparaturregelung nicht mehr sprechen kann, es war eine Kernsanierung mit kompl. Versogungstechnik/leitungen, Heizung, Strom, Estrich, Böden usw. !
Wir haben Gottseidank den grössten Teil auf Fofos festgehalten !



MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.11.2005 | 18:28

Ich habe Ihnen die Antwort auf Ihre Nachfrage soeben per E-Mail geschickt.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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