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Kündigung für Mieter bei befristetem Mietvertrag mit 3 Monatsfrist möglich?

25.05.2009 18:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Meine Freundin und ich haben einen Grundsatzdiskussion zum Mietrecht/ Mietverhältnisse über Wohnraum.

Welche Aussage trifft warum zu, bzw. wie ist es richtig?

Person 1:
Seit 2001 ist es nicht mehr möglich einen befristeten Mietvertrag abzuschließen, der eine Mindestmietdauer zu Folge hätte, sodass der Mieter beispielsweise durch eine 2-jährige Befristung auch 2 Jahre in der Wohnung verbleiben muss. Denn der Mieter hat jederzeit die Möglichkeit einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Wird ein Mietvertrag mit einer solchen "Mindestmietdauer" abgeschlossen, so ist er aufgrund einer Schlechterstellung des Mieters unwirksam, der Mieter kann in jedem Fall nach drei Monaten das Verhältnis beenden.

Person 2:
Befristete Mietverträge sind auch nach 2001 möglich, jedoch muss der Vermieter Gründe angeben warum das Verhältnis befristet ist. Für den Mieter bedeutet dies, bei einem wirksam abgeschlossen befristeten Mietvertrag dass er die Mietdauer (Beispiel 2 Jahre) auch in der Wohnung verbleiben muss. Die ordentliche Kündigunsfrist (3 Monate) ist ausgeschlossen, eine außerordentliche Kündigung nach den gesetzlichen Vorgaben jedoch möglich.

Herzlichen Dank für Ihre Hilfe,

Freundliche Grüße

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Des Rätsels Lösung finden Sie in § 575 BGB. Danach kann ein Mietverhältnis "auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen."

Ein befristeter Mietvertrag bedarf also eines gesetzlich anerkannten Befristungsgrundes, der dem Mieter mitgeteilt werden muss - die vorzeitige ordentliche Kündigung ist dann für beide Mietparteien nicht möglich.

Häufig wählen die Parteien aber auch einen beiseitigen Kündigungsverzicht - diese kann für die Dauer von maximal 4 Jahren vereinbart werden und hat zur Folge, dass für die Zeit des vereinbarten Kündigungsverzichtes beide Seiten nicht ordentlich kündigen können.

Im Ergebnis ist also festzuhalten: Aussage 1 ist nicht korrekt.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 25.05.2009 | 19:32

Vielen Dank für Ihre schnelle Beantwortung!

"die vorzeitige ordentliche Kündigung ist dann für beide Mietparteien nicht möglich"

Hierzu eine Nachfrage:

Dies stellt doch de facto eine "Mindestmietzeit" für den Mieter dar (Beispiel zwei Jahre).

-> Stellt dies nicht eine unzulässige Benachteiligung des Mieters dar, wenn er nicht innerhalb einer drei-Monatsfrist kündigen kann?

§ 575 ist von seinem Sinn und Zweck doch darauf ausgerichtet eine mögliche, längere Mietdauer des Mieters sicherzustellen (zum Schutz des Mieters), sodass er nicht ohne die Gründe des § 575 das Mietverhältnis nach Fristablauf beenden muss. Eine Verlängerung/ unbefristetets MV soll eben möglich sein, wenn die Gründe nicht angegeben sind.

Wieso lässt sich aus § 575 auch herauslesen, dass dem Mieter eine 3-Monatskündigungsfrist abgesprochen wird?

Nach Ansicht von Person 2, ist eben das mieterfreundliche Mietrecht aufgrund bisheriger Rechtsprechung dahingehend auszulegen, dass der Mieter in jedem Fall eine Drei-Monatige Kündigungsfrist hat, da alles andere eine unzulässige Benachteiligung des Mieters darstellen würde.

Für eine Stellungnahme zur Aufklärung danke ich Ihnen nochmals.

Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.05.2009 | 19:41

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

§ 575 BGB dient nicht nur dem Schutz des Mieters, sondern schützt auch das Interesse, sich nicht vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit nach einem neuen Mieter umschauen zu müssen. Ein befristetes Mietverhältnis hat daher zur Folge, dass beide Seiten bis zum Ablauf der Vertragslaufzeit an den Vertrag gebunden sind und NICHT ordentlich kündigen können.

Die Befristung gilt ja für beide Seiten!

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann

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