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Kündigung gemeinsamer Mietvertrag

13.08.2008 19:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Es wurde ein Mietvertrag unterschrieben, indem zwei Mieter eingetragen sind und als Gesamtschuldner haften.

Nun, wie das Leben so spielt, sind die beide Mieter nicht mehr zusammen. Mieter 1 ist ausgezogen und Mieter 2 bleibt weiterhin wohnen. Es gibt keinerlei Probleme mit der Liquidität des Mieters 2.

Beide Mieter sind einverstanden, dass Mieter 1 den Mietvertrag kündigt. Dies würde Mieter 1 und 2 gleichzeitig in einer ordnungsgemäßen Kündigung unterschreiben.

Fraglich ist, ob der Vermieter das Recht hat, den Mieter 1 nicht aus dem Vertrag zu lassen, da er die Wohnung nur an beide Mieter gemeinsam vermieten möchte. Eventuell aus finanziellen Gründen, da er besser abgesichert sein will, da er zwei Personen für Haftungsansprüche hat.
1.)
Wenn Mieter 1 und 2 eine ordnungsgemäße fristgerechte Kündigung unterschreiben, indem das Mietverhältnis des Mieters 1 aufgelöst wird, kann der Vermieter die Kündigung ablehnen?

Klar ist, Mieter 2 möchte in der Wohnung bleiben und ist finanziell auch Leistungsfähig. Unstrittig ist auch, dass Mieter 1 für alle Kosten und Schäden im Mietzeitraum (bis zur Kündigung) aufkommt.

2.)
Falls der Vermieter die Kündigung ablehnt, hat Mieter 1 eine Chance aus dem Mietverhältnis zu kommen?

3.)
Oder kann man mit Mieter 2 eine schriftliche Vereinbarung schließen, dass ab einem gewissen Zeitpunkt, der Mieter 1 alle Ansprüche aus dem Mietvertrag an Mieter 2 überträgt. So dass Mieter 1 zumindest bei einem Schadensfall sich privatrechtlich an Mieter 2 wenden kann.

Danke für Ihre Bemühungen.

Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, das Mietverhältnis allein mit nur einem Mieter fortzuführen, oder nach eine Kündigung beider Mieter mit einem von den beiden einen neuen Vertrag abzuschließen. Eine Kündigung haben im Übrigen beide zu unterschreiben, da beide gemeinsam den Vertrag geschlossen haben.

Ich rate Ihnen daher, einvernehmlich mit dem Vermieter das Ausscheiden des einen Mieters zu einem gewissen Zeitpunkt zu vereinbaren. Dies ist die sinnvollste Möglichkeit, die allerdings nur im Einverständnis mit dem Vermieter erfolgen kann.

Alternativ besteht die Möglichkeit der Alternative 3, d.h. die beiden Mieter schließen untereinander eine Vereinbarung, dass Mieter 1 von allen Verbindlichkeiten ab einem gewissen Zeitpunkt freigestellt wird. Eine solche Vereinbarung hat allerdings nur eine Wirkung im Innenverhältnis zwischen 1 und 2, d.h. der Vermieter könnte weiterhin gegenüber 1 Ansprüche geltend machen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.


Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt –

www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net
Tel.: 06131 / 333 16 70
mail@ra-freisler.de

Nachfrage vom Fragesteller 13.08.2008 | 23:14

Danke für Ihre rasche Antwort.

Aber kann es denn wirklich sein, das Mieter 1 eventuell sein Leben lang in einem Mietvertrag steht, den er gar nicht in Anspruch nimmt, wenn er nicht möchte das Mieter 2 eventuell ausziehen muss? Der Vermieter hat es schon angezeigt, dass er nicht nur Mieter 2 vertraglich binden will.

Was ist mit der derzeit mieterfreundlichen Rechtssprechung?

Gibt es eventuell eine Grenze das man sagt, nach 5 Jahren ist der Mieter aus dem Vertrag zu entlassen oder ähnlich? Das ist doch kein Einzelfall?

Danke für Ihre Mühe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.08.2008 | 09:44

Es existieren die beiden aufgezeigten Möglichkeiten.

Im Zivilrecht herrscht der Grundsatz der Privatautonomie. D.h. jedem steht es frei, mit wem er welchen Vertrag schließt. Diese Privatautonomie findet ihre Grenzen in schützenswerten Belangen Dritter. Vorliegend hat der Vermieter an zwei Schuldner vermietet. Er ist nicht verpflichtet, einen daraus zu entlassen und das Mietverhältnis nur mit einem Fortzuführen. Der Mieter wird insoweit nicht als schutzwürdig angesehen, da es zum einen die aufgezeigten Möglichkeiten gibt, zum anderen der Mieter jederzeit die Möglichkeit hat, sich ebenfalls vom Vermieter zu trennen bzw. umzuziehen. Keinesfalls steht Mieter 1 sein Leben lang im Mietvertrag. Notfalls hat er Mieter 2 zur Freistellung oder Zustimmung zur Kündigung zu verklagen.

Eine Möglichkeit besteht nur, im Rahmen einer Scheidung über die HausratsVO vorzugehen. In diesem Fall wird die Wohnung einem der beiden von einem Gericht zugewiesen. Auch dort kann aber der Ausziehende zur Weiterhaftung verpflichtet werden.

Ggf. kommt bei Ihnen vorliegend in Betracht, dem Vermieter einen Ersatzmieter oder eine entsprechende Sicherheit anzubieten. Auch eine Enthaftung etwa nach einer gewissen Zeit kann vereinbart werden. In jedem Fall ist aber die Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

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