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Kündigung innerhalb einer Wohngemeinschaft

| 26.04.2015 04:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sebastian Scharrer, LL.M., Dipl.-Jur.


Wohnungseigentümer A stellt seine Wohnung seinem Sohn B (Student) unentgeltlich zur Verfügung.
A schließt einen unbefristeten Mietvertrag mit Student C über ein unmöbliertes Zimmer innerhalb der Wohnung und Mitbenutzung von möblierter Küche, Bad, Flur usw.
Die Möbel der mitbenutzen Räume werden von A gestellt.
B und C wohnen damit gemeinsam in einer 2er Studenten WG.
Der Mietvertrag zwischen A und C läuft nunmehr seit 6 Monaten.
Nun kommen B und C nicht mehr miteinander aus (und das ist in einer 2er WG absolut nicht gut), daher möchte A dem Studenten C gerne kündigen.
Welche Kündigungsmöglichkeiten gibt es in diesem Fall?

Normale Kündigung mit 3 Monaten Kündigungsfrist - welche Begründung?
Vereinfachte Kündigung - A wohnt nicht in der Wohnung sondern Sohn B -also nur Angehöriger?
Kündigung wegen Eigenbedarf - Begründung?

Eingrenzung vom Fragesteller
26.04.2015 | 04:13

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ein Kündigungsgrund nach § 543 BGB ist hier nicht ersichtlich. Das Nichtverstehen von Mietern in einer WG stellt auch grundsätzlich keinen Kündigungsgrund dar. Nur wenn der Mieter eine erhebliche Pflichtverletzung schuldhaft begeht, kann ggf. gekündigt werden. Dies ist dann der Fall, wenn die Weitervermietung unzumutbar wird. Eine Abmahnung darf in diesem Fall nicht möglich sein. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn z.B. Straftaten gegen den anderen Mieter und Ihren Sohn begangen werden oder gegen die Hausordnung erheblich verstoßen wird. Diese Straftaten sollten polizeilich dokumentiert werden.

In Betracht kommt aber eine Eigenbedarfskündigung. Diese ist hier grundsätzlich dann möglich, wenn Ihr Sohn für sich mehr Platz benötigt und der Eigenbedarf nicht rechtsmißbräuchlich ist. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn der Eigenbedarf bereits im Zeitpunkt der Vermietung erkennbar gewesen ist. Dies ist nach der ständigen Rechtsprechung dann der Fall, wenn innerhalb von 5 Jahren wegen Eigenbedarf ohne veränderte Umstände gekündigt werden soll. Da hier keine veränderten Umstände gegeben sind, sehe ich hier die Eigenbedarfskündigung als kritisch an.

In Betracht kommt weiterhin eine vereinfachte Kündigung nach § 573a BGB. Hierfür müssten Sie als Vermieter im gleichen Gebäude wie der Mieter wohnen und nicht mehr als 2 Wohnungen sich im Gebäude befinden. Ob dies der Fall ist, ist mir unbekannt. Nach Abs. 2 dieser Vorschrift wären Sie auch berechtigt zu kündigen, wenn Sie selbst in der Wohnung leben würden. Da nicht Sie, sondern Ihr Sohn in der Wohnung lebt und dieser nicht Vermieter ist, ist eine Kündigung hiernach nicht möglich.

Ich gehe daher aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung davon aus, dass Sie kein Kündigungsgrund haben. Daher sollten Sie mit dem Mieter über ein Aufhebungsvertrag verhandeln und so das Mietverhältnis beenden.
Ein reines Konfliktpotenzial genügt hingegen nicht.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.04.2015 | 13:04

Vielen Dank für die ausführliche Info.
Wäre es nicht möglich einen Vermieterwechsel durchzuführen?
Also A teilt C mit, dass ab dem 01.05.2015 B der neue Vermieter ist (mit Bankverbindungswechsel usw).

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.04.2015 | 14:05

Dies ist dies ohne Eigentumswechesel nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Allerdings wäre dann eine Kündigung nicht möglich, da rechtlich sowohl ein Aufhebungsvertrag, wie auch ein neuer Mietvertrag geschlossen werden würde.

Mit Eigentümerwechsel tritt gemäß § 566 BGB der neue Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis ein. Hierfür bedarf es aber einer Übereignung der Wohnung auf Ihren Sohn. Auch hier besteht die Gefahr, dass ein Gericht bei einer Kündigung hier ein Rechtsmißbrauch sehen würde.

Bewertung des Fragestellers 26.04.2015 | 12:32

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