Kündigung gewerblicher Mietvertrag

Question

Hallo,
meine Tochter hat zum 1.6.2009 als Nachmieterin eines Sonnenstudios einen Mietvertrag für die Dauer von 3 Jahren abgeschlossen.
Da die versprochenen Einnahmen aus blieben, hat der Vermieter bereits in 2010 und auch für 2011
einem reduziertem Mietzins zugestimmt.
Trotz der Reduktion bleibt die Miete weit über der z. Zt. üblichen Gewerbemiete ( der Vermieter
verlangt reduziert 7,82 € netto, üblich ist derzeit eine Miete von ca. 6 € )
Der Mietvertrag beinhaltet eine Klausel:
Vereinbarung einer Indexmiete- Ändert sich der
Verbraucherpreisindex für Deutschland( Basis 2000=100 ) um mindestens 5%, so ist auch der Mietzins prozentual entsprechend anzupassen !!!
Frage 1):
Greift die Miet-Indexierung nur bei Erhöhungen
oder kann wie in unserem Falle diese auch bei
Mierreduzierungen angewendet werden ??

Frage 2):
Gibt es rechtliche Möglichkeiten früher aus dem
Mietvertrag als der 31.5.2012 raus zu kommen ??

Frage 3):
Was mache ich, falls sich der Vermieter weiter stur stellt und auf die erhöhte Miete pocht ??
Er begründet diese, dass im Fall des Sonnenstudio
für Stromanschluß, Einrichtung und Gestaltung der Innenräume erhöhte Kosten anfielen und diese
nun auf die Nettomiete umzulegen sind

Für eine fachlich fundierte Antwort bedanke ich mich im Voraus.

Rechtsanwalt Dr. Felix Hoffmeyer, LL.M. · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

bei der Vereinbarung einer Indexmiete ist diese nach unten und nach oben anzupassen. Dies bedeutet, dass wenn sich die Lebenserhaltungskosten erhöhen oder fallen sollten (mind. 5 %), die Miete entsprechend nach unten oder nach oben zu korrigieren ist.

Die Kündigung aus einem gewerblichen Zeitmietvertrag (§ 575 BGB ) ist nur außerordentlich möglich, wenn z.B. vertragliche Pflichten verletzt werden (§ 543 BGB ), die mir jedoch bislang nicht ersichtlich sind, sodass die vereinbarte Frist in anderen Fällen einzuhalten ist (mit Ausnahme von rein mündlich geschlossenen Verträgen, die gesetzlich kündbar sind, wenn sie für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen wurden).

Die Miethöhe selbst könnte höchstens noch damit angegriffen werden, dass es sich um eine Wuchermiete handeln könnte, die jedoch von der Rechtsprechung erst ab ca. 100% über der örtlichen Vergleichsmiete angenommen wird und hier nicht vorliegt.

Wenn sich der Vermieter aber bereits jetzt für die Jahre 2010 und 2011 zum niedrigeren Mietzins ausgesprochen hat, dann ist er daran auch gebunden, solange keine andere Erhöhung oder Ermäßigung der Miete wegen des Verbraucherindexes in Betracht kommt, sodass für die Jahre 2010 und 2011 nur der niedrigere Mietzins zu zahlen ist.

Kündigung gewerblicher Mietvertrag

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Dr. Felix Hoffmeyer, LL.M.

Antwort